貸別荘投資の売上を実データで公開｜月245万円の事例とエリア別収益の実態

別荘民泊の集客

#売上データ #OTA

貸別荘投資（別荘民泊）は、実際にどれくらいの売上が出るのでしょうか。

本記事では、私たちが運用している貸別荘の実データをもとに、
・月間売上の実績
・拠点ごとの売上差
・ADR（平均単価）や稼働状況
などを整理して公開します。

数字ベースで実態を把握したい方は、参考にしてください。

貸別荘投資の売上実績（全体データ）

貸別荘（別荘民泊）の売上は、立地や運用状況によって大きく変動しますが、一定の条件が揃うと高い売上水準を記録するケースも見られます。

ここでは、実際に運用している拠点の売上データをもとに、全体の傾向を整理します。

全体の売上で言うと、10月が約700万円、11月が約950万円でした。

〈2025年12月の主なデータ〉
・売上合計：1,823万円
・前月売上：950万円（11月）
・前々月売上：700万円（10月）
・前月比：約95％増

12月は当初、1,350万円〜1,450万円程度での着地を想定していましたが、
下旬に高単価の予約が複数入り、最終的には1,823万円で着地しました。

売上は前月比で約95%増と、大きく伸びています。

拠点別の売上データ

売上は拠点ごとに差があり、同じ時期でも数十万円〜200万円超まで幅があります。

〈主な拠点別売上（2025年12月）〉
・那須高原：245万円
・長瀞：162万円
・白馬：161万円（9泊）
・一宮：91万3,000円

那須高原は単月で245万円と高い売上を記録しており、複数人での宿泊が可能な大型拠点では、1組あたりの単価が上がりやすい傾向があります。

一方で白馬は、9泊のみで約160万円の売上となっており、宿泊数ではなく単価によって売上が構成されているケースも見られます。

歴代売上ランキング― 那須高原が245万円で2位

全体的に売上が伸びていますが、拠点別のランキングはどうですか？

12月は、COCO VILLA 那須高原が245万円で歴代2位の売上でした。

単月で1拠点が売り上げた金額としては、かなり高い水準です。

過去1位はめざましテレビで特集されたCOCO VILLA 長瀞の夏の記録―246万円

歴代1位は、COCO VILLA 長瀞の繁忙期（8月）で、246万円です。

こちらは「めざましテレビ」で取り上げられた影響もあり、大きく売上が伸びました。

なお、12月のランキングは以下の通りです。

・1位：那須高原（245万円）
・2位：長瀞（162万円）

長瀞や那須高原は安定していますね。

大きな拠点だから、複数人で宿泊が取りやすいという理由もありますよね。

開業初月でも売上は出るのか？開業初期の売上水準

オープン直後の拠点は認知が低く、売上が伸びにくい傾向がありますが、一定の売上が立つケースも確認されています。

〈開業初期の売上例〉
・南房総01：73万5,000円
・南房総02：71万8,000円
・湯布院：76万円
・南熱海：76万9,000円
・伊豆赤沢：66万円

いずれも開業初期としては一定の売上水準となっており、初月からゼロに近い状態になるケースは少ないことがわかります。

それでも、12月にオープンした南房総01・02は、それぞれ73万5,000円、71万8,000円を記録しました。

そのほかにも、湯布院が76万円、南熱海が76万9,000円、伊豆赤沢が66万円と、
いずれもオープン初期としては一定の売上が立っています。

伊豆赤沢に関しては2025年11月25日オープンのため、ほぼ初月に近い状態での数字です。

YouTubeのコメントなどで「この拠点は儲かるのか？」と言われていたCOCO VILLA 一宮ですが、12月の売上は91万3,000円でした。

良いですね。

ADR（平均単価）と売上の関係

売上は「宿泊数」だけでなく、「ADR（1泊あたりの平均単価）」によって大きく左右されます。

〈ADR推移〉
・9月：5万6,000円
・10月：5万円前後
・11月：5万円前後
・12月：7万1,500円

12月は繁忙期の影響もあり、ADRが大きく上昇しています。

また、白馬拠点ではADRが約18万円となっており、
・9泊で約160万円
・連泊（7泊〜9泊）の予約
といった形で、少ない宿泊数でも売上が大きくなる構造が見られます。

