民泊新法の180日はいつから数える？日数の計算方法と営業開始までのスケジュールを解説

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#民泊新法

「民泊新法の180日は、いつから数えるの？」
「届出の準備は、どのタイミングで始めれば良い？」
「旅館業法への切り替えは、どんな段階で検討すべき？」

民泊新法での運営を考えるとき、このような疑問を持つ方は少なくありません。

180日ルールの起算日や、届出に必要な条件を正しく理解していないと、気づかないうちに営業日数を超えてしまったり、書類や消防対応に時間がかかって営業開始が遅れたりする可能性があります。

この記事では、民泊新法における180日ルールの数え方や、届出を進めるうえで押さえておきたい条件をわかりやすく解説します。

これから民泊を始めたい方や、別荘を活用して収益化を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

民泊の180日制限で必ず確認したい営業日数のルール

民泊新法で民泊を運営する場合、まず押さえておきたいのが「180日ルールはいつから数えるのか」という点です。

営業できる日数の上限を正しく理解していないと、知らないうちに180日を超えてしまい、法令違反とみなされる可能性があります。

ここでは、民泊新法における営業日数のカウント方法や、年度途中から始めた場合の扱い、180日を超えた場合のリスクについて解説します。

民泊新法の営業日数は年度単位でカウントされる

民泊新法における180日ルールは、1月1日から12月31日までの暦年ではなく、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの年度単位でカウントされます。

