民泊可能物件の探し方｜失敗しないための実践ガイド
民泊を始めたいと考えたとき、最初に悩みやすいのが「どこで、どうやって物件を見つければ良いのか」という点ですよね。
民泊は、立地や物件条件によって収益性が大きく変わる事業です。
どれだけ内装を整えたり、運営体制を工夫したりしても、物件選びを間違えてしまうと、思うように収益が伸びない可能性があります。
逆に言えば、民泊運営は物件選びの段階で大きく差がつくと言っても過言ではありません。
ただし、民泊可能物件は、一般的な賃貸物件や売買物件と同じ感覚で探しても、なかなか見つかりません。
そこで本記事では、民泊可能物件の探し方を解説します。
物件探しで失敗しやすいポイントや、収益性を見極めるためのチェック項目も紹介するので、これから民泊を始めたい方はぜひ参考にしてください。
- この記事の執筆者
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ココザス株式会社｜＆ やど管理運営部別荘・民泊運営コンサルティング企業
- この記事の監修者
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加納まお不動産投資家 / 不動産ライター
元不動産デベロッパー勤務
目次
民泊可能物件を探す前に確認すべき基本条件
民泊可能物件を探すときは、「立地が良さそう」「観光地に近い」といった理由だけで判断してしまうと、失敗につながる可能性があります。
民泊物件探しで最初に確認すべきなのは、その物件が、法律上、民泊として運用できるかどうかです。
ここを曖昧にしたまま契約してしまうと、後から「実は民泊運営ができなかった」「営業日数に大きな制限があった」と気づき、想定していた収益計画が崩れてしまうこともあります。
ここでは、民泊可能物件を探す前に必ず確認しておきたい条件を解説します。
（2）用途地域と自治体条例で運用できるエリアを見極める
（3）管理規約と近隣環境からトラブルリスクを確認する
民泊新法の180日制限を理解して収益計画を立てる
民泊運営の基本となる法律が、「住宅宿泊事業法」、いわゆる民泊新法です。
民泊新法では、年間の営業日数が180日以内と定められています。
この180日制限は、民泊の収支に大きく影響します。
宿泊需要が高いエリアであっても、民泊新法の範囲内で運営する場合、年間を通して毎日営業できるわけではありません。
そのため、単純に「人気エリアだから高稼働が見込める」と考えて収益を見積もると、実際の利益が想定を下回る可能性があります。
また、自治体によっては独自の条例やルールが上乗せされている場合もあります。
例えば、平日の営業が制限されていたり、特定のエリアでは週末のみ営業可能とされていたりするケースもあります。
民泊可能物件を探す際は、物件そのものだけでなく、自治体ごとの規制内容も契約前に必ず確認しておきましょう。
用途地域と自治体条例で運用できるエリアを見極める
民泊可能物件を見極める上で、用途地域の確認も欠かせません。
用途地域とは、都市計画上、そのエリアでどのような建物や事業が認められるかを定めた区分のことです。
用途地域によっては、そもそも民泊運営が難しいエリアもあります。
この確認を怠ると、契約後に「民泊として使えない物件だった」と判明し、家賃や初期費用だけが負担として残ってしまう可能性があります。
自治体のホームページだけでは、細かな運用ルールまで分かりづらいこともあります。
そのため、不明点がある場合は、役所の担当窓口に直接確認するのが確実です。
管理規約と近隣環境からトラブルリスクを確認する
マンションで民泊を検討する場合は、管理規約の確認が必須です。
マンションによっては、管理規約で民泊運営を禁止しているケースが多くあります。
「明確に禁止とは書かれていないから大丈夫だろう」と判断して始めてしまうと、後から管理組合や住民とのトラブルに発展し、撤退を余儀なくされる可能性があります。
民泊は、不特定多数の宿泊者が出入りするため、通常の賃貸利用よりも近隣トラブルが起こりやすい運営形態です。
また、戸建ての場合でも近隣環境の確認は重要です。
騒音、ゴミ出し、深夜の出入りなどは、民泊運営でよくあるトラブルの原因です。
立地条件が良く、宿泊需要が見込める物件であっても、周辺住民との関係が悪化すれば、長期的な運営は難しくなります。
民泊可能物件を探す際は、法律や条例だけでなく、管理規約や近隣環境まで含めて確認することが大切です。
民泊可能物件の探し方と見つけるための実践ルート
民泊可能物件の基本条件を理解できても、次に迷いやすいのが「どこで、どうやって物件を探すのか」という点です。
