民泊新法の規制とは？180日制限・物件要件・収益化のポイントを解説

別荘民泊の始め方

民泊を始めたいと思っても、「どんな規制があるのか」「自分の物件でも営業できるのか」「180日制限の中で利益を出せるのか」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

民泊新法では、年間180日以内という営業日数の制限に加えて、自治体ごとの条例、消防設備や水回り設備、管理体制など、事前に確認すべきルールがいくつもあります。

これらを確認しないまま物件を購入・契約してしまうと、思うように営業できなかったり、想定していた収益が見込めなかったりする可能性があります。

一方で、ルールを正しく理解し、物件やエリアに合った運営方法を選べば、別荘や空き家を活用して収益化を目指すことも可能です。

この記事では、民泊新法で押さえておきたい規制の基本から、180日制限の中で収益を伸ばす方法、旅館業法や特区民泊への切り替えまで、民泊を始める前に知っておきたいポイントをわかりやすく解説します。

民泊新法で最初に確認すべき2つの法的ルール

民泊を始める前に、まず確認しておきたいのが「どこで、何日営業できるのか」という基本的なルールです。

民泊新法では、全国共通のルールとして年間180日以内という営業日数の制限があります。

さらに、自治体によっては営業できる曜日や期間、エリアを独自に制限している場合もあります。

つまり、法律上は民泊を始められる物件でも、地域の条例によって思うように営業できないケースがあるということです。

物件を購入・契約したあとに「このエリアでは営業日数が限られていた」「想定していた運営ができなかった」と気付くと、収益計画に大きな影響が出てしまいます。

ここでは、民泊新法で特に重要な2つの法的ルールについて解説します。

年間180日以内で営業日数を計画できるか

民泊新法では、年間の営業日数が180日以内に制限されています。

ただし、ここで注意したいのは「180日」の数え方です。

民泊新法の営業日数は、1月1日から12月31日までの暦年ではなく、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間でカウントされます。

また、1日の数え方も「正午から翌日の正午まで」が基準です。

例えば、1泊2日で15時にチェックインし、翌日10時にチェックアウトする場合は「1日」としてカウントされます。

一方で、翌日の正午を過ぎてチェックアウトする場合は、1泊であっても2日分としてカウントされる可能性があります。

つまり、チェックイン・チェックアウトの時間設定によっては、想定より早く180日の枠を使ってしまうことがあるのです。

年間180日以内という制限は、民泊の売上や稼働計画に大きく影響します。

そのため、民泊新法で事業を始める際は、180日制限によってどの程度の売上・利益が見込めるのかを事前にシミュレーションし、無理のない事業計画を立てることが重要です。