例えば、2025年4月1日正午から数え始めた営業日数は、2026年4月1日正午にリセットされる仕組みです。

また、民泊事業者は行政に対して2カ月ごとの報告が求められるため、宿泊日数を日々正確に記録しておくことが大切です。

年度途中の開始でも180日上限は減らない

民泊の営業を年度の途中から始めた場合でも、180日の上限が日割りで減らされることはありません。

例えば、10月にオープンした場合でも、上限が90日に減るわけではなく、その年度内で最大180日まで営業できます。

そのため、初年度は限られた期間のなかで180日分の営業枠を活用でき、繁忙期をうまく狙えば収益を伸ばしやすいのが特徴です。

ただし、毎年4月1日正午に営業日数はリセットされ、使い切れなかった日数を翌年度に持ち越すことはできません。

そのため、3月後半までに残り日数を確認し、必要に応じて予約枠を調整しながら、4月以降の新しい年度に向けて運営計画を立て直すことが重要です。

180日超過の営業は旅館業法違反になる可能性がある

民泊新法で認められている年間180日の上限を超えて営業を続けた場合、住宅宿泊事業の範囲を超え、無許可の旅館業とみなされる可能性があります。

これは単なる手続き上のミスではなく、旅館業法違反として扱われるおそれがある重大な問題です。

違反した場合、6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科される可能性もあります。

また、180日を超えた営業が確認されると、行政からの照会や指導が入ることも考えられます。

場合によっては、その後の事業継続にも影響するため、年間の運営計画は常に180日の上限を前提に組み立てる必要があります。

民泊新法の届出準備を始めるタイミング

民泊新法で民泊を始める場合、営業開始予定日から逆算して、少なくとも2カ月前には届出の準備を始めておくのが理想です。

届出には、必要書類の準備だけでなく、消防署への相談や消防検査、自治体・保健所による審査など、複数の手続きが関わります。

そのため、営業開始の直前になってから動き出すと、書類の不備や追加対応によって、予定していたオープン日に間に合わない可能性があります。

スムーズに営業を始めるためには、以下のようなスケジュールで準備を進めると安心です。

自治体での届出審査には、一般的に2週間から1カ月程度かかります。

ただし、図面の修正や提出書類の不足、消防設備の追加工事などが発生すると、想定よりも時間がかかるケースがあります。

また、自治体によっては、条例に基づいて近隣住民への事前周知が必要になる場合もあります。

こうした追加対応が重なると、営業開始までに1〜2カ月ほど余分に時間がかかることもあるため注意が必要です。

特に、GWや夏休み、年末年始などの大型連休に合わせてオープンしたい場合は、需要期から逆算して早めに準備を進めておきましょう。

繁忙期に予約受付を始められるかどうかで、初年度の売上にも大きな差が出る可能性があります。

民泊新法の届出前に確認すべき3つの条件

民泊新法で届出を行うには、物件が民泊として運営できる状態にあるかを事前に確認しておく必要があります。

民泊新法の届出前に確認すべき3つの条件は、以下のとおりです。

条件1｜消防法に沿った火災報知器・避難設備の設置

民泊新法の届出を行うには、物件の面積や構造に応じて、消防法に沿った設備を整える必要があります。

具体的には、自動火災報知設備や誘導灯、消火器などの設置が求められるケースがあります。

必要な設備は物件ごとに異なるため、自己判断で準備を進めるのではなく、事前に消防署へ相談して確認することが大切です。

設備の設置や工事が完了すると、消防署による立入検査が行われます。

その後、基準に適合していると認められれば「消防法令適合通知書」が交付されます。

この通知書は、物件が民泊営業に必要な消防基準を満たしていることを示す書類であり、届出時に提出が必要です。

条件2｜家主不在型における住宅宿泊管理業者への委託

自分が住んでいない物件を民泊として貸し出す場合は、「家主不在型」に該当します。

家主不在型で運営する場合、国に登録された住宅宿泊管理業者へ管理業務を委託する必要があります。

これは、オーナーが現地にいない状態でも、ゲスト対応やトラブル時の連絡、緊急時の判断などを適切に行える体制を整えるためです。

たとえオーナーが物件の近くに住んでいたとしても、ゲストと同じ建物内で生活していない場合は、自己管理とは認められない点に注意しましょう。

そのため、別荘や空き家を活用して民泊を始める場合は、多くのケースで住宅宿泊管理業者への委託が必要になります。

条件3｜マンション管理規約における民泊営業の可否

マンションなどの集合住宅で民泊を始める場合は、管理規約で民泊営業が禁止されていないかを必ず確認しましょう。

届出の際には、最新の管理規約の写しを提出し、民泊利用が禁止されていないことを示す必要があります。

もし管理規約に民泊に関する記載がない場合でも、自治体によっては管理組合の承諾書や、総会で民泊営業が認められたことを示す議事録の写しを求められることがあります。

一方で、管理規約に「民泊禁止」と明記されている場合、その物件では民泊営業を行うことができません。

この場合、届出を出しても受理されない可能性が高いため、物件選びの段階で管理規約を確認しておくことが重要です。

民泊新法から旅館業法への切り替えを検討するタイミング

民泊新法での運営が軌道に乗ってくると、次に課題になりやすいのが「年間180日まで」という営業日数の制限です。

予約が安定して入るようになっても、180日を超えて営業できないため、需要があるにもかかわらず予約を断らなければならないケースも出てきます。

そのような段階に入ったら、より自由度の高い旅館業法への切り替えを検討するタイミングかもしれません。

ここでは、民泊新法から旅館業法への移行を考えるべき3つのタイミングを紹介します。

180日制限により民泊収益が頭打ちになったとき

年間の営業日数が180日に近づき、予約を受けたくても受けられない状況が増えてきた場合は、旅館業法への切り替えを検討する目安になります。

まず確認したいのは、180日制限によってどれくらいの売上機会を逃しているかです。