12月の売上が高かったのは、年末で単価が上がったことが要因ですか？

それもあります。 ADRで見ると、10月・11月は約5万円でした。

実際の総合ADRは、9月が5万6,000円、10月・11月が約5万円、8月が7万9,000円でした。

そして12月は7万1,500円まで上がっています。

8月ほどではないですが、繁忙期ということもあり、全拠点で前月比プラスになっています。

特に伸びたのが、新規拠点の白馬です。

COCO VILLA 白馬は社長が年末に掃除をされていましたね。

思い入れの拠点です。非常に勉強になりました。

安藤（COCO VILLA代表）

白馬の拠点では、実際に雪かきを体験しました。クルーの仕事に触れてみて、現場の大変さや運営のリアルを改めて実感しました。

雪山拠点（白馬）が躍進、9泊で160万円超

12月1日にオープンした白馬02号棟は、12月だけで161万円の売上です。

すごいですね。12月頭にオープンしたばかりですよね。

はい。ただ、予約数は多くありません。9泊だけです。

9泊で160万円ですか。

はい。ADRは約18万円です。 インバウンド需要が強く、オーナー利用以外はほぼ海外の方でした。

すでに1月・2月の予約も入っていて、1月は200万円近い売上になる見込みです。

この時点で、1月の売上トップは白馬になると見ています。

12月の時点で、入っている予約からして1月の売上ランキングは白馬の01棟、02棟という順番でそれぞれ200万円ぐらいになる予定です。

一方で、那須高原や長瀞は引き続き安定しています。

それに加えて、今回伸びたのが大洗です。

冬のイメージがあまりないと思っていましたが、関係ないのですかね。

あまり関係ないですね。 一宮も海の拠点ですが、12月は91万円の売上です。

一宮はADRが高く、約6万5,000円です。

一方で大洗はADRが約5万8,000円とそこまで高くありませんが、予約数が25泊と多く、稼働で売上を作っている形です。

ただ、大洗のように稼働で伸ばすモデルは、清掃や運営コストが増えやすいという側面もあります。

コストも上がる、というところですもんね。

白馬がすごいのは、ADRが高いだけではなく、連泊が入るところです。

実際に、9人で3連泊という予約もありましたし、1月には7連泊の予約も入っています。

売上構成（OTA・自社サイト比率）

売上は「どのチャネルから予約が入るか」によっても構成が変わります。

〈予約チャネル比率〉
・11月：自社サイト38% / OTA62%
・12月：自社サイト25.5% / OTA75%

OTA（AirbnbやBooking.com）経由の比率が高い月もあり、特に12月はOTA比率が上昇しています。

なお、全体のインバウンド比率は22%であり、残り78%は国内需要となっています。

海外の方は長期連泊が多いんですか？

多いですね。

例えば白馬02棟だと、2月は9連泊で120万円、8連泊で115万円と、この2件だけで235万円になります。

白馬01棟でも、1月は2〜5連泊が複数入って、合計で約150万円です。

ただ、白馬や一部拠点はインバウンドを狙っていますが、COCO VILLA全体としてはインバウンドに依存していません。

全体のインバウンド比率は22%、残り78%は国内です。

あえて国内比率を高くしています。

民泊はインバウンドを狙うイメージが強いですが、違うんですね。

多くの事業者はインバウンド頼みになりがちですが、 外部環境に左右されやすいというリスクがあります。

私は「どんな状況でも回る事業」にしたいので、 特定の需要に依存しない設計を意識しています。

その上で、拠点ごとにインバウンドを取りにいくかを判断しています。

その中で重要なのが、どこから予約を取るかという設計です。

収益を最大化する上で重要なのが、「自社サイト比率」と「OTA比率」です。

11月は、自社サイト38%、OTA62%でした。