民泊物件を探す際は、ひとつの方法に絞るのではなく、複数のルートを組み合わせることが重要です。
ここでは、民泊可能物件を見つけるための3つの実践ルートを解説します。
（2）民泊に理解のある不動産会社へ直接相談する
（3）民泊専門サイトやコミュニティで運用向き物件を探す
不動産ポータルサイトで候補を広げる
民泊物件探しの基本となるのが、不動産ポータルサイトの活用です。
ただし、ポータルサイトで「民泊可」と検索しても、該当する物件はそれほど多くありません。
大切なのは、最初から民泊可物件だけを探すのではなく、交渉前提で候補を広げることです。
オーナーが民泊利用を想定していない物件でも、条件次第では民泊運用を許可してもらえるケースがあります。
例えば、築年数が古い物件や、長期間空室が続いている物件は、オーナー側も入居者を探している可能性が高く、交渉の余地が生まれやすいです。
通常の賃貸需要では決まりにくい物件でも、民泊として活用できれば収益化できる可能性があります。
民泊に理解のある不動産会社へ直接相談する
民泊可能物件を探す上で、確度が高い方法のひとつが、不動産会社への直接相談です。
特に、民泊や宿泊施設、別荘、投資用物件に理解のある不動産会社とつながることができれば、一般には公開されていない物件を紹介してもらえる可能性があります。
ポータルサイトに掲載される前の物件や、オーナーが柔軟な活用を検討している物件に出会えることもあります。
ただし、すべての不動産会社が民泊に前向きなわけではありません。
むしろ、民泊運用に対して慎重な会社や、トラブルを避けるために紹介を控える会社もあります。
そのため、最初から「民泊をやりたい」と強く伝えるよりも、「宿泊利用や柔軟な活用ができる物件を探している」といった形で相談する方が、話が進みやすい場合があります。
民泊専門サイトやコミュニティで運用向き物件を探す
最近では、民泊専門の物件紹介サイトや、民泊・不動産投資に関するコミュニティも増えています。
こうしたルートでは、すでに民泊として運用された実績がある物件や、家具・家電が整っている物件、運営開始までの準備が進んでいる物件が見つかることもあります。
いわゆる、すぐに運用を始めやすい“完成形”に近い案件のため、初心者にとっては、ゼロから物件を探して交渉するよりも安心感があります。
一方で、すでに民泊向けとして整えられている物件は、その分価格や賃料が高めに設定されていることもあります。
また、運用実績があるからといって、必ずしも今後も同じ収益が出るとは限りません。
民泊専門サイトやコミュニティの情報は有効ですが、掲載情報をそのまま信じるのではなく、収益性や立地条件、契約内容を冷静に確認することが大切です。
収益性の高い民泊物件を見極めるポイント
民泊は「なんとなく稼げそう」という感覚だけで始めると、失敗する可能性が高くなります。
収益性の高い民泊物件を見極めるには、数字をもとに判断できるかどうかが重要です。
ここでは、収益性の高い民泊物件を見極めるための3つのポイントを解説します。
（2）競合物件の料金・レビュー・稼働状況を調べる
（3）初期費用とランニングコストから利益が残るか確認する
立地と観光需要から宿泊ニーズを判断する
民泊物件を選ぶうえで、まず確認すべきなのは宿泊需要です。
観光地に近い、駅からアクセスしやすい、イベント会場やレジャースポットに行きやすいなど、宿泊者がそのエリアを選ぶ理由があるかどうかを見極める必要があります。
ここが弱いと、どれだけ内装を整えたり、写真を工夫したりしても、稼働率を高めるのは難しくなります。
また、民泊では季節変動も重要です。
夏は需要が高い一方で冬は宿泊者が減るエリアや、週末は埋まりやすいものの平日は稼働しにくいエリアもあります。
一時的な繁忙期だけで判断するのではなく、年間を通した平均稼働率で収益を考えることが大切です。
競合物件の料金・レビュー・稼働状況を調べる
収益性の高い民泊物件を見極めるには、同じエリアの競合物件を実際にチェックすることも欠かせません。
確認したいのは、宿泊料金・レビュー・稼働状況です。
同じエリアでどのくらいの単価で予約されているのか、どのような物件が高評価を得ているのか、逆にどのような不満が出ているのかを見るだけでも、多くのヒントが得られます。
特に、レビューは重要です。
「清潔感がある」「立地が良い」「家族で使いやすい」といった評価が多いのか。
または、「騒音が気になる」「設備が古い」「チェックインが分かりにくい」といった不満が目立つのか。
