八ヶ岳の別荘投資｜年商1,000万円超えの貸別荘エリアが人気の理由
別荘投資や貸別荘（バケーションレンタル）を検討する際、エリア選びは収益を大きく左右します。
数あるリゾート地の中でも今、投資家からの注目度が急速に高まっているのが「八ヶ岳エリア」です。
YouTubeチャンネル「別荘ビジネス研究所」の動画では、弊社代表の安藤が、自社ブランド「COCO VILLA」の第1号拠点に八ヶ岳を選んだ理由や、実際の運営を通じて見えてきたエリアの魅力、年商1,000万円を超える売上実績について解説しています。
動画で紹介した内容をもとに、八ヶ岳エリアが貸別荘の運営地として選ばれる理由を詳しく解説します。
- この記事の執筆者
-
ココザス株式会社｜＆ やど管理運営部別荘・民泊運営コンサルティング企業
- この記事の監修者
-
安藤 義人ココザス株式会社 代表取締役CEO
目次
八ヶ岳エリアが人気を集める理由
箱根や軽井沢、山中湖、河口湖といった有名リゾート地に比べると知名度はやや控えめですが、北杜市エリアには他にはない魅力があります。
山々に囲まれた眺望
背後には八ヶ岳、南に視線を移せば南アルプス、左手には富士山まで見渡せる立地です。
エリア内の日帰り温泉「パノラマの湯」では、この3方向の絶景を一度に楽しめることでも知られています。
場所や天候によって見え方は異なりますが、複数の山々に囲まれた景観は、八ヶ岳エリアならではの魅力といえます。
貸別荘の物件選びでは、眺望の有無が宿泊料金や施設の訴求力に影響することがあります。
雪が少なく、過ごしやすい気候
八ヶ岳南麓に位置する北杜市は、標高の高い避暑地でありながら、八ヶ岳西麓などと比べて積雪が比較的少ない地域です。
夏は日中20°C台前半、夜は15〜16°Cまで下がるため避暑地として快適に過ごせます。
冬は氷点下になるものの、積雪量自体は少なく、これが後述する移住・二拠点生活の人気にもつながっています。
こうした気候は、観光客だけでなく、移住や二拠点生活を検討する人からも注目される理由の一つです。
日照時間の長さ
北杜市は太陽光発電所の立地が多いことでも知られ、これは日照時間の長さを裏付けています。
晴天に恵まれやすい環境は、八ヶ岳や南アルプス、富士山などの眺望を楽しみやすいだけでなく、テラスや庭、ドッグラン、アウトドア設備などを活用した滞在とも相性があります。
貸別荘では、建物そのものだけでなく「その場所でどのように過ごせるか」も宿泊者から選ばれるポイントです。日当たりや景観を活かした空間づくりができれば、物件ごとの魅力を打ち出しやすくなります。
首都圏から車で訪れやすい
北杜市・八ヶ岳エリアの魅力の一つが、中央自動車道の長坂ICを利用できるアクセスの良さです。
八ヶ岳南麓の主要エリアへ車で移動しやすく、首都圏から別荘を訪れる際の拠点としても利用しやすい立地です。
貸別荘では、景観や設備だけでなく「現地まで無理なく移動できるか」も宿泊先を選ぶ際の重要なポイントになります。
また、長坂IC周辺にはスーパーや飲食店などもあり、滞在中の買い出しがしやすい点もメリットです。県道28号線沿いを中心に飲食店や店舗も点在しており、自然の中で過ごしながら生活利便性も確保しやすいエリアといえます。
大手リゾート企業も進出する観光地としての顔
北杜市エリアには、リゾナーレ八ヶ岳をはじめとする大手リゾート施設がすでに存在しますが、近年はさらに投資が加速しています。
かつてアウトレットモールがあった跡地には、エクシブやサンクチュアリコートを展開するリゾートトラスト社が事業用定期借地権で進出。
また、長坂ICから北へ伸びる県道28号線沿いには、東京・有楽町にも店舗を構える「トリュフベーカリー」の八ヶ岳店をはじめ、洗練された飲食店の出店が相次いでいます。
こうした観光開発は、貸別荘経営にとって追い風となる要素です。
ただし、新しい宿泊施設の増加は、競合が増えることにもつながります。
大手資本が観光業として本格的な投資を進めているエリアだといえるでしょう。
実際の売上データで見る八ヶ岳の魅力
