【最新】民泊をOTAに掲載する全手順｜主要サイト比較と予約が入る宿にするための運用術
#じゃらん #楽天トラベル #Agoda #Booking.com #Airbnb #OTA
「これから民泊を始めるが、どのOTAに掲載すればいいか分からない」
「集客を増やすために複数サイトを使いたいが、ダブルブッキングが不安」
「面倒な登録作業でつまずくことなく、スムーズに手続きを進めたい」
とお悩みではないですか？
本記事では、主要OTAの特徴比較をはじめ、物件のターゲットや手数料に合わせたサイトの選び方、迷わず掲載を完了させるための手順を解説します。
この記事を読めば、物件の強みを活かせるサイトを見極めて、スムーズに登録手続きを進められます。
併せて、掲載後に予約を伸ばすための運用術まで分かりますので、ぜひ最後までご覧ください。
- この記事の執筆者
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ココザス株式会社｜やど管理運営部別荘・民泊運営コンサルティング企業
- この記事の監修者
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池田 高輝不動産アセットマネージャー
目次
民泊集客は「OTAへの掲載」がスタート
民泊運営において、自社サイトやSNSだけで予約を埋め続けるのは容易ではありません。
まずは既存の宿泊予約サイトを利用して、物件の認知度と信頼性を高めることが、集客を安定させるための基本的なステップとなります。
OTAとは、AirbnbやBooking.com、楽天トラベルなどのように、宿泊施設を検索・予約できるプラットフォームのことを指します。
ユーザーはこれらのサイト上で宿を探し、そのまま予約まで完結させることができます。
民泊を運営する場合、自社サイトだけで集客するのは難しく、まずはOTAに掲載することで「人が集まる場所」に物件を出すのが基本になります。
一方で、OTAはあくまで“集客チャネルの一つ”に過ぎません。掲載すれば自動的に予約が入るわけではなく、写真や価格、レビューなどの運用によって結果が大きく変わります。
また、OTAごとにユーザー層や特徴が異なるため、「どこに掲載するか」によって集客の質も変わります。
次の章では、主要なOTAごとの違いと、どのように使い分けるべきかを解説します。
民泊掲載におすすめの主要OTAと選び方
宿泊予約サイト（OTA）は、それぞれ主力となるユーザーの国籍や利用目的に違いがあります。
自分の物件の強みやターゲットに合わせて掲載先を選ぶことが、効率よく予約を獲得するための第一歩です。
ここでは、民泊掲載におすすめの主要OTAについて、それぞれの特徴をご紹介します。
Airbnb：国内外から民泊物件を探すユーザーを幅広く集めたい
Airbnbはアメリカに本社を置き、世界200以上の国と地域で展開されている宿泊予約サイトです。
民泊領域で最も利用されているOTAで、特に個人旅行者や外国人ユーザーの比率が高いのが特徴です。
・海外ユーザー比率が高い（エリアによっては過半数になるケースも）
・20〜40代の個人旅行・カップル・グループ利用が中心
・「体験」や「非日常性」を重視する傾向が強い
そのため、単なる宿泊ではなく「どんな時間を過ごせるか」が重要になります。
また、最初からホテルではなく「民泊」を条件として滞在先を探すユーザーが集まるため、ホテルと同じ土俵での競合を避けられます。
向いている物件
・一棟貸し別荘
・サウナ付きや自然系などコンセプトがある物件
・写真で魅力が伝わる物件
一方で、レビューの影響が非常に大きく、初期段階での評価形成が重要になります。
Airbnbは「民泊に泊まりたい」と考える世界中の旅行者へ直接アプローチし、国籍を問わず多様なインバウンドの予約を獲得する基盤として役立つでしょう。
