別荘を民泊化する際の許可の取り方・申請の手順｜届出の流れと費用を分かりやすく解説
民泊を始めたいけれど、許可の取り方や必要な手続きが分からずお悩みではないですか?
本記事では、民泊の許可・届出の種類、保健所や自治体への申請手順、初期費用の内訳、申請時の注意点まで分かりやすく解説します。
この記事を読むことで、自分に合った民泊の種類を選び、スムーズに許可を取得して運営を始められるでしょう。
ぜひ最後までご覧ください。
- この記事の執筆者
-
池田 高輝不動産アセットマネージャー
- この記事の監修者
-
加納まお不動産投資家 / 不動産ライター
元不動産デベロッパー勤務
目次
別荘を民泊運営するには許可・届出が必要｜無許可営業は罰則対象
維持費の足しにしようと別荘の貸し出しを考えている方も多いと思います。
始める前にひとつ押さえておきたいのが「許可・届出」の問題です。
自分の所有する別荘であっても、有償で人を泊める場合は法律の規制対象になります。
難しい手続きではありますが、正しく理解しておくことでトラブルなく運用できるようになります。
別荘だからといって自由に貸し出せるわけではない
「使っていない期間だけ友人や知人に貸す」「旅行者向けに短期で貸し出す」といった場合でも、有償で宿泊させる行為は法律の規制対象になります。
自分が所有する別荘であっても、お金をもらって人を泊める以上は「宿泊事業」とみなされるため、無断で始めることはできません。
現在、別荘を貸し出す際に関係する主な法律は以下の3つです。
旅館業法：ホテル・旅館・簡易宿所として営業する場合に必要な許可。都道府県知事への申請が必要で、施設の構造・衛生基準なども定められています。
住宅宿泊事業法（民泊新法）：一般住宅を活用した民泊を行う場合の届出制度。年間営業日数の上限が180日に制限されており、都道府県への届出が必要です。また、自治体によっては条例でさらに厳しい制限を設けているケースもあります。
国家戦略特区法：特区に指定されたエリアに限り、旅館業法の特例として民泊営業が認められる制度。対象エリアが限定されるため、別荘の所在地が該当するかどうかの確認が必要です。
どの法律が適用されるかは、物件の所在地・構造・営業形態によって異なります。
始める前に必ず所轄の自治体や保健所に確認することが必要です。
無許可営業は罰金・懲役のリスクもある
許可・届出なしに有償で宿泊させた場合、旅館業法違反として罰則の対象になります。
旅館業法では、無許可営業に対して100万円以下の罰金が科される可能性があります。
悪質なケースでは行政指導にとどまらず、刑事罰に発展するリスクもゼロではありません。
また、民泊新法に基づく届出をせずに営業した場合も、100万円以下の罰金の対象です。
「小規模だから大丈夫」「短期間だから問題ない」という認識は通用しません。
さらに、無許可営業が発覚した場合のリスクは罰則だけにとどまりません。
近隣住民からの苦情・通報、プラットフォーム（Airbnbなど）からのアカウント停止、物件の信用低下など、事業継続に関わる二次的なダメージも考えられます。
別荘の収益化を検討する場合は、法的な手続きを正しく踏んだうえで始めることが、長期的なリスク回避につながります。
別荘民泊で使われる3つの制度を比較
民泊には旅館業法(簡易宿所)、民泊新法、特区民泊の3つの種類があり、それぞれ年間営業日数や申請の手間が異なります。
ご自身の物件やニーズに合った制度を選ぶことで、スムーズに許可・届出の手続きを進められます。
こちらでは3つの民泊制度を比較し、それぞれどんな人に向いているかを紹介します。
旅館業法・民泊新法・特区民泊を表で確認
| 項目 | 旅館業法（簡易宿所） | 民泊新法 | 特区民泊 |
| 営業日数 | 365日 | 180日まで | 365日 |
| 手続きの形 | 許可（厳しい審査あり） | 届出（書類提出が中心） | 認定（エリア限定の特例） |
| 準備のハードル | 高い | 低め〜中程度 | 中程度 |
| 対象地域 | 全国 | 全国 | 指定された特区のみ |
下記にて、各々の特徴を詳しく解説します。
旅館業法（簡易宿所）｜365日フル稼働で本格的に稼ぎたい人向け
年間を通して営業できるため、繁忙期だけでなく閑散期も含めて安定した収入を得られます。
ただし、旅館業法は他の制度と比べて消防設備や建築基準法などの基準が厳しく、設備投資や改修が必要になるケースが多くなっています。
民泊新法（住宅宿泊事業法）｜副業や空き家活用で始めたい人向け
旅館業法のような厳しい審査を受ける必要がないため、リスクと初期費用を抑えて民泊を始められます。