「＆ やど管理」を展開するココザス株式会社は、山梨県北杜市大泉町で「COCO VILLA 八ヶ岳」を運営しています。
当拠点は11月のオープン直後こそ苦戦したものの、季節を追うごとに売上を伸ばしていきました。
オープン後の月別売上
積雪が少ないため冬場の落ち込みが比較的小さく、通年で安定した稼働が見込める点がこのエリアの強みです。
代表取締役CEO
安藤 義人
年商1,000万円規模になると、運営会社への委託費用や清掃費、OTA手数料、光熱費などを差し引いても、一定の収益を残せる可能性があります。
ただし、年商はそのままオーナーの利益になるわけではありません。
貸別荘の収益性を判断する際は、売上だけでなく、運営にかかる費用を差し引いた実質的な手残りを確認することが重要です。
COCO VILLA 第1号拠点はなぜ八ヶ岳だったのか
全国の候補地から第1弾拠点として選ばれたのが、この八ヶ岳エリアでした。
その背景には、バケーションレンタルの先駆けであるSANU 2nd Homeとの縁があります。
SANUは2021年のサービスリリース直後に八ヶ岳へ進出しており、安藤自身も初期から宿泊を重ねる中でこのエリアのファンになりました。
実際に何度も足を運んだからこそ、観光客としての魅力だけではなく、「別荘を持つ場所としてどうか」「何度も訪れたくなる場所か」という視点でも八ヶ岳を見るようになりました。
そしてCOCO VILLAを立ち上げる際には、全国の有名リゾート地を並べて比較するだけでなく、自分たち自身が本当に良いと思える場所で事業を始めることを重視しました。
八ヶ岳は、自然環境の魅力と事業としての成立可能性を両立しやすいと判断し、第1弾の拠点として選ばれました。
代表取締役CEO
安藤 義人
ただ、好きという理由だけではなく、アクセスや宿泊需要、通年で運営しやすい環境など、貸別荘としての条件も総合的に見ました。
自分たちが本当に良いと思える場所で、事業としてもしっかり成立させたい。
その想いから八ヶ岳を選んでいます。
八ヶ岳第2弾拠点と蓼科・原村・富士見町への展開
COCO VILLAは八ヶ岳エリアでの第2弾拠点も予定しています。
1年半ほど追いかけていた物件で、一度は賃貸契約中のため取得できなかったものの、退去のタイミングを仕入れチームが把握し確保に至りました。
第2弾の物件は南向きのRC造で、いとみ湖（ため池）を望む立地です。
八ヶ岳エリアでは珍しいため池のロケーションと、林越しに見える南アルプスの眺望が特徴で、第1号拠点よりもグレードの高い仕上がりになる見込みです。
加えて、長野県側の原村・富士見町、さらに山を登った蓼科高原エリアでも物件計画が進行中です。
蓼科は人気が高い一方、土地の所有権を持てず借地権のみとなるケースが多いエリアですが、所有権付きの土地も存在し、COCO VILLAとしてはすでに蓼科で土地を取得済みです。
このように、貸別荘の価値を高めるには、物件の立地や眺望だけでなく、取得後の管理・運営体制まで含めて考える必要があります。
物件の魅力を維持しながら収益化を目指すには、地域特性を理解し、清掃・設備管理・宿泊運営まで対応できる管理会社を選ぶことが大切です。
八ヶ岳で別荘民泊を始めるための準備
八ヶ岳で別荘投資や貸別荘経営を始める場合、土地や建物を購入するだけでは十分ではありません。
物件選びと同時に、宿泊施設として運営できるかを確認する必要があります。
宿泊料金や稼働率に加えて、清掃費、予約サイトの手数料、光熱費、修繕費、運営代行費などを含めた収支を確認しましょう。
物件選び｜宿泊者から選ばれる条件を確認する
八ヶ岳エリアでは、眺望や自然環境だけでなく、アクセスや周辺施設の利便性も物件選びを左右します。
貸別荘として運営する場合は、次のような条件を確認することが大切です。
・冬季の道路状況や除雪の有無
・富士山や南アルプスを望める眺望
・スーパーや飲食店、温泉施設までの距離
・駐車可能台数
・サウナやドッグランなどの付加価値
土地価格が安いという理由だけで選ぶと、宿泊需要が弱かったり、管理コストが高くなったりする可能性があります。
