ニセコ民泊って儲かるの？現地運営会社が見たインバウンド市場のリアル
北海道・ニセコは、今や日本国内のスキーリゾートという枠を超え、“世界的スノーリゾート”として注目を集めるエリアになっています。
実際に現地を訪れると、街を歩く人の多くが外国人で、飲食店のメニューや看板も英語中心。「ここは本当に日本なのか」と感じるほど、独特の国際的な空気感があります。
特に冬のニセコは、国内旅行市場というよりも、オーストラリアや欧米圏を中心としたインバウンド需要によって成り立っている側面が強く、貸別荘やヴィラなど“滞在型宿泊施設”の需要も非常に高いエリアです。
実際、ココザスが展開するCOCO VILLAでも、ニセコエリアにはすでに3拠点を展開しており、全国の拠点の中でも高い売上を記録しています。
一方で、近年は「ニセコバブル崩壊」といった声も一部で出ています。
しかし、実際に現地を訪れると、街では今も開発が続き、ルスツや洞爺湖周辺まで含めて新たな投資やヴィラ開発が広がっています。
この記事では、実際にニセコ・ルスツエリアを訪れて感じたリアルな現地の空気感をもとに、現地写真や体験も交えながら詳しく解説していきます。
- この記事の執筆者
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竹浦 真民泊運営コンサルタント（北海道エリア特化）
- この記事の監修者
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ココザス株式会社｜＆ やど管理運営部別荘・民泊運営コンサルティング企業
目次
実際にニセコを訪れて感じた“インバウンド民泊市場”の熱量
ニセコの民泊市場がここまで伸びた最大の理由は、「日本人向けスキー場」ではなく、“世界的なスノーリゾート”として認知されている点にあります。
特に冬のニセコは、国内旅行市場というよりも、インバウンド市場によって成り立っている側面が非常に強いエリアです。
実際に、倶知安町では宿泊延数の7〜8割が外国人観光客とも言われており、エリアによっては「日本語より英語の方が通じる」と言われるほど海外比率が高くなっています。
欧米中心へ変化するインバウンド需要
以前の北海道観光は、中国・アジア圏の団体旅行のイメージが強かったものの、2026年以降のニセコは少し空気感が変わってきています。
現地でも「今年はアジア系というより、オーストラリアや欧米の方が多い」という声があり、中国系観光客の比率低下を感じる場面も増えているようです。
これはニセコだけではなく、白馬や京都など他のインバウンド観光地でも同じような傾向が見られています。以前は団体ツアーを中心に中国系観光客が大量に訪れていたエリアでも、最近は個人旅行や富裕層旅行へと比重が移り始めています。
ただし、中国人観光客そのものが完全に減ったというより、「団体客が減り、個人旅行が増えている」という変化に近いとも言えます。
実際、ヴィラや貸別荘のような宿泊施設は、家族旅行や長期滞在との相性が良く、1〜2棟規模の別荘民泊であれば、そこまで大きな影響は受けにくいという見方もあります。
日本語が消えた“海外リゾート化”する街並み
実際にニセコの街を歩くと、まず感じるのが“海外感”です。
飲食店のメニューは英語表記が中心で、店内のお客さんもほとんど外国人というケースも珍しくありません。
「ここは本当に日本なのか」と感じるほど、日本語が少ないエリアもあります。
さらに特徴的なのが景観づくりです。
ニセコでは景観保護のために電柱を地中化しているエリアもあり、街並み全体が“海外リゾート”として設計されています。
単なる地方スキー場というより、「街全体を国際リゾートとして開発している」という印象に近く、日本の観光地というより海外の山岳リゾートに近い空気感があります。
テレビなどでよく取り上げられるメインストリート周辺では、その傾向が特に強く、歩いているだけでインバウンド特化エリアであることが伝わってきます。
安藤
飲食・リフト券・温泉まで高騰するニセコの物価
インバウンド需要が強いということは、当然ながら物価にも影響します。
ニセコでは、すき焼きが1万6,000円、刺身が1万円、生ウニいくら丼が2万円といった価格帯の飲食店も存在し、一般的な国内観光地とはかなり異なる価格感になっています。
一方で、すべてが極端に高いわけではありません。
実際には、ラーメンが1,200〜2,500円程度、ハンバーガーが2,300円前後など、「高級観光地価格」に近い店舗も多く、想像よりは現実的な価格帯の店もあります。
安藤
