Airbnb価格見直しのやり方｜約15%の手数料を引いても利益を残す3ステップ

別荘民泊の集客 Airbnb

「Airbnbから予約が入らず、価格を見直すべきか迷っている」
「稼働率は高いのに、なぜか手元に利益が残らない」
「自分の物件の適正価格がわからない」
こんなお悩みはありませんか？

民泊運営で利益が伸び悩む原因の多くは、Airbnbの手数料（15％前後）や市場相場を踏まえられていない価格設定にあります。
本記事では、まずあなたの物件に「価格見直しが必要なサイン」が出ているかを確認したうえで、Airbnbの手数料を踏まえても赤字にしない価格設定の基本を解説します。

さらに、競合調査に基づく適正価格の決め方から、稼働率を上げる戦略的な調整方法まで網羅的にご紹介します。
Airbnbで利益をしっかり残したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

【最初に確認】Airbnbの価格見直しが必要な3つのサイン

民泊運営を続けているなかで、以下の兆候が見られる場合は、一度価格の見直しを検討したほうが良いかもしれません。

それでは、3つのサインを順に確認していきましょう。

（1）検索結果の「インプレッション（閲覧数）」が急落している

もし数値が以前より大きく落ち込んでいる場合、Airbnbの検索アルゴリズムによって表示順位が下げられている可能性があります。

検索アルゴリズムは、特定の日付における周辺エリアの類似物件と価格を比較しており、相場から大きく外れた設定がされていると検索順位が下がる要因になりえます。

いくら魅力的なお部屋を作っても、そもそもゲストの目に触れなければ予約が入ることはありません。

「見られない物件は存在しないのと同じ」というシンプルな法則を再確認し、価格設定が足かせになっていないか疑ってみましょう。

（2）近隣の類似物件が予約済みなのに、自物件だけ空いている

近隣エリアの似たような物件に予約が入っているにもかかわらず、自分のカレンダーが埋まらない状況であれば価格を見直すサインといえます。

ゲストは宿泊先を探す際、地図上で複数の物件を並べて、シビアに比較検討しています。

もし、立地や広さが似ているライバル物件が次々と予約を獲得しているなら、あなたの物件の価格が割高に映っている可能性があるのです。

周りの物件に予約が流れる状態をみすみす放置していれば、本来得られるはずの収益を逃してしまいます。

なぜゲストの選択肢から外れてしまうのか、価格設定が予約時のハードルになっていないか一度検討してみる価値があるでしょう。

（3）稼働率は高いが、手数料を引くと「手残り」が想定より少ない

単価を下げすぎてしまい「忙しいだけで儲からない」という収益性の低い運用に陥っている可能性があります。

表面上の稼働率の高さに気をとられていると、清掃などの労力と消耗品の経費ばかりが増加し、いずれ心身ともに疲弊してしまいかねません。

売上件数ばかりを追い求めて実利益を削ってしまっては、ビジネスとして長続きしません。

利益が残らない運用になっているなら、稼働よりも単価を優先し、1件あたりの収益性を立て直す判断が必要です。

Airbnb手数料が引かれても赤字にしない｜利益を守る価格設定の基本

民泊運営においてどんぶり勘定は禁物です。

売上からあらゆる経費を差し引き、手元にいくら残るのかを事前に把握しなければ、赤字へと簡単に転落してしまいます。

赤字を避ける価格設定をするにあたり、以下の3つのポイントは必ず押さえておきましょう。

売上金額だけで判断せず、口座へ直接入金される金額ベースで収支計画を立てることが、赤字を回避する大前提です。

例えば、宿泊料金が10,000円でも清掃費を8,000円に設定すれば、ゲストの支払いは18,000円となります。

もし周辺相場が15,000円であれば、予約が入りづらくなります。

反対に清掃費を安くしすぎると、清掃業者への支払いで赤字になりかねません。

単価と諸費用のバランスをとりながら、予約が入りやすく、かつ利益もだせる合計額を設定してください。

