貸別荘投資は実際儲かるのか？月245万円を記録した拠点も｜実データで解説
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ココザス株式会社｜やど管理運営部別荘・民泊運営コンサルティング企業
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池田 高輝不動産アセットマネージャー
別荘民泊は、条件が揃えば大きな利益が出るビジネスです。
私たちは別荘投資「COCO VILLA」を運営しており、現在も拠点数を拡大しながら実際に運用を行っています。
2025年12月には、売上合計1,823万円と過去最高水準を記録しました。
この記事では、実際の収益データをもとに、貸別荘投資がどのように収益化されているのかを解説します。
目次
貸別荘投資は本当に儲かるのか？実際の売上データを公開
全体の売上で言うと、10月が約700万円、11月が約950万円でした。
12月は当初、1,350万円〜1,450万円程度での着地を想定していましたが、
下旬に高単価の予約が複数入り、最終的には1,823万円で着地しました。
売上は前月比で約95%増と、大きく伸びています。
では、その内訳を見ていきましょう。
〈12月の主なデータ〉
・売上合計：1,823万円
・那須拠点：月245万円
・白馬拠点：9泊で160万円（1泊あたり約18万円）
・平均ADR：約18万円
・インバウンド比率：22%
特に白馬拠点では、わずか9泊で160万円を超える売上となっており、
単価設計と需要の取り込み次第で大きく収益が伸びることがわかります。
開業初月でも売上は出るのか？月間平均100万円の売上実態
一般的に、オープン直後の拠点は認知が低く、売上は伸びづらい傾向があります。
それでも、12月にオープンした南房総01・02は、それぞれ73万5,000円、71万8,000円を記録しました。
そのほかにも、湯布院が76万円、南熱海が76万9,000円、伊豆赤沢が66万円と、
いずれもオープン初期としては一定の売上が立っています。
伊豆赤沢に関しては2025年11月25日オープンのため、ほぼ初月に近い状態での数字です。
YouTubeのコメントなどで「この拠点は儲かるのか？」と言われていたCOCO VILLA 一宮ですが、12月の売上は91万3,000円でした。
良いですね。
歴代売上ランキング― 那須高原が245万円で2位
全体的に売上が伸びていますが、拠点別のランキングはどうですか？
12月は、COCO VILLA 那須高原が245万円で歴代2位の売上でした。
単月で1拠点が売り上げた金額としては、かなり高い水準です。
過去1位はめざましテレビで特集されたCOCO VILLA 長瀞の夏の記録―246万円
歴代1位は、COCO VILLA 長瀞の繁忙期（8月）で、246万円です。
こちらは「めざましテレビ」で取り上げられた影響もあり、大きく売上が伸びました。
なお、12月のランキングは以下の通りです。
・1位：那須高原（245万円）
・2位：長瀞（162万円）
長瀞や那須高原は安定していますね。
大きな拠点だから、複数人で宿泊が取りやすいという理由もありますよね。
大きな拠点は、複数人での宿泊がしやすく、1組あたりの単価を上げやすい傾向があります。 グループ利用や連泊を前提とした設計にすることで、売上の最大化につながります。 特に、人数が増えるほど1人あたりの負担が下がるため、高単価でも予約が入りやすくなるのが特徴です。
なぜ売上が伸びたのか①：ADRと繁忙期の影響
12月の売上が高かったのは、年末で単価が上がったことが要因ですか？
それもあります。 ADRで見ると、10月・11月は約5万円でした。
実際の総合ADRは、
9月が5万6,000円、10月・11月が約5万円、8月が7万9,000円でした。
そして12月は7万1,500円まで上がっています。
8月ほどではないですが、繁忙期ということもあり、全拠点で前月比プラスになっています。
特に伸びたのが、新規拠点の白馬です。
COCO VILLA 白馬は社長が年末に掃除をされていましたね。
思い入れの拠点です。非常に勉強になりました。
COCO VILLA 白馬では、代表の安藤が実際に雪かきを体験しました。現地で民泊運営を支えるクルーの仕事に触れ、日々のオペレーションの大変さや、現場だからこそ見える課題を改めて実感したそうです。
白馬の拠点では、実際に雪かきを体験しました。クルーの仕事に触れてみて、現場の大変さや運営のリアルを改めて実感しました。
雪山拠点（白馬）が躍進、9泊で160万円超
12月1日にオープンした白馬02号棟は、12月だけで161万円の売上です。
すごいですね。12月頭にオープンしたばかりですよね。
はい。ただ、予約数は多くありません。9泊だけです。
9泊で160万円ですか。
はい。ADRは約18万円です。 インバウンド需要が強く、オーナー利用以外はほぼ海外の方でした。
すでに1月・2月の予約も入っていて、1月は200万円近い売上になる見込みです。
この時点で、1月の売上トップは白馬になると見ています。
12月の時点で、入っている予約からして1月の売上ランキングは白馬の01棟、02棟という順番でそれぞれ200万円ぐらいになる予定です。
一方で、那須高原や長瀞は引き続き安定しています。
それに加えて、今回伸びたのが大洗です。
冬のイメージがあまりないと思っていましたが、関係ないのですかね。
あまり関係ないですね。 一宮も海の拠点ですが、12月は91万円の売上です。
一宮はADRが高く、約6万5,000円です。
一方で大洗はADRが約5万8,000円とそこまで高くありませんが、予約数が25泊と多く、稼働で売上を作っている形です。
ただ、大洗のように稼働で伸ばすモデルは、清掃や運営コストが増えやすいという側面もあります。
コストも上がる、というところですもんね。
連泊を前提とした運用にすることで、清掃回数やオペレーションコストを抑えやすくなります。結果として、同じ稼働でも利益が残りやすくなるのが特徴です。