ただし、他の制度とは違い、年間180日までの営業制限がある点は理解しておく必要があります。
特区民泊｜大田区や大阪市など対象地域に物件がある人向け
東京都大田区、大阪市、北九州市など限られた自治体でしか申請できませんが、365日営業が可能になります。
2泊3日以上の宿泊が条件となるため、観光客よりも出張者や中長期滞在客をターゲットにした運営が中心となりやすいです。
迷ったら“民泊新法”から始めるのがおすすめ
3つの中でどの制度を利用するか迷ったら、民泊新法から始めることをおすすめします。
初期費用が安く、届出だけで営業できるため、万が一のときのリスクを抑えられます。
実際に運営してみて手応えを感じてから、より収益性の高い旅館業法の物件に挑戦したり、複数物件の展開を検討したりするのもよいでしょう。
手続きがシンプルで早く始められ、運営のノウハウを学びながら収益化できる点が民泊新法の大きなメリットです。
別荘民泊の許可・届出の流れ【6ステップ】
別荘で民泊を始めるには、制度ごとに手続きの流れが異なりますが、大まかな流れは共通しています
焦って申請を進めるより、事前確認をしっかり行うことがスムーズな許可取得への近道です。
ステップ1｜民泊営業が可能か確認する（用途地域・管理規約・設備要件）
最初に確認すべきは、その別荘で民泊営業が法的に認められるかどうかです。確認すべき項目は主に3つあります。
（1）用途地域 を確認する
まず用途地域です。
都市計画法による用途地域によっては、民泊営業が制限されるエリアがあります。
市区町村の窓口や都市計画図で確認できます。
（2）管理規約を確認する
次に管理規約です。
別荘地によっては、管理組合の規約で民泊を禁止しているケースがあります。
戸建て別荘であっても別荘地のルールとして禁止されている場合があるため、管理組合や別荘地の管理会社への確認が必要です。
（3）設備要件を確認する
最後に設備要件です。
宿泊施設として使用するには、消防法に基づく火災警報器・消火器・誘導灯などの設置が求められます。
どの設備が必要かは物件の構造や規模によって異なるため、この段階では「どんな設備が必要になるか」を把握しておくことが目的です。
具体的な設備の確認と設置はステップ2の事前相談を経てから行います。
ステップ2｜保健所・自治体・消防署へ事前相談する
申請書類を揃える前に、必ず関係機関への事前相談を行いましょう。
旅館業法の場合は保健所、民泊新法の場合は都道府県（または政令市・中核市）の担当窓口、消防設備については所轄の消防署が相談先になります。
事前相談では、施設の構造や設備が基準を満たしているか、追加で必要な工事や書類は何かを確認できます。
相談なしに書類を揃えてしまうと、申請後に修正や追加対応が発生して時間がかかることもあるため、このステップを省略しないことが重要です。
ステップ3｜別荘民泊の申請書類を揃える
事前相談をもとに、必要な書類を準備します。制度によって異なりますが、主に必要になる書類は以下のとおりです。
旅館業法（簡易宿所）の場合は、営業許可申請書・施設の平面図・登記事項証明書・水質検査成績書（井戸水使用の場合）・消防署の確認書類などが必要です。
民泊新法の場合は、住宅宿泊事業届出書・住宅の図面・土地・建物の登記事項証明書・管理者に関する書類などが必要になります。
書類の様式は各自治体のウェブサイトからダウンロードできる場合がほとんどです。
不明な点は事前相談の際に確認しておくと準備がスムーズになります。
民泊の申請には、以下の書類をすべて揃えて提出する必要があります。
なお「消防法令適合通知書」は、パソコン上で作成できる他の書類とは異なり、現地の消防検査に合格しないと発行されません。
・建物図面： 間取りや避難経路、消防設備の配置図
・管理受託契約書の写し： 管理業者へ運営を委託したことを証明する書類
・管理規約の写し： 別荘地やマンションで「民泊禁止」とされていないことの証明
・消防法令適合通知書： 消防設備が基準を満たしていることを証明する公文書
これらの書類に加え、登記事項証明書（登記簿謄本）などの添付も求められます。
自治体によってローカルルール（追加書類）が設定されていることが多いため、必ず事前に自治体の「民泊手引き」を入手し、固有の必要書類をリストアップしておきましょう。
ステップ4｜許可申請・届出を提出する
書類が揃ったら、旅館業法の場合は所轄の保健所へ許可申請を、民泊新法の場合は都道府県の担当窓口へ届出を提出します。
オンライン申請が可能な自治体も増えていますが、窓口への持参が必要な場合もあります。
審査期間は自治体によって異なりますが、旅館業法の許可申請は数週間〜2ヶ月程度、民泊新法の届出は受理後おおむね2週間程度が目安です。