ラーメンの価格は、白馬では1,600円前後、ニセコでは3,000円近いイメージを持つ人もいるなど、国内でもかなり特殊な価格帯として認識されています。
メニューも全て英語だったりと、インバウンドを前提とした設計です。
また、ニセコの象徴とも言えるのがリフト券価格です。
付近の4山共通リフト券は1日1万2,000円前後まで上昇しており、日本国内のスキー場として見るとかなり高価格帯です。
さらに温泉価格も上がっており、以前は1,200円程度だった日帰り温泉が、冬季には3,500円近くになるケースもあります。
つまりニセコでは、飲食・宿泊・観光・温浴施設まで含めて、街全体が“世界的リゾート価格”へ近づいていると言えます。
つまりニセコは、単なる国内スキー場ではなく、“世界中の富裕層スキーヤーが集まる国際リゾート”として独自の市場を形成しています。
では、なぜここまで世界中の人を惹きつけるのでしょうか。
実際に現地を訪れると、その理由が少しずつ見えてきます。
▼ 現地視察の様子はこちら
なぜ世界中から人が集まるのか｜ニセコが“特別なスキーリゾート”である理由
4つのゲレンデがつながる巨大スノーリゾート
ニセコが世界的なスキーリゾートとして評価されている理由の1つが、「4つのゲレンデが山全体でつながっている」という規模感です。
ニセコでは、グラン・ヒラフ、HANAZONO、ニセコビレッジ、アンヌプリという4つのスキー場が連続しており、山を横断しながら滑ることができます。
単独のスキー場というより、“巨大なスノーリゾートエリア”に近い感覚で、数日滞在しても滑り切れないほどの広さがあります。
特にヒラフエリアは最も栄えている中心地で、スキーイン・スキーアウトができるホテルやヴィラが立ち並び、海外リゾートのような街並みが形成されています。
“JAPOW”と呼ばれる世界レベルのパウダースノー
ニセコ最大の魅力とも言えるのが、「JAPOW（ジャパウ）」と呼ばれる日本特有のパウダースノーです。
実際に現地で滑ると、雪に板が取られるような感覚があるほど雪が軽く、北海道ならではの乾いた雪質を体感できます。
長野エリアも人気がありますが、「雪質はやはり北海道」と語る人は多く、欧米のスキーヤーからも“人生で一度は滑りたい雪”として認知されています。
ルスツなど周辺エリアでも、太もも近くまで積もる深雪や圧倒的な積雪量が広がっており、“本物のパウダー”を求めて毎年訪れるリピーターも少なくありません。
安藤
洞爺湖・羊蹄山・森に囲まれた北海道らしい自然環境
ニセコ周辺は、単にスキーだけのエリアではありません。
少し移動すると、洞爺湖や羊蹄山など、北海道らしい壮大な自然が広がっています。
特に人気なのが、羊蹄山を望むロケーションや、森に囲まれた静かなヴィラエリアです。
冬は一面が雪景色となり、水墨画のような幻想的な風景が広がります。
また、洞爺湖周辺では新築ヴィラ開発も進んでおり、「雪山リゾート」と「絶景滞在」を両立できるエリアとして注目されています。
こうした“北海道の自然そのもの”を体験できる点も、ニセコが世界中の旅行者を惹きつけている理由の1つです。
ニセコ担当
ニセコが民泊で人気の理由｜長期滞在型リゾートとして独自の市場が形成されている
ニセコの民泊市場がここまで伸びている理由は、単に「観光客が多いから」ではありません。
実際には、ニセコ特有の旅行スタイルや滞在文化によって、“長期滞在型の宿泊需要”が強いことが大きな理由になっています。
特に海外から訪れる旅行者は、日本国内の一般的な観光旅行とはかなり異なる滞在をしています。
長期滞在文化が根付いている
ニセコでは、1〜2泊の短期旅行よりも、「1週間〜1か月ほど滞在する」という旅行スタイルが珍しくありません。
特にオーストラリアや欧米圏の旅行者は、スキーだけではなく、温泉や食事、自然環境も含めて“滞在そのもの”を楽しむ傾向があります。
そのため、単純に「寝るための宿」よりも、“暮らすように滞在できる宿泊施設”の需要が非常に強くなっています。
実際、キッチン付きのヴィラやコンドミニアム、大人数で滞在できる宿泊施設は人気が高く、長期滞在文化との相性も非常に良い市場です。
スキーイン・スキーアウト文化と大型宿泊施設の相性が良い
ニセコでは、ゲレンデからそのまま宿へ戻れる「スキーイン・スキーアウト」文化も定着しています。
特にヒラフ周辺では、ゲレンデ直結のホテルやヴィラが立ち並び、“泊まる場所そのもの”がスキー体験の一部になっています。
また、海外旅行者は家族やグループで滞在するケースも多く、広いリビングや複数ベッドルーム、キッチン、洗濯設備、サウナなどを重視する傾向があります。