Booking.com：欧米圏からの旅行客をメインに集客したい
Booking.comはオランダに本社を置き、ホテル予約サイトとしての利用が中心で、価格比較や即時予約のニーズが強いユーザーが多いOTAです。
・海外ユーザー比率が高く、インバウンドに強い
・ビジネス利用や短期滞在（1〜2泊）が多い
・価格や立地で比較されやすい
民泊も掲載可能ですが、ユーザーの期待値はホテルに近いため、設備や運用の安定性が求められます。
向いている物件
・駅近やアクセスの良い物件
・価格競争力がある物件
・法人・短期滞在ニーズを取り込める物件
観光庁の「訪日外国人消費動向調査」によると、アジア圏からの訪日客は滞在日数が比較的短いのに対し、フランスやドイツ、スペインなど欧米圏からの旅行客は「14日間以上」の長期滞在が半数以上を占めるというデータが出ています。
遠方からの旅行者は1回の滞在日数が長くなるため、同サイトを経由することで、結果として1度の予約で1週間以上の連泊を獲得しやすくなります。
連泊が増えれば、ゲストが入れ替わるたびに発生するチェックイン対応や清掃業務の手間を削減できます。
少ない回数のゲスト対応で日々の稼働率を安定させたい場合、欧米圏の長期滞在ユーザーを抱えるBooking.comの特性が有効に機能するでしょう。
Agoda：アジア圏からの旅行客を効率よく集客したい
Agodaはシンガポールに本社を置き、韓国や台湾、東南アジアなどアジア太平洋地域の市場を基盤とする宿泊予約サイトです。
日本政府観光局（JNTO）の2025年1月〜11月の統計によると、訪日外客数全体の約8割をアジア圏からの旅行者が占めています。
Agodaは母数の多いアジア圏のユーザーがメインとなるため、年間を通じた予約件数の大部分を確保するための窓口となりえます。
また、観光庁の調査では、台湾や香港、韓国からの旅行者は2回以上日本を訪れるリピーターの割合が高いことも示されています。
欧米圏の旅行者と比較して1回あたりの宿泊日数は短い傾向にある反面、距離の近さを活かした同じゲストからの再予約（リピート利用）を狙う運用にAgodaは合致するといえるでしょう。
向いている物件
・都市部や観光地で回転率を上げたい物件
・インバウンド需要を取り込みたい物件
・価格調整で稼働率を上げたい物件
一方でBooking.comと同様にホテル系の利用文脈が強いため、民泊でも価格や利便性が重視されやすい傾向があります。
楽天トラベル：国内の楽天ユーザーをターゲットに集客したい
楽天トラベルは、楽天グループ株式会社が運営する国内向けの宿泊予約サイトです。
・国内ユーザーが大半（ファミリー層・グループ旅行が多い）
・ポイントやキャンペーンの影響が大きい
・「安心感」やブランドで選ばれやすい
日常の買い物などで貯めた「楽天ポイント」を、そのまま宿泊代金として支払える決済機能が備わっています。
民泊運営者にとっては「現金を出さずにポイントで泊まれる宿」を探しているユーザーを集客できるのが特徴的なメリットです。
価格や立地だけで周囲の競合と勝負するのではなく、「決済にポイントが使える」という理由で選ばれる機会が増加するでしょう。
為替や国際情勢などの外部要因で増減しやすいインバウンド（訪日外国人）に対し、日本居住者の宿泊需要は年間を通じて一定の規模を維持しています。
海外からの需要の波に左右されず、通年で安定した稼働を確保したい方に適したプラットフォームといえます。
一方で、民泊というよりも旅館・ホテルと比較される中で選ばれるケースが多いため、掲載時の見せ方が重要になります。
じゃらん：国内のレジャー・家族旅行層を集客したい
じゃらんは、株式会社リクルートが運営する国内向けの宿泊予約サイトです。
地方自治体とタイアップした観光キャンペーンや季節ごとの特集企画が多く、「どこへ行こうか」「何をしようか」と旅行の目的を決める段階のユーザーが集まりやすいのが特徴です。