購入前には、宿泊施設としての利用を前提に立地や建物の条件を確認しましょう。
収益計画｜売上ではなく手残りで判断する
貸別荘の収益性を検討する際は、年間売上だけでなく、経費を差し引いた後の利益を見る必要があります。
主な収入と支出は以下のとおりです。
| 項目 | 主な内容 |
| 宿泊売上 | 宿泊料金、追加人数料金、オプション料金など |
| OTA手数料 | AirbnbやBooking.comなどの予約サイト手数料 |
| 清掃費 | 室内清掃、リネン交換、備品補充など |
| 運営費 | ゲスト対応、予約管理、価格調整など |
| 維持費 | 光熱費、固定資産税、保険料、修繕費など |
| 設備費 | 家具、家電、サウナ、外構などの導入・更新費用 |
八ヶ岳エリアでは年商1,000万円を超える事例がある一方、すべての物件が同じ売上になるわけではありません。
立地、建物の広さ、設備、宿泊単価、運営方法によって収益は変動します。
繁忙期だけでなく、冬季や平日の稼働率も含めて、複数の条件で収益シミュレーションを行うことが重要です。
八ヶ岳の別荘民泊運営を支える＆ やど管理
八ヶ岳で別荘民泊を始める際は、物件の取得だけでなく、集客や予約管理、清掃、ゲスト対応まで含めた運営体制を整える必要があります。
貸別荘は一般的な賃貸経営とは異なり、宿泊料金や稼働率が時期によって変動します。
宿泊者から選ばれる施設にするためには、予約サイトへの掲載内容や写真、料金設定、レビュー評価などを継続的に改善することが重要です。
運営開始支援｜物件診断からOTA登録まで対応
「＆ やど管理」は、バケーションレンタルや一棟貸しの別荘に特化した運営代行サービスです。
運営開始前には、物件の立地や建物の状態、周辺の宿泊需要などを確認し、想定売上や運営コストを整理します。
主な支援内容は以下のとおりです。
・周辺エリアや競合施設の調査
・売上・稼働率のシミュレーション
・AirbnbやBooking.comなどへの登録
・宿泊料金の設計
・写真や掲載文章の作成
・備品やアメニティの準備
・運営フローの構築
購入を検討している物件が貸別荘に向いているか判断できない場合は、契約前に収益性や運営可否を確認することが重要です。
運営代行｜予約管理から清掃まで一括で任せる
貸別荘の運営開始後は、予約管理や問い合わせ対応、清掃などの日常業務が発生します。
＆ やど管理では、オーナーに代わって次の業務を行います。
・宿泊者からの問い合わせ対応
・チェックイン・チェックアウト案内
・滞在中のトラブル対応
・清掃とリネン交換
・備品や消耗品の確認
・室内や設備の状態確認
・稼働率や売上のレポーティング
現地から離れた場所に住んでいる場合でも、管理業務を委託することで運営負担を抑えやすくなります。
ただし、委託費用や対応範囲は契約内容によって異なります。
相談時には、清掃費や運営手数料、緊急対応費などを含めてご確認ください。
まとめ
八ヶ岳エリアが別荘投資や貸別荘の候補地として注目される背景には、南アルプスや富士山を望む自然環境、積雪が比較的少ない気候、大手リゾート企業の進出などがあります。
COCO VILLA 八ヶ岳では年商1,000万円を超える実績が確認されていますが、同じエリアであっても、すべての物件が同程度の売上になるとは限りません。
別荘投資の判断では、次の点を確認することが重要です。
・冬季を含めて通年運営できるか
・清掃やトラブル対応の体制を整えられるか
・運営コストを含めても利益が残るか
・法令や地域のルールに適合しているか
・将来的な修繕や設備更新に対応できるか
八ヶ岳で別荘民泊を始める場合は、土地や建物の価格だけでなく、運営開始後の収支や管理方法まで含めて検討しましょう。
「購入予定の物件が貸別荘に向いているか知りたい」「所有している別荘を活用したい」「予約管理や清掃までまとめて任せたい」という場合は、＆ やど管理への相談も選択肢の1つです。
物件診断や収益シミュレーションを通じて、想定売上と必要なコストを事前に整理することで、より現実的な投資判断につながります。