自治体の条例で営業できるエリア・期間が制限されていないか

180日の営業制限と合わせて確認したいのが、自治体独自の上乗せ条例です。

民泊新法では国のルールとして住宅宿泊事業が認められていますが、実際には自治体ごとに営業できる曜日や期間、エリアが細かく制限されている場合があります。

つまり、法律上は民泊営業が可能でも、自治体の条例によって思うように営業できないケースがあるのです。

例えば、以下のような規制例があります。

このような上乗せ条例があると、年間180日どころか、実際に営業できる日数がさらに少なくなる可能性があります。

また、エリアや用途地域によっては、そもそも民泊営業そのものが難しい場合もあります。

特に、これから物件を購入する方や、別荘・空き家を活用して民泊を始めたい方は、物件所在地の条例を確認しないまま進めるのは大きなリスクです。

規制内容は自治体ごとに大きく異なり、改正されることもあります。

そのため、民泊を始める前には、必ず自治体のホームページや担当窓口で最新のルールを確認しておきましょう。

民泊として使える物件かを判断する3つの確認ポイント

民泊新法で届出を行う際は、営業日数やエリアの規制だけでなく、物件そのものが民泊として使える状態かどうかも確認する必要があります。

どれだけ立地が良く、集客が見込める物件であっても、必要な設備が整っていなければ届出が受理されなかったり、営業開始後に行政指導を受けたりする可能性があります。

ここでは、民泊として使える物件かを判断する際に確認しておきたい主なポイントを紹介します。

消防法に沿った安全設備が整っているか

民泊を運営するうえで、ゲストの安全を守るための消防設備は欠かせません。

ただし、必要な消防設備はすべての物件で同じではありません。

家主が同じ建物に住んでいるか、建物の規模はどれくらいか、どのような形で宿泊に使うのかによって、求められる設備が変わります。

例えば、家主が建物内に住んでいる戸建てや小規模アパートのような物件であれば、住宅用火災警報器や消火器の設置で済む場合があります。

一方、家主が建物に住んでいない家主不在型の民泊や、規模が大きい物件では、自動火災報知設備、誘導灯、スプリンクラーなど、より本格的な消防設備が必要になるケースもあります。

消防設備は、届出の直前に準備しようとしても、工事費用や設置期間が想定以上にかかることがあります。

物件によっては追加工事が必要になり、開業スケジュールや初期費用に大きく影響することもあります。

届出時に不備と判断されないためにも、物件選びの段階で管轄の消防署へ相談し、どのような設備や改修が必要になるのかを確認しておきましょう。

台所・浴室・便所・洗面設備が備わっているか

民泊新法で届出を行うには、物件が要件を満たしている必要があります。

具体的には、同じ家屋内に台所・浴室・便所・洗面設備の4つが備わっていなければなりません。

ここで注意したいのは、簡易的な設備では要件を満たさない場合があることです。

台所や浴室は、日常生活で継続して使える設備として、常時利用できる状態で設置されていることが求められます。

さらに、各設備はそれぞれ独立して機能している必要があります。

例えば、キッチンのシンクを洗面設備として兼用する形は、原則として認められません。

ワンルームマンションなどに多い3点ユニットバスについても、浴室内の小さな洗面台が「洗面設備」として扱われるかどうかは、自治体によって判断が分かれる場合があります。

そのため、物件を民泊に転用する場合は自己判断で進めず、4つの設備が基準を満たしているかを事前に自治体へ確認しておくと安心です。

届出番号などを記載した標識を掲示できるか

民泊新法の届出が受理され、営業を始める際には、届出番号や緊急連絡先などを記載した標識を物件に掲示する必要があります。

標識は、その物件が民泊として届出を行っていることを、周辺住民や利用者が確認できるようにするためのものです。

そのため、玄関ドアや門扉など、公衆の目に触れやすい場所へ掲示しなければなりません。

また、標識には運営形態に応じて、次のような様式があります。

どの様式を掲示すべきかは、運営形態によって異なります。

標識が掲示されていない場合、届出後であっても必要な要件を満たしていないと判断され、行政から改善を求められる可能性があります。

小さな掲示物に見えるかもしれませんが、標識の掲示は民泊新法における重要な義務のひとつです。

営業開始前には、掲示場所・記載内容・様式が正しいかを必ず確認しておきましょう。

民泊を安全に運営するために守るべき3つの実務ルール

民泊新法では、届出を出せば自由に営業できるわけではありません。

営業開始後も、管理体制の整備、宿泊者への対応、近隣住民への配慮など、運営面で守るべきルールがあります。

特に、家主が物件に住んでいない家主不在型の民泊や、別荘・空き家を活用した民泊では、現地対応が遅れることでトラブルにつながる可能性があります。

民泊を安全に運営するために確認しておきたい実務ルールは、次の3つです。

必要に応じて住宅宿泊管理業者へ管理を委託する

民泊の運営では、家主が建物に同居しない家主不在型の場合や、宿泊室の数が5室を超える場合、国に登録された住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられています。