この“企画段階”のユーザーは、宿を検索する前に特集ページを回遊するため、検索条件に縛られずに物件を見つけてもらえる導線が生まれます。
その結果、温泉地や観光地周辺の物件はもちろん、都市部でも休日のレジャー需要を取り込みやすくなります。
旅行の目的から宿を探すユーザーを獲得し、観光シーズンや連休の稼働を底上げしたい場合に、じゃらんの特性が有効に働くかもしれません。
・国内旅行ユーザーが中心（ファミリー・カップル）
・ポイントやクーポンの影響が大きい
・「安心感」や知名度で選ばれやすい
観光地での利用や、週末・連休の需要を取り込みやすく、国内向け集客の安定性が強みです。
向いている物件
・観光地エリアの物件
・ファミリーやグループ向けの広い物件
・国内需要を安定的に取り込みたい物件
一方で、民泊単体では旅館・ホテルとの比較になりやすいため、見せ方や価格設計が重要になります。
民泊をじゃらんに掲載するうえで、注意すべきなのが掲載条件です。
じゃらんnetでは、住宅宿泊事業法（民泊新法）や国家戦略特区法（特区民泊）での掲載は認められていません。
旅館業法（簡易宿所営業など）の許可を取得した物件のみが対象となるため、ご自身の施設の許可要件を確認しておく必要があります。
比較：主要OTAの手数料・ターゲット地域などまとめ
ここまで解説した主要5サイトの基本情報を一覧表に整理しました。
各OTAのホスト（運営者）側手数料、メインとなるターゲット地域、そして民泊として掲載するうえでの条件や特記事項を比較しています。
ご自身の物件をどのプラットフォームに掲載すべきか検討する際の資料としてご活用ください。
| OTA | 向いている物件 | 手数料目安 | ユーザー国籍 | 掲載条件 |
|---|---|---|---|---|
| Airbnb | 一棟貸し・別荘・体験型 | 約3%〜16% | 海外中心 | 新法民泊OK |
| Booking.com | ホテル系・都市型 | 約12%〜 | 海外中心（欧米） | 新法民泊OK |
| Agoda | ホテル系・回転重視 | 約12% | 海外中心（アジア） | 新法民泊OK |
| 楽天トラベル | ファミリー・国内旅行 | 約3% | 国内中心 | 新法民泊OK（Oyado経由） |
| じゃらん | ファミリー・国内旅行 | 約10%〜12% | 国内中心 | 旅館業が必要（新法民泊NG） |
※ 非公開の手数料目安は、一般的な宿泊施設の契約に基づく数値です。実際の料率は、物件の形態や契約時期、利用する宿泊管理システム（PMS）との連動状況などによって個別に変動します。
民泊のOTA掲載を完了させるまでの全手順
（2）写真・紹介文登録
（3）料金・キャンセル設定
（4）カレンダー同期
（5）審査提出・公開
掲載する予約サイトが決まり、事前の準備も完了したら、実際に物件を登録して公開する作業に入ります。
こちらでは、アカウント作成から予約受付を開始するまでの一般的な手順を5つの段階に分けて解説します。
① アカウント登録・事業情報の入力
まずはOTAサイトのトップページから、施設掲載者用の登録画面へアクセスします。
まずは各OTAの公式サイトからアカウントを作成します。
この際、以下のような情報の入力が必要になります。
・運営者情報（個人 or 法人）
・連絡先情報
・銀行口座情報
また、日本で民泊を行う場合は「住宅宿泊事業法（新法民泊）」または「旅館業」の許可・届出が前提となります。
② 物件情報や写真の登録
次に、掲載する物件の詳細情報を入力します。
この情報の書き方で予約率が変わります。
・所在地
・間取り・定員
・設備（Wi-Fi・キッチンなど）
ここで重要なのは「誰向けの物件か」を明確にすることです。
ターゲットが曖昧だと、後の集客にも影響します。