申請前に審査期間の見込みを確認しておくと、営業開始のスケジュールを立てやすくなります。
ステップ5｜現地調査を受ける（主に旅館業法）
旅館業法の許可申請では、保健所の担当者による現地調査が行われます。
施設の構造・衛生設備・消防設備などが基準を満たしているかが確認されます。
調査当日は担当者の質問に答えられるよう、施設の図面や設備の資料を手元に用意しておくとスムーズです。
指摘事項があった場合は改善後に再調査が行われることもあるため、事前相談の段階で基準をしっかり確認しておくことが、現地調査をスムーズに通過するための近道です。
なお、民泊新法の届出では原則として現地調査は行われません。
ステップ6｜許可証・届出番号を受け取る
審査・調査が完了すると、旅館業法の場合は許可証が、民泊新法の場合は届出番号が発行されます。
これにより正式に民泊営業を開始できます。
許可証・届出番号はAirbnbなどの予約プラットフォームへの登録時にも必要になるため、大切に保管してください。また、民泊新法では届出番号を広告に表示する義務があります。
許可・届出が完了したからといって終わりではなく、営業中も定期的な報告義務や衛生管理基準の遵守が求められます。
運営を長く続けるためにも、許可取得後のルールをあわせて確認しておきましょう。
※手続きの詳細や必要書類は自治体によって異なります。最新情報は観光庁または各自治体の窓口でご確認ください。
申請から営業開始までの主な手順
運営開始までは、以下の4ステップで進めます。
申請から運営開始までの主な手順
● 消防検査のクリアと適合通知書の取得
民泊の申請を行うための必須条件として、まずは消防署の検査に合格しなければなりません。
自動火災報知設備や誘導灯などを設置して立入検査を受け、STEP2で提出する「消防法令適合通知書」を手に入れます。
● 窓口での申請手続き
書類と通知書が揃ったら、管轄の自治体窓口へ提出します。
民泊新法の場合はオンラインシステムも利用できますが、旅館業法（簡易宿所）の場合は保健所窓口での手続きが基本です。
● 自治体による審査・立入検査
提出書類の審査が行われます。
ここで注意が必要なのは、旅館業法の許可申請を行う場合、書類審査に加えて保健所職員による「施設の立入検査」が必須となる点です。（※民泊新法は原則書類審査のみですが、自治体によっては現地確認が入るケースもあります）
● 許可・届出番号の取得と運営開始
審査に合格すると、旅館業法なら「営業許可書」、民泊新法なら「届出番号」が発行されます。
これを予約サイト（Airbnbなど）に登録することで、初めて宿泊客の募集が可能になります。
準備から営業開始までのスケジュール
別荘で民泊を始めるには、全体で最短でも2ヶ月、余裕を持つなら3ヶ月程度は見ておくべきでしょう。
特に「消防設備の設置」と「自治体の審査」は、相手（業者や役所）の都合でスケジュールが決まるため、オーナー側で短縮することはできません。
【標準的なタイムライン】
（2）申請・審査（約2週間〜1ヶ月）： 申請から許可・受理まで（旅館業法は長引く傾向あり）
（3）サイト掲載準備（約2週間）： 写真撮影や宿泊プランの作成
繁忙期に合わせてスタートしたい場合は、この期間を考慮し、半年前から動き出す必要があります。
民泊の許可・届出にかかる費用【旅館業法と民泊新法の比較】
画像
民泊を始めるには、申請手数料や消防設備の設置費用、書類作成費用などが必要です。
こちらでは制度ごとの初期費用の内訳と、自分で申請するか専門家に頼むかで費用がどう変わるかを紹介します。
【比較表】旅館業法と民泊新法の費用相場
まずは両者の金額差と、その根拠となる内訳の違いを表で確認しましょう。
※ここでのトータルは、「申請手数料」「消防設備費」「行政書士報酬」を合わせた目安です。
【費用の比較目安】
| 項目 | 旅館業法（簡易宿所） | 民泊新法（住宅宿泊事業法） |
| 初期費用トータル | 50万～150万円 | 20万～80万円 |
| 自治体への手数料 | 1.5~3万円（自治体によって異なる） | 無料 |
| 消防設備 | 30～100万 | 5～20万 |
| 行政書士報酬（代行を頼む場合） | 25～40万 | 10～20万 |
下記にて、料金に差が出る理由を詳しく解説していきます。
旅館業法の申請費用（トータル50万～150万円）
旅館業法は、ホテルや旅館と同じ並びの許可であるため、求められる設備の安全基準が高く、そのぶん費用もかさみます。
初期投資は大きくなりますが、旅館業法は365日営業できるため、長期的に見れば回収しやすいのが特徴です。