このように、レビューを読み込むことで、宿泊者が何を重視しているのかが見えてきます。
そこから、自社の物件でどこを強化すべきか、どのように差別化できるかを考えやすくなります。
初期費用とランニングコストから利益が残るか確認する
民泊物件探しで意外と見落とされやすいのが、運営にかかるコストです。
家賃や物件価格だけでなく、家具・家電、内装費、清掃費、運営代行費、光熱費、OTA手数料など、必要な費用は多岐にわたります。
ひとつひとつは小さく見えても、積み上げると大きな負担になります。
「満室なら儲かる」と考えるのは簡単ですが、重要なのは満室を前提にすることではなく、利益が残るかどうかです。
例えば、稼働率70％程度でも黒字化できるかを確認しておくと、収支計画に無理が出にくくなります。
民泊可能物件を選ぶ際は、売上だけでなく、コストを差し引いた実際の利益まで確認することが大切です。
「この別荘、貸したらどれくらい収益が出る？」をその場でチェックできます。
エリア・稼働率・想定単価などをもとに、ざっくりした収益イメージを把握できる簡易診断です。
まだ検討段階の方や、今の物件で迷っている方でもご利用いただけます。
民泊の物件探しでよくある失敗パターンと対策
民泊の物件探しで失敗するケースには、いくつか共通点があります。
また、事前に失敗パターンを知っておけば、契約後のトラブルや赤字リスクを避けやすくなります。
ここでは、民泊物件探しで特に注意したい失敗パターンとして、次の3つを解説します。
（2）利回りや家賃の安さだけで立地を妥協してしまう
（3）清掃・ゲスト対応などの運営体制を軽く見てしまう
規制確認不足で運用できない物件を契約してしまう
民泊物件探しで特に多い失敗が、規制の確認不足です。
契約してから「実はこのエリアでは週末しか営業できなかった」「条例で営業日数が大きく制限されていた」と気付くケースがあります。
民泊は、物件そのものが良くても、法律や自治体ルールに合わなければ運営できません。
民泊新法、自治体条例、用途地域、管理規約などを曖昧なまま判断すると、初期費用をかけた後に撤退せざるを得ない可能性があります。
そのため、契約前に、必ず役所や管理組合、不動産会社へ確認し、できるだけ書面で残しておきましょう。
家賃の安さだけで立地を妥協してしまう
民泊物件を探していると、家賃や購入価格が安い物件に魅力を感じることがあります。
しかし、家賃が安いからといって、必ずしも儲かるわけではありません。
むしろ、宿泊需要が弱いエリアほど家賃が安く、結果的に稼働率が上がらず苦戦するケースもあります。
民泊では、物件価格や家賃の安さよりも、宿泊者に選ばれる立地かどうかが重要です。
観光地へのアクセス、駅からの距離、周辺施設、治安、競合状況などを見ずに利回りだけで判断すると、想定していた売上に届かない可能性があります。
多少家賃が高くても、宿泊需要が安定しているエリアの方が、長期的には収益が安定しやすい場合もあります。
民泊可能物件を選ぶ際は、「安い物件」ではなく、「収益が残る物件」かどうかで判断しましょう。
清掃・ゲスト対応などの運営体制を軽く見てしまう
「物件さえ良ければ、あとは何とかなる」と考えてしまうのも、民泊でよくある失敗です。
実際には、民泊の収益は物件だけで決まるわけではありません。
清掃、ゲスト対応、チェックイン案内、レビュー管理、トラブル対応など、運営の質がそのまま評価や稼働率に影響します。
清掃が不十分であればレビューは下がり、問い合わせ対応が遅ければ予約機会を逃す可能性があります。
レビュー評価が下がれば、検索順位や予約率にも影響し、結果的に収益が落ちてしまいます。
そのため、民泊物件を探す段階から、自分で運営するのか、運営代行を利用するのかを決めておくことが大切です。
副業で始める場合や、複数物件を運用する場合は、清掃やゲスト対応をすべて自分で行うのは現実的ではないケースもあります。
物件選びと同時に運営体制まで設計しておくことで、後々のトラブルを減らしやすくなります。
まとめ
今回は、民泊可能物件の基本条件から、具体的な探し方、収益性の見極め方、よくある失敗パターンまで解説しました。
民泊の運営は、物件をどう選ぶかで、その後の収益や運営のしやすさが大きく変わります。
「所有している別荘を民泊として活用できるか知りたい」
「今の別荘が民泊に向いているか相談したい」
このような方は「＆ やど管理」の無料相談をご活用ください。
物件の状況やエリア、想定する運用方法に合わせて、民泊活用の可能性を確認できます。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください！