駅から徒歩何分か、周辺にスーパーやコンビニはあるかといった環境面からアメニティの有無まで、宿泊者が知りたい情報を過不足なく記載してください。
事実を正確に伝えて、宿泊後のギャップをなくすよう心がけましょう。
また、物件を選ぶ際の決め手となる写真を登録します。
検索結果に表示される1枚目のメイン写真は、部屋の清潔感や広さが伝わる明るいものを選び、ユーザーの目を引く工夫をしましょう。
③ 宿泊料金とキャンセルルールを設定する
ベースとなる1泊あたりの宿泊料金を打ち込みます。
・1泊あたりの料金
・清掃費
・最低宿泊日数
・繁忙期の価格調整
需要に合わせた細かな料金調整については後述するので、そちらもぜひご参照ください。
また、ゲストからの急なキャンセルによる損失を防ぐため、キャンセルルールの設定も行います。
宿泊日の何日前までなら全額返金するのか、それ以降は宿泊代金の何％を違約金として請求するのかなど、サイト側が用意している複数のポリシー（規定）から、ご自身の運営方針に合うものをクリックして選択してください。
このとき、厳しすぎるルールを設定すると予約を獲得しづらくなりますが、柔軟に設定しすぎると直前キャンセルに遭うリスクも高まります。
ご自身が許容できるリスクと、ゲストの利便性のバランスを見極めて選びましょう。
④ 在庫管理のためのカレンダーを同期する
複数のOTAに物件を掲載する場合は、カレンダーに同期する設定を済ませましょう。
多くの予約サイトでは、「iCal（アイカル）」と呼ばれるカレンダー同期用のリンクを発行できます。
Aのサイトで発行したiCalリンクをコピーし、Bのサイトの「カレンダー同期」欄に貼り付けるだけのシンプルな手順です。
双方のiCalリンクを登録し合うことでカレンダーが連携され、どちらか一方で予約が入ると、もう一方の同じ日程も自動的にブロックされます。
細かな設定手順はOTAごとに異なるため、各サイトの公式マニュアルに沿って基本の連携作業を完了させておきましょう。
⑤ 公開審査へ提出し予約の受け付けを開始する
すべての入力と設定が終わったら、最後に全体を見直して公開ボタンを押します。
なお、入力漏れや設定ミスがあると、審査で差し戻されて余計な時間がかかってしまう場合があります。
そのため誤字脱字がないか、写真の順番は適切か、料金やカレンダーの設定に誤りがないかなど、公開前に必ず一通りチェックしてから提出しましょう。
審査が完了し、サイト上に物件ページが掲載されれば、いよいよ世界中の旅行者から予約を受け付けられるようになります。
複数のOTA掲載に不可欠な「ダブルブッキング対策」
複数の宿泊予約サイトに物件を掲載すると、集客の窓口は一気に広がります。
しかし同時に、同じ日程に予約が重なる「ダブルブッキング」が起きやすくなる点には、十分な注意が必要です。
予約の管理を手作業で行っている場合、あるサイトで予約が入った直後に別のサイトを塞ごうとしても、深夜帯や作業できない時間帯が重なると対応が遅れ、二重予約を防ぎきれません。
また、iCalなどの簡易的なカレンダー連携を利用している場合でも、予約情報が反映されるまでに時間差が生じることがあり、その間に別の経路から予約が入る可能性があります。
手動での更新の遅れやシステム反映のタイムラグが重なると、同じ日に複数の予約が入ってしまい、ホスト側の都合で一方をキャンセルせざるを得なくなります。
その結果、代替宿の費用負担が発生したり、サイト側からペナルティを受けてアカウント停止につながったりと、民泊運営にとって無視できないリスクとなります。
ダブルブッキングを大幅に減らすには、サイトコントローラーと呼ばれる一括管理システムの導入がおすすめです。
各サイトの管理画面を個別に開いて確認する簡易的な連携（iCalなど）とは異なり、サイトコントローラーは複数の予約プラットフォームを直接つなぎます。
たとえば、民泊運営でよく使われる「Beds24」などの専用ツールを導入し、利用中の予約サイトを連携させれば、すべてのカレンダーや空室状況をひとつの画面で統合できます。