民泊新法の届出費用（トータル20万～80万円）
民泊新法は「既存の住宅を活用する」という趣旨のため、旅館業法に比べて設備基準が緩和されており、安く抑えられます。
初期リスクを抑えてスタートできるため、初めて民泊に取り組む方に適した費用感と言えます。
自分で申請するか行政書士に頼むか
民泊新法であれば自分で届出を行うことも可能ですが、旅館業法の場合はプロへの依頼を検討するのが一般的です。
自分で申請する場合は、行政書士への報酬（10万〜40万円程度）を節約できます。
しかし手引書を読み込み、平日に何度も役所や消防署の窓口へ足を運ぶ必要があります。
書類に不備があればその都度修正が求められるため、根気強く対応できる人に向いています。
行政書士に頼む場合、費用はかかりますが、消防法や建築基準法の確認・図面作成をすべて任せられるため、法令違反のリスクを抑えてスムーズに民泊を開始できます。
民泊の許可を取った後にやる4つのこと
許可や届出の手続きが完了しても、すぐに営業を開始できるわけではありません。
許可番号の掲示や宿泊者名簿の準備、定期報告の義務など、運営中に守るべきルールがいくつかあります。
こちらでは、手続き完了後にやるべき4つのことを紹介します。
許可番号（届出番号）を玄関に掲示する
宿泊客や近隣住民、行政の担当者が確認できるよう、外から見える位置に設置してください。
掲示を怠ると法令違反となり、指導や罰則の対象になる可能性があります。
プレートやステッカーで掲示するのが一般的で、自治体によっては掲示用のシールを配布しているところもあります。
宿泊者名簿を適切に作成・保管する
記載する内容は、名前、住所、職業、宿泊日で、宿泊者全員分を記録してください。
名簿は3年間保管する必要があり、行政の立ち入り検査で提示を求められることもあります。
外国人宿泊者の場合は、パスポートで本人確認を行い、国籍とパスポート番号も記録しましょう。
紙の台帳でもエクセルなどのデジタル管理でも問題ありません。
2ヶ月ごとに定期報告を提出する（民泊新法のみ）
※例えば1月分の場合は、12月〜1月分の実績を2月15日までに報告
近隣住民への適切な対応と説明を行う
民泊の運営でトラブルになりやすいのが騒音とゴミの問題です。
トラブルを放置すると、自治体から営業停止命令を受けるリスクがあります。
民泊の許可に関してよくある質問
Q.別荘を民泊にすると近隣トラブルになりますか？
騒音・ゴミ出し・駐車場などでトラブルになるケースがあります。特に別荘地は静かな環境を求める住民も多いため、運営ルールやゲスト案内を事前に整えておくことが重要です。
Q.別荘民泊の許可は自分でも取れますか？
民泊新法であれば、自分で届出する人もいます。ただし、消防・図面・条例確認など想像以上に確認項目が多いため、不安な場合は行政書士や運営会社へ相談するケースもあります。
Q.別荘民泊はどれくらい費用がかかりますか？
物件によって大きく異なりますが、民泊新法なら20万〜80万円程度、旅館業法なら50万円以上かかるケースもあります。特に消防設備の有無で費用差が出やすくなります。
Q.使っていない別荘だけでも民泊運営できますか？
可能です。実際に「利用しない期間だけ貸し出したい」という理由で始めるオーナーも多くいます。維持費負担の軽減を目的に運営されるケースもあります。
Q.遠方の別荘でも民泊運営できますか？
可能ですが、清掃・鍵管理・緊急対応などの体制づくりが必要です。遠隔運営が難しい場合は、管理代行を利用するケースもあります。
Q.別荘地だと民泊禁止になっていることもありますか？
あります。自治体の条例だけでなく、別荘地の管理規約で民泊が禁止されているケースもあるため、事前確認が重要です。
まとめ｜まずは自治体への事前相談から始めよう
民泊を始めるには許可・届出が必須であり、無許可での営業は重い罰則の対象となります。
まずは、手軽に始められる民泊新法か、制限なく営業できる旅館業法か、自分のスタイルに合う制度に見当をつけましょう。
用途地域や消防設備などの専門的な要件は、物件ごとに条件が異なります。
自己判断で進めず、早い段階で自治体の窓口へ行き「この物件で許可が取れそうか」と確認してみてください。
正しく手続きを行うことで、近隣トラブルや行政指導のリスクを避けつつ民泊運営を開始できます。
まずは担当窓口へ電話をして、事前相談の予約を入れることから始めてみましょう。
別荘民泊の運営を始めたい方や、管理の負担を減らしたい方に向けて、管理代行の仕組みや対応範囲を無料でご案内しています。
「自分で運営するのと何が違う？」「収益化まで任せられる？」「今の物件でも相談できる？」といった段階でも、お気軽にご相談ください。
