軽井沢の貸別荘運営はなぜ難しい？COCO VILLA 軽井沢が即完売した理由を現地で解説
軽井沢は、国内屈指のリゾート地として高い人気を誇るエリアです。
東京から新幹線で約70分とアクセスしやすく、アウトレットや旧軽井沢銀座、美術館、自然、食事など、観光地としての魅力も豊富にあります。
一方で、軽井沢で貸別荘や民泊を運営することは簡単ではありません。
用途地域や近隣住民との関係、無人運営の難しさなど、一般的な観光地とは異なるハードルがあります。
今回は、COCO VILLA 軽井沢の現地紹介をもとに、軽井沢の貸別荘市場、物件の希少性、短期間で完売した理由、そして貸別荘運営で大切な考え方について解説します。
- この記事の執筆者
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ココザス株式会社｜＆ やど管理運営部別荘・民泊運営コンサルティング企業
- この記事の監修者
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安藤 義人ココザス株式会社 代表取締役CEO
目次
COCO VILLA 軽井沢とは
COCO VILLA 軽井沢は、貸別荘・民泊の運営代行サービス「＆ やど管理」を展開するココザス株式会社が、自社で企画・運営している施設です。
約1,000㎡の敷地に建つ中古別荘をリノベーションし、軽井沢の豊かな自然を感じながら滞在できる宿泊施設として運営しています。
予約サイトへの掲載や料金調整、ゲスト対応、清掃管理、設備の点検など、貸別荘運営に必要な業務を自社で担っています。
そのため、本記事で紹介する内容は一般論だけではなく、実際に軽井沢で宿泊施設を運営するなかで得られた経験に基づいています。
旧「森の住処」をリノベーションした貸別荘
COCO VILLA 軽井沢は、もともと「森の住処」という名前で別の事業者が貸別荘として運営していた施設です。
その施設を引き継ぎ、リノベーションのうえでCOCO VILLAブランドとして再スタートした物件です。
後述しますが、軽井沢では新規で貸別荘の許認可を取得することが非常に難しい状況です。
もともと運営実績のある施設を引き継いでいる点が、この物件の大きな価値の1つとなっています。
星野エリアにも近い、軽井沢中心部の希少な立地
COCO VILLA 軽井沢は、中軽井沢エリアに位置しています。
星野温泉トンボの湯から徒歩圏内、星のや軽井沢からは車で約5分という、リゾートとしてのど真ん中といえる場所です。
軽井沢駅からは車で約10分。
中軽井沢駅からはさらに近く、駅からのアクセスが良いのも特徴です。
管理別荘地の外に位置しているため貸別荘として運営できる一方、周辺には定住者も多い静かな環境が保たれています。
3Dプリンタ製サウナと浅間溶岩をイメージした世界観
COCO VILLA 軽井沢の見どころの1つが、3Dプリンタで製作されたサウナです。
コンクリート製で、浅間山の溶岩をイメージしたゴツゴツとした質感が印象的です。
日本でも数番目に導入された3Dプリンタ製サウナとのことで、施設のシンボル的な存在になっています。
サウナのアロマも4種類用意されており、サウナ動線に敷かれた砂利は裸足でも歩きやすいよう整備されています。
細部のホスピタリティが、宿全体の印象を底上げしています。
最大12名で泊まれる広さと効率的な間取り
建物の延床面積は約107〜108平米で、間取りは3LDK、最大12名まで宿泊できます。
特筆すべきは、この面積に水回りが2つ設けられている点です。
通常、この広さで水回りを2つ確保するのは設計的に難しく、家族や友人グループでの旅行でも朝の混雑を避けられます。
リビングと寝室を独立させた間取り、ハンモック、ロフトなど、滞在を楽しくするための仕掛けも各所に散りばめられています。
軽井沢が貸別荘地として人気な理由
この一言が、軽井沢というエリアの本質を表しています。
アクセス・観光・食事・自然、すべてが揃っているだけでなく、「軽井沢に別荘がある」という事実そのものが価値を持つエリアです。
東京から新幹線で約70分のアクセス
軽井沢最大の強みの1つが、東京からのアクセスの良さです。
東京駅から北陸新幹線で約70分、軽井沢駅に到着します。
那須の場合、那須塩原駅からさらに車で30分ほどかかるのに対し、軽井沢は駅から観光スポットや宿泊施設まで近く、気軽に泊まりに行ける距離感がリピート需要にも直結しています。
アウトレット・旧軽井沢銀座・自然・食事が揃う観光地