例えば、1泊2万円の物件で年間50泊分の予約を断っている場合、単純計算で100万円分の売上機会を逃していることになります。

この機会損失が大きくなっている場合は、旅館業の許可取得にかかる費用や、用途変更・改装費などの初期費用と比較してみましょう。

追加で得られる売上によって初期費用を何年で回収できるのか、現実的な収支シミュレーションを行うことが大切です。

移行後の売上増加が見込め、費用回収の見通しが立つのであれば、旅館業法への切り替えを検討する価値は十分にあります。

閑散期でも宿泊需要があり365日営業したいとき

観光地やビジネスエリア、駅近の物件など、年間を通じて宿泊需要が見込める場合も、旅館業法への切り替えを検討しやすいタイミングです。

民泊新法では年間180日までしか営業できませんが、旅館業の許可を取得すれば、条件を満たしたうえで365日営業できるようになります。

これにより、これまで営業日数の制限によって取りこぼしていた予約を受けられるようになり、収益拡大を目指しやすくなります。

また、年間を通じて稼働が安定すれば、清掃や運営体制を整えやすくなる点もメリットです。

単発の外注に頼るだけでなく、同じスタッフに継続して依頼できるようになれば、清掃品質の安定や業務効率化にもつながります。

結果として、ゲスト満足度の向上やリピート利用の増加も期待できるでしょう。

間取り変更や大規模修繕を予定しているとき

旅館業法へ切り替える場合、民泊新法よりも厳しい施設基準を満たす必要があります。

物件によっては、フロント設備や消防設備、用途変更に関する対応などが必要になるケースもあります。

そのため、近いうちに間取り変更や大規模修繕、リノベーションを予定している場合は、旅館業への移行を同時に検討する良いタイミングです。

後から旅館業の許可取得だけを目的に追加工事を行うと、費用や工期が余計にかかってしまう可能性があります。

一方、リノベーションのタイミングに合わせて必要な設備や動線を整えておけば、効率よく旅館業法への対応を進めやすくなります。

ただし、建物の規模や用途、改修内容によっては、建築確認申請や用途変更の手続きが必要になる場合があります。

手続きが複雑になりやすいため、事前に自治体や専門家へ相談し、旅館業の許可取得が現実的に可能かを確認しておきましょう。

民泊新法の180日制限下で収益を伸ばすための対策

民泊新法では、年間の営業日数が180日までと定められています。

一見すると収益を伸ばしにくい制限に感じるかもしれませんが、営業する時期や貸し出し方を工夫すれば、180日以内でも売上を高めることは可能です。

大切なのは、限られた営業日数を「いつ使うか」と、民泊として営業できない期間を「どう活用するか」です。

ここでは、民泊新法のルールを守りながら収益を伸ばすための3つの対策を紹介します。

高単価を狙える時期に予約枠を集中させる

180日という限られた営業日数を有効に使うには、需要が高く、宿泊単価が上がりやすい時期に営業日を集中させることが重要です。

まずは、周辺エリアの宿泊施設の料金推移や予約状況、観光シーズン、イベント開催時期、インバウンド需要などを確認し、予約が入りやすい時期を把握しましょう。

その上で、閑散期に安い単価で営業日数を消費するのではなく、GWや夏休み、年末年始、地域イベントの開催期間など、宿泊単価が上がりやすいタイミングに予約枠を開放します。

営業時期を絞ることで、同じ180日でも売上効率を高めやすくなります。

一方で、需要が低い時期はあらかじめ予約カレンダーをブロックし、営業日数を無駄に消費しないよう管理することが大切です。

営業できない期間を定期借家やマンスリー運用に活用する

民泊として営業できない期間をそのまま空室にしておくと、収益機会を逃してしまいます。

そこで検討したいのが、30日以上の定期借家契約やマンスリーマンションとしての運用です。

例えば、出張や研修、リモートワーク、一時的な住み替えなどで中長期滞在を希望する人に向けて貸し出せば、民泊営業日数にカウントされない形で収益化を図れる可能性があります。

民泊の宿泊予約が入りにくい閑散期に、1カ月単位でマンスリー利用の枠を設定しておくと、空室による損失を抑えやすくなります。

ただし、民泊予約とマンスリー利用の期間が重ならないように注意が必要です。

数カ月先の閑散期をマンスリー用に先に確保し、残りの期間だけを民泊予約枠として開放するなど、貸し出し期間を明確に分けてカレンダーを管理しましょう。

空室日をレンタルスペースとして活用する

宿泊予約が入っていない日中の時間帯や、どうしても埋まらない空室日は、レンタルスペースとして時間貸しする方法もあります。

例えば、室内を写真撮影スタジオ、少人数の会議室、ワークスペース、女子会や小規模イベントの会場として貸し出すことで、宿泊以外の収益源を作ることができます。

本来であれば売上が発生しない時間帯を活用できるため、180日の制限があるなかでも収益機会を増やしやすい点がメリットです。

レンタルスペースとして運用する場合は、民泊予約サイトだけでなく、レンタルスペース専用の予約サイトも活用して集客します。

ただし、複数の予約サイトを併用すると、ダブルブッキングのリスクが高まります。

そのため、サイトコントローラーやカレンダー同期機能を使い、片方で予約が入ったら、もう一方の予約枠が自動で閉じるように設定しておくと安心です。

まとめ

ここまで、民泊新法における180日ルールの数え方や、届出で確認すべき条件、旅館業法への切り替えを検討するタイミング、そして180日制限下で収益を伸ばすための工夫について解説しました。

本記事の要点をまとめると、以下のとおりです。

「この物件、民泊に活用できるのかな？」
「180日という制限の中でも、きちんと収益につながるのだろうか？」
「届出や日々の管理まで、自分だけで対応できるか不安……」

そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度、＆ やど管理にご相談ください。

＆ やど管理では、別荘民泊の届出準備から運営管理、収益化を見据えた活用方法まで、物件ごとの状況に合わせて丁寧にサポートします。

大切な物件をただ眠らせておくのではなく、無理なく、安心して収益につなげる方法を一緒に考えてみませんか。

まずは、今お持ちの物件で民泊運営ができるかどうかを確認するところから始めてみましょう。