ひとつのサイトで予約が確定した瞬間に、システムが24時間体制で即座に他のすべてのサイトの空室を自動で閉じるため、タイムラグによる予約が重複するリスクを抑えられるのです。
サイトコントローラー導入には、別途月額で費用がかかります。
しかし、トラブル対応の負担やアカウント停止のリスクを考慮すれば、十分に価値のある投資といえるでしょう。
OTAへの掲載登録をスムーズに進めるための「事前準備」
OTA（宿泊予約サイト）への掲載は、営業に必要な証明書類が手元になければ、そもそも審査を通過できません。
途中で手続きが行き詰まらないよう、アカウント作成前に揃えておくべき必須項目をこちらでご紹介します。
営業許可・届出番号の取得
OTAへの掲載手続きを完了させるには、自治体から発行される営業許可や届出の番号入力が不可欠です。
民泊新法や旅館業など運営形態に関わらず、どの予約サイトでも違法施設を排除する目的から、登録画面に必須項目として設けられています。
そのため、物件の写真や紹介文が用意できていても、行政の審査が終わっていなければOTA上で物件を公開できません。
「現在申請中」や「審査待ち」の段階では登録画面から先に進めないため、まずは認可の手続きを終え、正式な通知書を受け取っておく必要があります。
消防法令のクリア
民泊として旅行者を宿泊させるには、物件が消防法で定められた安全基準を満たしている必要があります。
ゲストの命にも関わってくるため、多くの場合、予約サイトのアカウント作成時に「消防法令適合通知書」のアップロードを求められます。
必要な消防設備の設置工事を済ませ、管轄の消防署による立ち入り検査に合格しなければ、適合通知書は交付されません。
証明書を提出できなければアカウントの登録手続きを完了できないため、OTAでの作業に着手する前に、消防署が求める基準を完全にクリアしておきましょう。
OTA掲載しても予約が入らない理由
民泊をOTAに掲載しても、すぐに予約が入るとは限りません。
実際に多いのは「掲載したのに全く予約が入らない」というケースです。
これは特別なことではなく、多くの場合いくつかの共通した原因があります。
こちらでは、継続してゲストを獲得していくための5つの方法をご紹介します。
写真のクオリティが低い
検索画面には多くの物件が並びますが、まず目に入るのは1枚目の写真です。
この写真の印象が、詳細ページを開いてもらえるかどうかに大きく影響します。
暗くて清潔感や広さが伝わりにくい画像よりも、明るく鮮明で部屋の雰囲気が分かる画像のほうがついクリックしたくなるものです。
もし可能であれば、民泊撮影に慣れたプロのカメラマンに依頼することで、空間の広がりや質感がより伝わる写真を用意できるでしょう。
ただ、スマートフォンで撮影する場合でも、自然光が入る日中を選び、部屋の隅から広角モードで撮影するなどの工夫により、見栄えの良い写真に仕上げられるはずです。
もし、掲載開始時に急いで登録した写真のままになっている場合は、早めに差し替えを検討しましょう。
ターゲットが曖昧
「誰に向けた宿なのか」が不明確な場合、訴求がぼやけてしまいます。
・ファミリー向けなのか
・カップル向けなのか
・グループ利用なのか
ターゲットが曖昧だと、どのユーザーにも刺さらない状態になります。
物件の特性や訴求ポイントをしっかりと突き詰め、狙ったターゲットに合った紹介文を掲載できるようにしましょう。
レビューが不足している
予約サイト内で物件を検索結果の上位に表示させるには、サイト側に「人気のある優良な物件」だと認識してもらう必要があります。
そのため、OTAへの掲載直後は、まず高評価のレビューを早めに集めておきたいところです。
評価がひとつもない状態では、ゲストも予約をためらいがちです。