立ち上げ初期としては、自社サイト比率は比較的高い水準です。

ただ、将来的には自社サイト比率を80%程度まで引き上げたいと考えています。

OTA経由の場合、手数料が発生するため、どうしても利益率が下がります。

12月は、自社サイト25.5%、OTA75%と、自社比率は一時的に下がりました。

このうち、半分以上がAirbnb経由です。

また、Booking.comの比率も前月から9ポイント上昇しています。

こうした変動を細かく分析することで、どのチャネルに注力すべきかを判断しています。

上がったり下がったりするのにも理由があるということですね。

その通りです。 例えば湯布院は、12月の15泊すべてがインバウンドです。 もともとインバウンド需要が強いエリアとして設計しているため、 意図通りの結果になっています。

実際に行ったときも海外の方が多かったですよね。

そうですね。特に韓国の方の利用が多いエリアです。

データから見える売上の傾向

こうやって聞いていると、かなり細かくデータを見ているんですね…。

そうですね。貸別荘って「物件を持てば終わり」ではなくて、そこからが本番なんですよ。

例えば、
・どの価格で出すか（ADR）
・どのOTAをどう使うか
・連泊をどう作るか

こういうのを全部見ながら調整していきます。

一つだけじゃダメなんですね。

ダメですね。どれか一つでは成立しません。全部が噛み合って、やっと結果が出る感じです。実際、同じエリアで似たような物件でも、運用次第で結果は全然変わりますからね。

じゃあ、思っているより難しそうですね…。

そうですね。副業感覚でやると、副業感覚でやると、価格調整やデータ分析まで手が回らず「思ったより稼げない」というケースも多いと思います。だからこそ、最初から運用まで含めて設計することが大事なんです。

普通に運営している事業者と差別化はできているから、真似できないよと社長もおっしゃっていましたもんね。

真似できないですよ。インターハイ選手とプロの世界チャンピオンが戦うようなものです。

そこまでやっている事業者って多いんですか？

ほとんどいないと思いますね。 多くは「掲載して、予約が入ったら対応する」といった運用で、価格調整や戦略的な運用までは手が回っていないケースが多いです。

ココザスの場合は、もともと資産形成のコンサルをやってきた会社なので、
「いくら投資して、どう回収して、どう再投資するか」みたいな前提で事業を見ています。

単なる宿泊運営ではなく、「投資として回収まで設計している」という違いがあります。

同じようにやろうとすると、人・時間・ノウハウのすべてが必要になるため、再現は簡単ではありません。

半年で23拠点を新規開業｜再現性のある運用モデルとは

こうした運用ノウハウをもとに、拠点数も計画的に拡大しています。

今後はニセコ・箱根・河口湖・軽井沢などの主要エリアに加え、温泉付きや新築物件など、収益性の高い拠点を中心に展開していく予定です。

すでに開業予定の物件も複数控えており、今後半年で約23拠点の新規オープンを見込んでいます。

ここまで見てきた通り、貸別荘事業は「物件」ではなく「運用」で収益が決まります。

私たちはこの運用ノウハウをもとに、実際に拠点を増やしながら売上を伸ばし続けています。

そしてこの仕組みは、特定の物件だけではなく、運用設計によって再現できるものです。

だからこそ、同じ考え方をベースにすれば、あなたの別荘でも収益化を目指すことができます。

ただし、ここまで見てきたように、価格設計・集客・運用改善を一貫して行うには、一定の知識とリソースが必要です。

そのため、「自分で運用するのは難しい」と感じた場合は、最初から運用まで含めて設計することも一つの選択肢になります。

自分の別荘がどのくらいの収益を見込めるのか気になる方は、まずは簡易査定で目安を確認してみてください。

記事内でご紹介したような運用を、実際にどのように行っているのか知りたい方は、やど管理までお問い合わせください。