対象となる物件では、清掃や衛生管理、宿泊者対応、苦情対応などを家主だけで行うのが難しいため、専門業者による管理体制が必要になります。

また、民泊新法の届出時には、住宅宿泊管理業者との管理委託契約書の写しを添付しなければなりません。

つまり、管理委託が必要な物件にもかかわらず契約を結んでいない場合、届出が受理されない可能性があります。

営業開始後も、管理委託契約を解除したまま運営したり、契約はあっても実際の管理業務が行われていなかったりすると、委託義務違反と判断される恐れがあります。

違反した場合は、業務停止命令や罰則の対象になる可能性もあるため注意が必要です。

特に、遠方の別荘や空き家を民泊として活用する場合、オーナー自身がすぐに現地対応できないケースもあります。

信頼できる住宅宿泊管理業者を選び、無理なく運営できる体制を整えておきましょう。

営業前に周辺住民へ説明しトラブルを防ぐ

民泊の営業を始める前に、近隣住民へ事業内容や連絡先、運営体制などを事前に知らせる手続きが求められる場合があります。

周辺住民への説明や周知の方法は、全国一律ではありません。多くの自治体では、条例やガイドラインによって独自のルールを設けています。

例えば、次のような内容を事前に説明するケースがあります。

これは単なる挨拶ではなく、民泊営業で起こりやすい近隣トラブルを防ぐための大切な手続きです。

また、どの範囲の住民に知らせる必要があるのか、書面のポスティングでよいのか、対面説明や説明会が必要なのかも自治体によって異なります。

事前周知を怠ると、届出手続きが進まなかったり、営業開始後に近隣から苦情が入ったりする可能性があります。

民泊運営を長く続けるためには、法令上の手続きだけでなく、地域との信頼関係づくりも欠かせません。

営業前の段階で自治体に確認し、必要な説明や周知を行いましょう。

宿泊者名簿を作成し本人確認を徹底する

民泊の運営では、宿泊者名簿の作成と本人確認が義務付けられています。

これは、感染症発生時の経路確認や防犯、テロ防止などの観点から必要とされているものです。

宿泊者名簿は、予約代表者だけでなく宿泊者全員分を作成する必要があります。

名簿には、氏名・住所・職業などを正確に記載し、作成日から3年間保存しなければなりません。

また、名簿の内容が正しいか確認するため、チェックイン時には本人確認も必要です。

特に、日本国内に住所を持たない外国人宿泊者については、パスポートの提示を受け、その写しを保存することが求められます。

しかし、家主不在型の民泊では、対面で本人確認を行うことが難しい場合もあります。

その場合は、ビデオ通話や本人確認システムなどを活用し、非対面でも確実に確認できる仕組みを整えておくことが重要です。

宿泊者名簿の不備や本人確認の漏れは、民泊新法に違反するリスクがあります。

チェックイン業務を効率化する場合でも、必要な情報を正しく取得し、保存できる運用体制をあらかじめ準備しておきましょう。

180日制限の中でも収益を伸ばす3つの運用方法

民泊新法では、年間180日以内という営業日数の制限があります。

そのため、「営業できる日数が限られているなら、十分な利益を出すのは難しいのでは」と不安に感じる方もいるでしょう。

確かに、365日営業できる旅館業と比べると、民泊新法では稼働できる日数に上限があります。

しかし、180日の枠をどの時期に使うか、宿泊以外の収益源をどう組み合わせるかによって、限られた営業日数の中でも収益を伸ばすことは可能です。

民泊新法の制限内で収益を高める方法として、次の3つがあります。

繁忙期やイベント時期に営業日を集中させて単価を高める

限られた180日の営業枠は、ただ順番に消化するのではなく、宿泊需要が高まりやすい時期に優先して使うことが大切です。

例えば、ゴールデンウィーク、お盆、年末年始、地域の大型イベント開催時などは、宿泊需要が集中しやすく、通常期より高い宿泊単価を設定しやすい時期です。