軽井沢・プリンスショッピングプラザのアウトレット、旧軽井沢銀座の街並み、白糸の滝、鬼押出し園、ゴルフ場、美術館など、観光コンテンツが豊富に揃っています。
食事面でも、そば屋やレストランのほか、食事を楽しむための宿「オーベルジュ」が多く点在しています。
避暑地としてだけでなく、通年観光地として機能しているため、稼働率の安定が見込みやすいエリアです。
「軽井沢に別荘を持つ」というブランド価値
軽井沢の歴史は明治時代にさかのぼります。
1886年（明治19年）、カナダ人宣教師のアレキサンダー・クロフト・ショーが訪れたことをきっかけに避暑地としての文化が形成され、以来、政財界の著名人が別荘を構える場所として「別荘を持つなら軽井沢」というブランドイメージが根付いています。
このブランド力は、投資判断にも影響します。
収益性の数字だけでなく、「ここに別荘を持ちたい」という感情が購買意欲を動かす——それが軽井沢という場所の特性です。
軽井沢で貸別荘運営が難しい理由
ココザス代表
安藤新しく軽井沢で一棟の別荘をこのエリアに建てようと思ったら、もう難しいです。法的に可能な場合もありますが、エリア的に可能だったとしても、実際には難しい独特な世界なんです。
軽井沢で貸別荘を運営するハードルは、法律だけでは説明できません。
新規で許認可を取るハードルが高い
軽井沢は、単に法律を満たせば貸別荘を始められるエリアではありません。
地域に強い影響力を持つ住民が多く、条例や慣習のうえでの制約が存在します。
今から新規で無人バケーションレンタルを作ることは、事実上難しい状況です。
COCO VILLA 軽井沢がこのエリアで運営できているのは、もともと許認可を取得していた施設を引き継いだことが大きな要因です。
既存の運営実績こそが、物件の希少性を高めています。
第一種低層住居専用地域では旅館業の許可取得が難しい
軽井沢の多くのエリアは「第一種低層住居専用地域」に指定されており、原則として旅館業の許可を取得することができません。
民泊（住宅宿泊事業法）での運営を選ぶケースもありますが、年間180日の営業日数制限など、事業規模に一定の制限がかかります。
民泊・無人運営には近隣住民との関係づくりが欠かせない
法律上運営が可能なケースでも、実際に事業として継続できるかは別の話です。
騒音などの苦情が発生すると、事業の継続が難しくなることもあります。
近隣への丁寧な対応とコミュニティとの関係づくりが、運営の安定に直結します。
法律上可能でも、事業として継続できるとは限らない
軽井沢で貸別荘を始めるうえでのハードルは3層構造です。
法的な制限（用途地域・旅館業法）、許認可の取得難易度、そして地域との関係性。
これらをすべてクリアしたうえで無人運営を成立させるには、管理体制と地域対応の両方が求められます。
軽井沢でバケーションレンタルを事業として継続している事業者が少ない背景には、こうした構造的なハードルがあります。
COCO VILLA 軽井沢が即完売した理由
安藤
過去最高額の物件が、なぜ短期間で完売したのか。
その答えは「ブランド＋実績＋所有したいという感情」の掛け合わせにあります。
軽井沢という立地そのものに強い需要があった
COCO VILLAとして販売されたこの物件は、キャンセル枠が出た際も案内からわずか1分ほどで埋まりました。
「軽井沢に別荘を所有したい」という潜在的な需要の強さが、価格帯を超えた購買意欲につながりました。
既存の貸別荘として売上実績があった
もともと「森の住処」として稼働していたこの施設は、取得前の段階で年間約1,700万円ほどの売上実績がありました。
新規物件と異なり、稼働状況のデータをもとに購入判断できる点が、意思決定のハードルを下げました。
COCO VILLAとしての運営が本格化した後も、12月から118万円、1月106万円、2月はすでに135万円超と売上が積み上がっています。
夏の避暑シーズンには月200万円超も見込める水準です。
COCO VILLAの中でも希少性が高かった
「今から新規でこのエリアに一棟作ることは難しい」という前提があるなかで、既存の運営実績があり、必要な許認可を取得している物件を取得できたこと自体が希少です。
競合がほとんど存在しない状況が、短期完売につながりました。
投資商品ではなく「所有したい」と思える物件だった
安藤
COCO VILLAを購入する際の動機は、収益性だけではありません。
所有権を持つ不動産として、「家族を連れて行きたい」「いい思い出を作りたい」と思える場所を選ぶことが、長期的な満足度にもつながります。
軽井沢はその感情に強く訴えかける物件でした。