市場の相場を見る前に、まずは家賃や光熱費などの月額固定費を月の稼働目標日数で割って「1日あたりの固定費」をだしてください。 

算出された金額に1回あたりの清掃実費を加えた数字が「1泊いくら以下で貸し出すと赤字になるか」という明確なボーダーラインとなります。

赤字を避けるための最低価格を押さえたうえで、市場相場を踏まえた価格設定へ進んでください。

Airbnbの適正価格を決める3ステップ｜競合調査と設定見直しのコツ

Airbnbの適正価格を決めるには、周辺エリアの費用相場やライバル物件の動向を参考にすることが重要です。

ここでは、周囲の状況をリサーチして、自物件の掲載価格へ落とし込むための3つのステップを紹介します。

ステップ1：ゲストモードで「近隣の競合」を検索し相場を知る

まずはゲストと同じ目線に立ち、周辺エリアの相場を把握します。

検索条件は自分の物件に合わせて、同じエリア、同じ最大収容人数、そして似た設備を持つ物件に絞り込みます。

なおAirbnbの宿泊料金は曜日によって変動するため、平日や週末など具体的な日付まで指定して検索すると、よりリアルな相場感が見えてくるでしょう。

ここでチェックするのは、ライバルたちが現在いくらで募集をかけているかという掲載価格です。

周辺の類似物件がどのような価格帯でリストアップされているのかを冷静に観察し、自分の物件が戦う市場の現在地を正確に把握していきましょう。

ステップ2：カレンダーで「実際に予約された価格」を裏取りする

募集価格を把握したら、次は提示額で本当に予約が入っているのかを裏付けていきます。

ピックアップした競合物件のカレンダーを開き、実際に予約で埋まっている日付を確認してください。

数カ月先までカレンダーをチェックし、週末や連休など需要が高まる時期にいくらで売れているのか、価格の推移を丁寧に追っていきましょう。

ここでは自物件との比較は一旦横に置き、ゲストが実際に納得して予約した「リアルな価格」だけを淡々と集めることに集中してください。

ステップ3：物件の強みを「加点・減点」して最終価格を決定する

市場の成約価格が見えてきたら、自分の物件の最終的なベース価格を決定します。

集めた競合の平均価格を基準にして、自物件の強みと弱みを加点・減点で評価していきます。

「駅からの徒歩分数」や「レビューの星の数」、「人気設備の有無」といった明確な基準でライバルと比較します。

「プロジェクターありの物件は、ない物件より1泊あたり約1,000円高い」「駅から徒歩5分圏内の物件は、徒歩15分の物件より1泊あたり約1,500円高い」といったデータをもとに、具体的な金額を加点や減点の基準に設定します。

市場のリアルなデータをもとに微調整を繰り返すことで、なぜ設定した価格になったのか、明確な理由を説明できる基本料金が見えてくるでしょう。

Airbnbの稼働率を上げる！カレンダーを埋める価格調整の方法

Airbnbでコンスタントに予約を獲得するには、ずっと同じ料金で固定するのではなく、日によって価格にメリハリをつけることが大切です。

ここでは、予約の取りこぼしを防ぐための料金設定や割引の使い方を紹介します。

（1）需要が膨らむ「週末・祝日前」の単価を優先して引き上げる

金曜・土曜、祝日前日、連休など旅行客が増える日は、周辺にある似たタイプの物件が設定している週末価格を基準に、平日より高めの料金を設定しましょう。

例えば、平日12,000円で出している物件が週末は15,000〜16,000円で掲載されている場合、自分の物件も同じ幅で調整するイメージです。

週末や連休は旅行需要が一気に高まるため、手頃な物件や人気物件から順に埋まっていきます。

予約枠が減るほどゲストの選択肢は狭まり、相場より少し高くても自分の物件に予約が入る可能性が高まります。

一方で、需要が高い日を基本料金のまま放置すると、本来得られた利益を逃してしまいかねません。

周辺物件の埋まり具合を定期的にチェックし、予約が早く入りそうな日は1〜2カ月前から少しずつ価格を上げて様子を見るなど、取れるところでしっかり利益を確保していく姿勢が大切です。