白馬がすごいのは、ADRが高いだけではなく、連泊が入るところです。
実際に、9人で3連泊という予約もありましたし、1月には7連泊の予約も入っています。
なぜ売上が伸びたのか②：インバウンドに依存しない戦略
海外の方は長期連泊が多いんですか？
多いですね。
例えば白馬02棟だと、2月は9連泊で120万円、8連泊で115万円と、この2件だけで235万円になります。
白馬01棟でも、1月は2〜5連泊が複数入って、合計で約150万円です。
ただ、白馬や一部拠点はインバウンドを狙っていますが、COCO VILLA全体としてはインバウンドに依存していません。
全体のインバウンド比率は22%、残り78%は国内です。
あえて国内比率を高くしています。
民泊はインバウンドを狙うイメージが強いですが、違うんですね。
多くの事業者はインバウンド頼みになりがちですが、
外部環境に左右されやすいというリスクがあります。
私は「どんな状況でも回る事業」にしたいので、
特定の需要に依存しない設計を意識しています。
その上で、拠点ごとにインバウンドを取りにいくかを判断しています。
その中で重要なのが、どこから予約を取るかという設計です。
なぜ売上が伸びたのか③：自社サイト比率の設計
収益を最大化する上で重要なのが、「自社サイト比率」と「OTA比率」です。
11月は、自社サイト38%、OTA62%でした。
立ち上げ初期としては、自社サイト比率は比較的高い水準です。
ただ、将来的には自社サイト比率を80%程度まで引き上げたいと考えています。
OTA経由の場合、手数料が発生するため、どうしても利益率が下がります。
12月は、自社サイト25.5%、OTA75%と、自社比率は一時的に下がりました。
このうち、半分以上がAirbnb経由です。
また、Booking.comの比率も前月から9ポイント上昇しています。
こうした変動を細かく分析することで、どのチャネルに注力すべきかを判断しています。
上がったり下がったりするのにも理由があるということですね。
その通りです。 例えば湯布院は、12月の15泊すべてがインバウンドです。 もともとインバウンド需要が強いエリアとして設計しているため、 意図通りの結果になっています。
実際に行ったときも海外の方が多かったですよね。
そうですね。特に韓国の方の利用が多いエリアです。
貸別荘投資はなぜ差が出るのか？運用で決まる構造
こうやって聞いていると、かなり細かくデータを見ているんですね…。
そうですね。貸別荘って「物件を持てば終わり」ではなくて、そこからが本番なんですよ。
例えば、
・どの価格で出すか（ADR）
・どのOTAをどう使うか
・連泊をどう作るか
こういうのを全部見ながら調整していきます。
一つだけじゃダメなんですね。
ダメですね。どれか一つでは成立しません。全部が噛み合って、やっと結果が出る感じです。実際、同じエリアで似たような物件でも、運用次第で結果は全然変わりますからね。
じゃあ、思っているより難しそうですね…。
そうですね。副業感覚でやると、副業感覚でやると、価格調整やデータ分析まで手が回らず「思ったより稼げない」というケースも多いと思います。だからこそ、最初から運用まで含めて設計することが大事なんです。
普通に運営している事業者と差別化はできているから、真似できないよと社長もおっしゃっていましたもんね。
真似できないですよ。インターハイ選手とプロの世界チャンピオンが戦うようなものです。
そこまでやっている事業者って多いんですか？
ほとんどいないと思いますね。 多くは「掲載して、予約が入ったら対応する」といった運用で、価格調整や戦略的な運用までは手が回っていないケースが多いです。
ココザスの場合は、もともと資産形成のコンサルをやってきた会社なので、
「いくら投資して、どう回収して、どう再投資するか」みたいな前提で事業を見ています。
単なる宿泊運営ではなく、「投資として回収まで設計している」という違いがあります。
同じようにやろうとすると、人・時間・ノウハウのすべてが必要になるため、再現は簡単ではありません。
半年で23拠点を新規開業｜再現性のある運用モデルとは
こうした運用ノウハウをもとに、拠点数も計画的に拡大しています。
今後はニセコ・箱根・河口湖・軽井沢などの主要エリアに加え、温泉付きや新築物件など、収益性の高い拠点を中心に展開していく予定です。
すでに開業予定の物件も複数控えており、今後半年で約23拠点の新規オープンを見込んでいます。
ここまで見てきた通り、貸別荘事業は「物件」ではなく「運用」で収益が決まります。
私たちはこの運用ノウハウをもとに、実際に拠点を増やしながら売上を伸ばし続けています。
そしてこの仕組みは、特定の物件だけではなく、運用設計によって再現できるものです。
だからこそ、同じ考え方をベースにすれば、あなたの別荘でも収益化を目指すことができます。
ただし、ここまで見てきたように、価格設計・集客・運用改善を一貫して行うには、一定の知識とリソースが必要です。
そのため、「自分で運用するのは難しい」と感じた場合は、最初から運用まで含めて設計することも一つの選択肢になります。
自分の別荘がどのくらいの収益を見込めるのか気になる方は、まずは簡易査定で目安を確認してみてください。
「この別荘、貸したらどれくらい収益が出る？」をその場でチェックできます。
エリア・稼働率・想定単価などをもとに、ざっくりした収益イメージを把握できる簡易診断です。
まだ検討段階の方や、今の物件で迷っている方でもご利用いただけます。
記事内でご紹介したような運用を、実際にどのように行っているのか知りたい方は、やど管理までお問い合わせください。
別荘民泊の運営を始めたい方や、管理の負担を減らしたい方に向けて、管理代行の仕組みや対応範囲を無料でご案内しています。
「自分で運営するのと何が違う？」「収益化まで任せられる？」「今の物件でも相談できる？」といった段階でも、お気軽にご相談ください。
