【2026年最新版】民泊新法とは？わかりやすく解説｜営業日数・届出・旅館業との違い

開業準備 法律

#民泊新法

近年、空き家や使っていない別荘を活用する方法として「民泊」が注目されています。
しかし、日本で民泊を運営するには法律の理解が不可欠です。
その中心となる制度が民泊新法（住宅宿泊事業法）です。

民泊新法は2018年に施行され、個人でも比較的始めやすい民泊制度として広く利用されています。
ただし、営業日数の制限や届出義務など、いくつかのルールを守る必要があります。

この記事では、

・民泊新法とは何か
・旅館業との違い
・届出の方法
・運営時の注意点

などを、民泊経営を検討している個人向けにわかりやすく解説します。

民泊新法とは？基本制度をわかりやすく解説

民泊新法とは、正式には住宅宿泊事業法と呼ばれる法律で、2018年に施行されました。
空き家や自宅などの住宅を宿泊施設として活用できる制度で、旅館業許可よりも手続きが簡単な点が特徴です。
ただし、営業日数の制限や届出義務など、守るべきルールもあります。
まずは民泊新法の基本を理解しておきましょう。

民泊新法（住宅宿泊事業法）とは

民泊新法は、一般住宅を使って宿泊サービスを提供するための法律です。
2018年6月に施行され、これまでグレーゾーンだった民泊を合法的に運営できる仕組みとして整備されました。

対象となるのは、戸建て住宅・マンション・別荘などの「住宅」です。
ホテルや旅館とは異なり、住宅としての用途を維持しながら宿泊サービスを提供できる点が特徴です。

この制度により、空き家や使っていない別荘を活用して収益化するケースが増えています。
ただし、年間営業日数は180日までなどの制限があります。

民泊新法ができた背景

民泊新法が作られた背景には、訪日外国人の増加と宿泊施設不足があります。

特に東京・大阪・京都などの都市部ではホテル不足が問題となり、Airbnbなどの民泊サービスが急速に普及しました。
しかし当時は法律が整備されておらず、無許可営業や近隣トラブルも増加していました。