（2）「長期滞在割引」で連泊希望のゲストを呼び込む

Airbnbの管理画面から週単位（7泊以上）・月単位（28泊以上）の割引設定を行うと、長期滞在者の予約を取り込みやすくなります。

連泊で利用してもらえると、清掃はチェックアウト時の1回で済むため、毎回の清掃にかかる手間と実費を大きく抑えられます。

例えば、1回の清掃費が6,000円の場合、3泊をバラバラに取ると清掃が3回必要ですが、7連泊なら1回で済みます。

清掃回数が減る分だけ、最終的に手元に残る利益が大きくなりやすいのです。

1〜2日だけポツンと空く日があると短期の予約が入りやすくなり、清掃の回数が増えてしまいます。

そうならないよう、連泊につながる料金設定や割引を意識してみてください。

（3）「直前割引」を段階的に使い、残りの空室をゼロにする

宿泊日が間近に迫ってもカレンダーが埋まらない場合は「5日前に10%オフ」「2日前に20%オフ」といったように、段階的に宿泊料金を下げましょう。

普段1泊10,000円で貸し出している部屋が空室のまま当日を迎えれば、宿泊収入は当然0円です。

一方、直前に30%オフの7,000円まで値下げして予約を獲得できれば、清掃費や光熱費などの経費を差し引いたとしても数千円の利益が手元に残る可能性があります。

宿泊直前の時期は、1泊あたりの高い利益率を狙うよりも、空室による損失を防いでいくことが大切です。

Airbnbのスマート料金設定を活用する際の注意点

Airbnbには、周辺エリアの需要や相場に合わせて宿泊料金を自動調節してくれる「スマート料金設定」という機能があります。

手軽に価格調整ができる反面、完全にツール任せにしてしまうと、本来得られるはずの利益を取りこぼす恐れがあるため注意が必要です。

ここでは、スマート料金設定を導入する際に知っておきたい3つのポイントを解説します。

（1）ホストの支出を考慮しない「個別経費」の無視

スマート料金設定は、清掃実費や約15％の手数料、消耗品代といった物件ごとのコストを前提に価格を組み立てる仕組みではありません。

アルゴリズムが参照するのは周辺エリアの需要や相場、過去の予約傾向といった外部データが中心で、採算ラインまで踏み込んだ調整は行われません。

（2）市場の急変に追いつかない「データ反映」の遅れ

スマート料金設定は既存データを基準に動くため、市場が急に動いた場面では調整が後手に回りやすい特徴があります。

予約が一気に増え始めても価格の上昇がすぐには反映されず、本来より高く売れる日でも低い水準のままカレンダーが埋まってしまう可能性があります。

（3）ツールが網羅できない「周辺イベント」の見落とし

人工知能を搭載したツールであっても、地域の行事までをすべて網羅できるわけではありません。

地元の小規模なお祭りや大学の入学試験、単発のライブといった局地的な需要を見落とし、本来なら高値で売れる日を安売りしてしまう恐れがあります。

スマート料金設定が検知できない需要を拾い上げ、必要があれば手動で価格を調整して対応することが大切です。

まとめ：根拠ある価格の見直しでAirbnbの利益を高めよう

本記事でお伝えした、Airbnbにおける価格見直しのポイントをまとめると次のとおりです。

宿泊費用は一度決めて終わりではなく、市場の動向やカレンダーの埋まり具合を見ながら継続して改善していく作業です。

まずはご自身の物件にかかる経費を洗い出し、本当の利益を計算してみてください。

根拠のある数字をもとに宿泊料金をコントロールし、利益がしっかり残る健全な民泊運用を目指していきましょう。