一方で、予約が入りにくい閑散期に営業日を使いすぎると、貴重な180日の枠を低単価の日に消費してしまうことになります。

そのため、需要が低い時期は無理に営業せず、宿泊需要が高まる時期に営業日を集中させることで、同じ営業日数でも売上を伸ばしやすくなります。

また、繁忙期やイベント時期は宿泊単価が変動しやすいため、周辺相場や予約状況に合わせて料金を調整することも重要です。

180日制限があるからこそ、いつ営業するかを戦略的に決め、単価の高い日を逃さない運用を意識しましょう。

宿泊予約がない時間をレンタルスペースとして活用する

宿泊予約が入っていない時間帯を、レンタルスペースとして活用する方法もあります。

例えば、日中の空き時間に、撮影スタジオ、会議、ワークショップ、小規模イベント、女子会などの用途で貸し出すことで、宿泊以外の収益源を作ることができます。

民泊新法の180日制限は、宿泊を伴う営業に対するルールです。

そのため、日中の時間貸しであるレンタルスペース運用は、宿泊日数のカウントに含まれません。

宿泊予約が入っていない日や、チェックアウト後の空き時間を有効活用できれば、営業日数の制限を受けずに収益機会を増やせます。

ただし、民泊とレンタルスペースを併用する場合は、清掃、室内セッティング、備品管理などの手間が増えます。

宿泊ゲストのチェックアウトから次の利用までの時間を確保できるか、利用目的ごとにルールを分けられるか、現場に負担がかかりすぎないかを事前に確認しておきましょう。

SNSや自社予約ページを活用して仲介手数料を抑える

民泊の予約は、大手の宿泊予約サイトや民泊仲介サイトから入ることが多いです。

仲介サイトは集客力が高い一方で、予約が入るたびに手数料が差し引かれます。

そのため、売上が伸びても、手元に残る利益が思ったより少なくなることがあります。

利益率を高めるには、長期的にSNSや自社予約ページを活用した自社集客にも取り組むことが大切です。

SNSでは、室内の雰囲気、周辺環境、滞在中の過ごし方が伝わる写真や短い動画を発信すると、宿泊後のイメージを持ってもらいやすくなります。

また、自社予約ページには、料金、設備、アクセス、写真、予約フォームをわかりやすく掲載し、閲覧した人が迷わず問い合わせや予約に進める状態を整えておきましょう。

最初から仲介サイトに頼らず集客するのは簡単ではありません。

しかし、少しずつ自社集客の導線を作っておくことで、将来的に仲介手数料を抑え、民泊運営の利益率を高めやすくなります。

180日制限を超えて運営したい場合の選択肢

民泊新法では、年間180日以内という営業日数の制限があります。

そのため、さらに収益を伸ばしたい場合は、民泊新法以外の制度で運営する方法も検討できます。

代表的な選択肢が、旅館業法への切り替えです。

旅館業法の許可を取得できれば、民泊新法のような180日制限を受けず、年間を通じて宿泊営業ができるようになります。

ただし、通年営業ができるようになる分、立地や建物の条件、消防設備、フロント対応など、満たすべき基準は民泊新法より厳しくなる傾向があります。

初期費用や運営負担が増える点にも注意が必要です。

また、物件の所在地によっては、国家戦略特区制度を活用した「特区民泊」という選択肢もあります。

ここでは、180日制限を超えて運営したい場合に確認すべきポイントを紹介します。

旅館業法で営業できる立地・建物か確認する

旅館業法へ切り替えるには、現在の物件が旅館業として営業できる条件を満たしている必要があります。

特に確認したいのが、用途地域と建物の設備・構造です。

まず、用途地域によっては旅館業の営業が難しい場合があります。

例えば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域などの住居専用地域では、原則として旅館業の許可が下りにくい点に注意が必要です。