貸別荘運営で初年度から高利回りを求めすぎてはいけない
安藤
貸別荘運営は事業です。
会社の立ち上げと同じように、初年度から完成形の収益を求めるのは現実的ではありません。
初年度から1〜2％でも事業としては悪くない
初年度に実質利回り1〜2％が出れば、事業としては十分なスタートといえます。
COCO VILLA 軽井沢も、初年度の収支シミュレーションは実質利回り1〜2％からのスタートを想定したうえで、2年目・3年目以降の伸びを見込んだ計画を立てています。
口コミ・認知度・リピートで売上は伸びていく
口コミが0件の宿と100件の宿では、選ばれやすさが大きく変わります。
良い口コミを積み上げるには宿のクオリティが前提であり、認知度が高まることでリピーターも増えていきます。
初年度だけで収益性を判断せず、中長期で売上が伸びていく計画を持つことが重要です。
コンセプト設計とバリューアップが収益性を左右する
3Dプリンタ製サウナ・浅間溶岩の世界観・ハンモック・2つの水回りなど、「選ばれる理由」が積み重なることで競合との差が生まれます。
「なぜここに泊まるのか」という理由を作ることが、長く稼げる宿の条件です。
バリューアップへの投資は、稼働率と単価の向上に直結します。
「この別荘、貸したらどれくらい収益が出る？」をその場でチェックできます。
エリア・稼働率・想定単価などをもとに、ざっくりした収益イメージを把握できる簡易診断です。
まだ検討段階の方や、今の物件で迷っている方でもご利用いただけます。
別荘を持っている人は貸し出しで収益化できる可能性もある
安藤
使っていない日数を収益化するという考え方
別荘を月8回使っても、年間96日。
残りの270日近くは施設が空いています。
この空き期間を貸し出せば、維持費を賄いながら収益化できる可能性があります。
「使っていない資産を活用する」という発想で貸別荘化を検討することは、別荘オーナーにとって現実的な選択肢の1つです。
サウナ導入やリノベーションで宿泊価値を高める
貸別荘として運営するなら、設備の見直しも重要です。
サウナを導入する場合も、「とりあえずバレルサウナを置けばいい」というわけにはいきません。
エリアの特性、ターゲット、競合との差別化を踏まえたうえで判断することが大切です。
予約管理・清掃・リネン交換などは運営代行の活用も選択肢
予約管理、清掃、リネン交換、チェックイン対応など、宿泊ビジネスとして成立させるには幅広い実務が発生します。
運営代行を活用することで、これらを外部に任せながら収益を受け取る体制を作ることができます。
一棟運営の前に小口で別荘投資を体験する方法もある
ゼロから一棟で始めるには資金とノウハウが必要
一棟で貸別荘を運営するには、物件取得費用に加えて、リノベーション費用・設備投資・運営体制の構築など、まとまった資金と知識が必要です。
知識ゼロから進めるのはリスクが高く、初年度から期待通りの収益が出ないケースも珍しくありません。
COCO VILLAで別荘所有と宿泊需要を体験できる
COCO VILLAは、一口200万円台から一物件を共同所有できる仕組みです。
貸別荘の運営は弊社が担うため、個人での運営ノウハウがなくても始められます。
オーナーになることで全国のCOCO VILLA拠点に宿泊でき、「どんな施設が好まれるか」を実感しながら学ぶこともできます。
全国の拠点を使いながら貸別荘運営の考え方を学べる
軽井沢・那須・南熱海・山中湖・白馬など、各拠点でコンセプトや設備の方向性が異なります。
実際に泊まりながら「なぜここが選ばれるのか」を体感することは、将来的に一棟運営を検討する際の判断材料にもなります。
まずは小口から始めて、ノウハウを積んだうえで一棟運営に踏み出すことも、リスクを抑えたステップアップの方法です。
まとめ
軽井沢は、国内屈指のリゾート地でありながら、貸別荘運営のハードルが高いエリアです。
用途地域の制限、許認可の取得難易度、近隣住民との関係づくりなど、単に物件を取得すれば始められるわけではありません。
一方で、そのハードルの高さが参入障壁となり、既存の運営実績を持つ物件の希少性を高めています。
COCO VILLA 軽井沢が短期間で完売した背景には、収益性だけでなく「軽井沢に別荘を所有したい」という体験価値がありました。
貸別荘運営を検討する際は、初年度の利回りだけで判断するのではなく、口コミ・認知度・リピート・設備投資によるバリューアップを含めた中長期の計画が重要です。
すでに別荘を持っている方も、これから一棟運営を検討している方も、まずは現状の整理と相談から始めてみてください。