運営が軌道に乗るまでは、ウェルカムギフトを用意するなど、ゲストの期待を超えるおもてなしを意識し、満足度を高めるよう努めましょう。
多くのOTAでは、数件（3〜5件程度）のレビューが集まることで総合評価が星マークなどで表示されやすくなり、ゲストも物件を選びやすくなります。
まずは目安となる5件の好意的な口コミを獲得し、サイト内での露出を高めるための土台を作り上げましょう。
価格設定がズレている
予約の波をできるだけ減らし、稼働を落とさずに運用するには、需要に合わせて価格を調整することが重要です。
たとえば、お正月明けや梅雨時期などの閑散期、あるいは平日は周辺の相場に合わせて料金を抑えたり、連泊割引を導入したりして空室を防ぎましょう。
また、宿泊日が目前に迫っても空室がある場合は、直前割引などのキャンペーンを適用し、まずは予約を獲得して稼働率を落とさない判断も必要です。
ただ、直前割はあくまで空室を埋めるための応急処置といえます。
日々の運用としては、競合物件の価格推移をこまめに確認し、必要に応じて料金を見直せるようにしておくことが大切です。
なお、料金調整の手間を減らしたい場合は、OTAが提供する「自動料金調整機能（需要に合わせて料金を自動で上下させる機能）」を活用する方法もあります。
気になる方は管理画面を開き、連泊割・直前割などのプロモーション設定や自動調整機能が利用できるか確認してみるとよいでしょう。
OTAごとの特性を理解していない
各OTAにはそれぞれユーザー層や使われ方の違いがあります。
・Airbnbは体験重視
・Bookingは価格・利便性重視
こうした違いを踏まえずに掲載してしまうと、期待値とのズレが生まれ、結果として予約につながりにくくなります。
民泊をOTAに掲載するメリット・デメリット
OTAに掲載することで集客の幅は大きく広がりますが、一方で注意すべき点もあります。
ここでは、メリットとデメリットを整理します。
メリット① 集客力がある
OTAにはすでに多くのユーザーが集まっているため、掲載するだけで一定の露出を得ることができます。
特にAirbnbやBooking.comなどは、海外ユーザーを含めた広い層にアプローチできるのが強みです。
メリット② 予約導線が整っている
検索・比較・予約・決済までが一つのプラットフォーム内で完結するため、ユーザーにとって使いやすく、予約につながりやすい仕組みになっています。
メリット③ 運用次第で集客を伸ばせる
写真や価格、レビューなどを改善することで、予約数を伸ばすことができます。
自社サイトに比べて、改善の効果が出やすいのも特徴です。
デメリット① 手数料がかかる
OTAを利用する場合、予約ごとに手数料が発生します。
そのため、売上が増えても利益率が下がる可能性があります。
デメリット② プラットフォーム依存になる
集客をOTAに依存すると、仕様変更やアルゴリズムの影響を受けやすくなります。
掲載順位や表示ロジックが変わることで、急に予約数が落ちるケースもあります。
デメリット③ 運用負担が大きい
価格調整、レビュー対応、カレンダー管理など、継続的な運用が必要になります。
特に複数のOTAを運用する場合は、手間やミスのリスクも増えていきます。
このように、OTAは強力な集客手段である一方で、運用やコストの課題も伴います。
まとめ：希望の客層が呼べるOTAを選び、民泊物件を掲載しよう
民泊物件をOTAに掲載して集客につなげるためのポイントは、以下の5つです。
（2）アカウント登録前に営業許可や消防法令基準などの必須条件をクリアしておく
（3）写真登録やカレンダー同期など、掲載までの手順を正確に進める
（4）複数サイトを併用する際は、サイトコントローラーを導入しダブルブッキングを防ぐ
（5）掲載後は魅力的な写真の設定やレビュー獲得、柔軟な価格調整で予約を伸ばす
まずはご自身の物件がターゲットとする客層を明確にし、相性の良い予約サイトへ登録する作業から始めてみてください。