民泊新法では届出できる物件でも、旅館業法では用途地域の制限により営業できないケースがあります。

また、建物についても、客室の採光・換気・床面積・衛生設備など、旅館業法で定められた基準を満たさなければなりません。

さらに、旅館業として使用する部分の床面積が200平方メートルを超える場合は、建築基準法に基づく用途変更の手続きが必要になる場合もあります。

旅館業法に切り替えれば営業日数を増やせる可能性がありますが、物件によってはそもそも許可が取れないこともあります。

まずは図面や物件資料を用意し、管轄の保健所や行政窓口へ相談して、旅館業法で営業できる見込みがあるか確認しておきましょう。

消防設備の追加工事や費用を見積もる

旅館業法への切り替えでは、消防設備の追加工事が必要になるケースがあります。

旅館業法では、民泊新法よりも厳しい消防設備の基準が求められる場合があり、自動火災報知設備、誘導灯、防炎カーテン、非常照明などの設置が必要になることもあります。

建物の規模や構造によっては、消防設備の改修工事だけで100万〜300万円規模の費用がかかるケースもあります。

365日営業できるようになれば売上を伸ばせる可能性はありますが、初期費用が大きくなりすぎると、投資回収に時間がかかり、思ったほど利益が残らないこともあります。

そのため、旅館業法への切り替えを検討する際は、事前に管轄の消防署へ必要な設備を確認し、複数の業者から見積もりを取っておきましょう。

あわせて、民泊新法のまま180日以内で運営した場合と、旅館業法に切り替えて通年営業した場合の売上・費用・利益を比較することも大切です。

追加費用を何年で回収できるのかまで試算したうえで、切り替えるべきか判断しましょう。

フロント対応など旅館業法ならではの運営体制を整える

旅館業法へ切り替える場合は、設備だけでなく、運営体制も見直す必要があります。

特に大きな違いが、宿泊者を受け付けるための玄関帳場、いわゆるフロント機能です。

旅館業では、本人確認、鍵の受け渡し、緊急時の対応などを適切に行える体制が求められます。

自治体によっては、有人の対面受付や、それに代わるチェックイン機器・ビデオ通話設備などの導入が必要になる場合もあります。

また、通年営業を行う場合、深夜帯のトラブルや急な問い合わせに対応できる体制も欠かせません。

そのため、スタッフを確保したり、運営代行業者へ委託したりする必要が出てくるケースもあります。

旅館業法に切り替えることで営業日数は増やせますが、その分、日々の管理業務や人件費、外部委託費が増える可能性があります。

切り替えを検討する際は、初期費用だけでなく、営業開始後の運営コストまで含めてシミュレーションしておきましょう。

対象エリアなら特区民泊での運営も検討する

物件が国家戦略特区内にある場合は、特区民泊で運営できる可能性があります。

特区民泊は、指定されたエリアで一定の条件を満たすことで、民泊新法の180日制限を受けずに運営できる制度です。

旅館業法に比べて設備基準が緩やかな場合もあり、物件によっては改修費用を抑えながら通年営業を目指せる可能性があります。

ただし、特区民泊はどの地域でも利用できる制度ではありません。

対象エリアは、東京都大田区や大阪府の一部地域などに限られます。

また、自治体ごとに最低宿泊日数、設備要件、近隣住民への説明ルールなどが定められているため、民泊新法や旅館業法とは異なる条件を確認する必要があります。

例えば、特区民泊では「2泊3日以上」など、一定以上の連泊を前提としたルールが設けられている場合があります。

そのため、短期宿泊の需要が中心のエリアでは、想定どおりに予約が取れない可能性もあります。

まずは、物件所在地が特区民泊の対象エリアに含まれているかを自治体のホームページや窓口で確認しましょう。

対象エリアに該当する場合は、物件周辺で連泊需要が見込めるか、旅館業法と比べて初期費用や運営負担を抑えられるかを整理したうえで、特区民泊での運用を検討するのがおすすめです。

まとめ

今回は、民泊新法で押さえておきたい規制や、180日制限の中で収益を伸ばすための運用方法について紹介しました。

本記事のポイントをまとめると、以下になります。

民泊は、ルールを正しく理解して準備すれば、使っていない別荘や空き家を収益化できる魅力的な方法です。

一方で、届出手続きや設備確認、近隣対応、日々の管理までをすべて自分だけで進めるのは、想像以上に手間がかかることもあります。

特に、別荘や空き家を活用する場合は、「この物件で民泊を始められるのか」「180日制限の中でどれくらい収益が見込めるのか」「管理をどこまで任せられるのか」を早めに整理しておくことが大切です。

＆ やど管理では、別荘民泊の立ち上げから、集客・清掃・ゲスト対応・日々の管理まで、オーナー様の負担を減らすためのサポートを行っています。

まだ運営を決めていない段階でも問題ありません。

今の物件で民泊運営ができるのか、どのような進め方が合っているのかを知るきっかけとして、まずはお気軽にご相談ください。