そこで政府は、民泊をルールのもとで認める制度として民泊新法を整備しました。
現在では、

などの観点からも注目されています。

民泊新法の営業日数は180日まで

民泊新法の最大の特徴は、営業日数が年間180日までに制限されていることです。

これは住宅としての利用を前提とする制度であるため、ホテルのように年間を通して営業することはできません。

例えば、

としてカウントされます。

なお自治体によっては、さらに営業日数が制限されるケースもあります。
地域ごとの条例は必ず確認しましょう。

民泊新法の対象となる住宅

民泊新法で運営できる物件は、「住宅」であることが条件です。
具体的には次のような物件が対象です。

ただし、マンションの場合は管理規約で民泊禁止になっていることが多いため注意が必要です。

また、宿泊者が安全に利用できるように、以下の設備が必要になります。

これらが揃っていることが「住宅」の条件です。

民泊新法と旅館業の違い

民泊を始める方法は、民泊新法だけではありません。

代表的な制度には「旅館業」と「特区民泊」もあります。

それぞれ特徴が異なるため、自分の目的に合った制度を選ぶことが重要です。

ここでは民泊新法と旅館業の違いを中心に解説します。

旅館業との最大の違いは営業日数

旅館業と民泊新法の最大の違いは、営業日数の制限です。

旅館業（簡易宿所営業）の場合、営業日数の制限はありません。

年間を通して宿泊施設として営業できます。

一方、民泊新法は年間180日までです。

つまり、

という使い分けが一般的です。

許可と届出の違い

もう一つの大きな違いは、行政手続きの難易度です。

旅館業は「許可制」で、保健所の厳しい基準をクリアする必要があります。

一方、民泊新法は届出制です。

基本的には書類提出で運営できます。

ただし、次のような要件を満たす必要があります。

許可より簡単ですが、一定の準備は必要です。

建物基準の違い

旅館業と民泊新法では、建物の基準も異なります。

旅館業では、宿泊施設としての用途変更が必要になる場合があり、建築基準法の規制も厳しくなります。

一方、民泊新法は「住宅」を前提としているため、比較的ハードルが低く設定されています。

そのため、

などを活用した民泊がしやすい制度になっています。

民泊3制度の違い

日本の民泊制度は大きく3つあります。

特区民泊は、東京や大阪などの一部地域だけで認められている制度です。

全国的に最も利用されているのは、民泊新法と旅館業の2つです。

【図解】 民泊3制度比較図（民泊新法・旅館業・特区民泊）

民泊新法の届出方法と必要手続き

民泊新法で民泊を始める場合、事業開始前に住宅宿泊事業の届出を行う必要があります。

届出はオンラインでも申請でき、旅館業の許可より手続きは比較的シンプルです。

ただし、消防や近隣対応など事前準備が重要になります。

ここでは届出の流れを解説します。

民泊届出の基本的な流れ

民泊新法の届出は、以下の流れで進みます。

届出は「民泊制度運営システム」（観光庁）からオンライン申請できます。

書類不備がなければ、比較的スムーズに手続きが進みます。

必要書類

主な提出書類は次の通りです。

また、家主不在型（オーナーが住んでいない場合）は、住宅宿泊管理業者への委託が必要になります。

これは民泊新法で定められたルールです。

家主居住型と家主不在型

民泊新法では、オーナーが住んでいる「家主居住型」と、住んでいない「家主不在型」の2つの運営方法があります。

【図解】　家主居住型と家主不在型の比較表

家主不在型の場合は、トラブル対応のために法律上「住宅宿泊管理業者への委託」が義務です。
別荘民泊や空き家の場合は、ほとんどが家主不在型になります。

届出にかかる期間

民泊新法の届出は、書類が整っていれば2週間〜1か月程度で完了することが多いです。

ただし次の要因で時間がかかることがあります。

特にマンション民泊はトラブルが多いため、自治体の確認が厳しくなるケースがあります。

民泊新法で運営する際の注意点

民泊新法は始めやすい制度ですが、運営時にはいくつか注意点があります。
特に営業日数の管理や近隣トラブル対策は重要です。
違反すると営業停止や罰則の可能性もあるため、ルールを理解したうえで運営することが大切です。

営業日数の管理

民泊新法では、年間180日を超えて営業することはできません。
そのため、運営者は宿泊日数を正確に記録する必要があります。

多くのホストは、

などで日数管理をしています。

自治体への定期報告（年2回）も義務です。

近隣トラブル対策

民泊で最も多い問題が近隣トラブルです。

例えば、

などが問題になることがあります。

そのため、次の対策が重要です。

管理体制が整っていないと、営業停止になる可能性もあります。

自治体の条例に注意

民泊新法は全国共通ですが、自治体の条例で追加規制がある場合があります。

例えば、

などです。

そのため、民泊を始める前に自治体のルールを必ず確認しましょう。

マンション民泊の制限

マンション民泊では、管理規約が最大のハードルになります。

多くのマンションでは、

などの規定があります。

規約違反の場合、民泊を続けることができません。
そのため、マンションで民泊を検討する場合は管理組合への確認が必須です。

まとめ｜民泊新法は個人が始めやすい民泊制度

民泊新法は、空き家や別荘を活用した宿泊事業を始めやすくするための制度です。
旅館業と比べて手続きが簡単なため、個人でも参入しやすい点が魅力です。
ただし、営業日数制限や管理義務などのルールはしっかり守る必要があります。

最後にポイントを整理します。

特に別荘を所有している人にとって、民泊は空き期間を収益化できる有効な方法です。

正しい知識を身につけ、法律を守ったうえで運営すれば、安定した副収入につながる可能性があります。

民泊新法を理解し、自分に合った民泊運営を検討してみてはいかがでしょうか。