そのため、一般的なビジネスホテルよりも、滞在型の宿泊施設の方がニーズと噛み合いやすい市場になっています。
高単価でも成立する富裕層マーケット
ニセコの特徴として大きいのが、「価格が高くても需要がある」という点です。
実際、ニセコでは飲食・宿泊・リフト券など全体的に価格帯が高く、リフト券が1日1万円を超えることも珍しくありません。
高級レストランや数万円クラスのヴィラ宿泊も多く、国内の一般的な観光地とはかなり異なる価格感になっています。
それでも世界中から人が集まるのは、「北海道の雪に価値がある」と認識されているためです。
特に“JAPOW（ジャパウ）”と呼ばれる北海道特有のパウダースノーは世界的にもブランド化されており、“人生で一度は滑りたい雪”として認知されています。
つまりニセコは、価格競争型ではなく、“体験価値”で成立しているリゾート市場とも言えます。
サウナ・絶景・自然滞在など“滞在価値”が重視されている
最近のニセコでは、単なるスキー宿泊だけではなく、「自然の中で滞在そのものを楽しむ」需要も強くなっています。
実際、洞爺湖や羊蹄山周辺では、絶景を活かしたヴィラ開発も増えています。
森の中でサウナに入り、雪景色を眺めながらゆっくり過ごす──という体験は、海外旅行者との相性も非常に良く、“北海道らしい滞在価値”として人気を集めています。
そのため今後は、単純な宿泊施設というより、「どんな景色で、どんな時間を過ごせるか」が重視される市場になっていく可能性があります。
ニセコ民泊は今後どうなる？今後のリスクと将来性
円安・海外景気の影響を受けやすいインバウンド特化市場
ニセコの民泊市場は非常に強い一方で、国内旅行需要だけで成立しているエリアではありません。
実際には、オーストラリアや欧米圏を中心としたインバウンド需要によって支えられている側面が大きく、円安や海外景気、国際情勢などの影響を受けやすい市場でもあります。
特にコロナ禍では、海外旅行需要が止まったことで大きな打撃を受けました。
つまりニセコは、「日本人旅行者だけで安定稼働する市場」というより、“世界の富裕層スキーヤー需要”によって成立している特殊なリゾート市場とも言えます。
そのため、海外景気や航空便、為替などの外部要因によって需要が変動しやすい点は、他の国内観光地よりも意識する必要があります。
一方で、“世界的スノーリゾート”として定着し始めている
ただし、ニセコの強みは単なる「一時的なインバウンドブーム」ではない点にあります。
実際、ニセコでは海外資本によるホテル・ヴィラ開発が長年続いており、街そのものが“国際リゾート化”しています。
英語中心の街並みや、スキーイン・スキーアウト可能な宿泊施設、欧米型の長期滞在文化など、日本国内のスキー場とはかなり異なる市場構造が形成されています。
さらに、「JAPOW（ジャパウ）」と呼ばれる北海道特有のパウダースノーは世界的にもブランド化されており、“人生で一度は滑りたい雪”として海外で認知されています。
単なる観光地ではなく、「世界中のスキーヤーが目的地として選ぶ場所」になっていることが、ニセコの大きな強みです。
ルスツなど周辺エリアへの開発拡大も進んでいる
現在は、ニセコ中心地のヒラフだけではなく、ルスツなど周辺エリアにも開発が広がっています。
ニセコ中心部はすでに価格高騰が進んでいるため、今後は少し離れたエリアへ需要が分散していく可能性もあります。
特にルスツは、雪質やリゾート環境の評価も高く、大型開発の話も増えています。
また、洞爺湖周辺などでは、“絶景を楽しむ滞在型ヴィラ”としての開発も進んでおり、単なるスキー宿泊だけではなく、「自然の中で長期滞在する体験」そのものに価値が移り始めています。
そのため今後は、単純なホテル型よりも、サウナ付きヴィラや絶景型貸別荘など、“滞在価値”を持つ施設の方が競争力を持ちやすくなる可能性があります。
ニセコ民泊は“国内観光地”ではなく“国際リゾート市場”として見る必要がある
ニセコ民泊を考える上で重要なのは、「日本の観光地」として見るのではなく、“国際リゾート市場”として捉えることです。
実際、価格帯も客層も一般的な国内観光地とはかなり異なります。
一方で、その分だけ世界経済やインバウンド動向の影響も受けやすく、「誰でも簡単に儲かる市場」というわけではありません。
ただ、世界レベルの雪質、北海道の自然環境、長期滞在文化、そして海外リゾートのような街並みを考えると、ニセコが今後も“日本を代表する国際スノーリゾート”であり続ける可能性は高いと言えます。
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