別荘を買って後悔？維持費・使わない・売れないの三重苦をどう解決するか

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#民泊・貸別荘運営代行

別荘のある暮らしに憧れを抱く一方で、「購入後に後悔しないだろうか」「維持費や管理の負担はどのくらいかかるのか」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

別荘は、購入価格だけでなく、固定資産税や管理費、修繕費などの維持コストが継続的に発生します。

利用頻度が下がれば、使っていない物件に費用だけを払い続ける状況にもなりかねません。

別荘購入で後悔しないためには、理想の過ごし方だけでなく、購入後の費用や管理方法、将来の活用方法まで具体的に考えておくことが大切です。

この記事では、別荘を購入して後悔する主な理由をはじめ、購入前に確認しておきたいポイントや、使わない期間を民泊・貸別荘として活用する方法について解説します。

空き家900万戸時代に増える「使われない別荘」の実態

総務省が2024年9月に公表した「令和5年住宅・土地統計調査（確報集計）」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は900万2千戸にのぼり、過去最多を更新しました。

リゾート地では物件の供給過多が続いているのが現状で、買い手が見つからないまま、管理費や固定資産税を支払い続けているオーナーも増えています。

なかでも注意したいのが、適切に管理されないまま放置されている空き家の増加です。

管理が行き届かず老朽化した空き家は、「空家等対策特別措置法」により、「特定空家」に認定される可能性があります。

特定空家に認定されると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、土地にかかる税負担が最大で約6倍に増える場合があります。

そのため、「ひとまず所有し続ければ良い」と考えることが、将来的な法的リスクや経済的な負担につながる可能性があります。

所有物件の場合は、これに建物の修繕費や設備交換に備えるための積み立てなどが加わるため、実際の負担はさらに大きくなる傾向があります。

このように、購入後の後悔を避けるためには、「保有コスト」を事前に具体的に試算しておくことが大切です。

別荘を購入して後悔するよくある7つの理由

別荘を購入して後悔する理由には、維持費の負担や管理の手間、想定より利用する機会が少ないことなど、いくつかの共通点があります。

ここでは、別荘の購入後によくある7つの後悔と理由を詳しく紹介します。

維持費が予想の2〜3倍かかった

購入前は「維持費は月に数万円程度」と考えていたものの、実際には年間で100万円近くかかってしまったというケースは少なくありません。

以下は、土地200㎡、建物100㎡、購入価格2,000万円とした際の、木造一戸建ての別荘を所有する場合の年間維持費の概算です。

これらに加えて、地域によっては「別荘等所有税」が課されることもあります。

例えば熱海市では、建物の固定資産税評価額に対して0.07％が別途課税されます。

年間の維持費が50〜80万円かかり、別荘を利用するのが年間10泊であれば、1泊あたりのコストは5〜8万円です。

利用頻度や維持費によっては、別荘を所有するよりも、必要なときに宿泊施設を利用した方が合理的と判断できるケースもあるでしょう。

固定資産税が自宅よりも重かった

別荘の固定資産税が高くなりやすい主な理由は、「住宅用地の特例」が適用されにくいことにあります。

自宅の場合、200㎡以下の小規模住宅用地については、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されます。

一方、別荘は原則として居住用住宅とみなされないため、この軽減措置を受けられないケースが多くあります。

例えば、土地の固定資産税評価額が1,000万円、建物が500万円の別荘を想定すると、税額の目安は次のようになります。

このように、物件の扱いによって税負担が3〜4倍ほど変わる可能性があります。

ただし、別荘であっても「セカンドハウス」として認定されれば、住宅用地の特例が適用される場合があります。

一般的には毎月1回以上の居住実態が求められるため、適用の可否や要件について、購入前に自治体へ確認しておくことが必要です。

利用頻度が大きく減って「払い続けるだけ」になった

購入当初は頻繁に利用するつもりでも、年月が経つにつれて足を運ぶ回数が減ってしまうケースは少なくありません。

利用頻度が下がる主な理由として、次のようなものが挙げられます。

利用頻度の低下は、経済的な負担だけでなく、建物そのもののリスクにもつながります。

長期間不在にすると、雨漏りやカビ、害獣の侵入などに気づきにくくなり、被害が進んで修繕費が増える可能性があります。

年間の利用が数回程度にとどまることが予想される場合は、民泊や貸別荘として活用することも含めて、あらかじめ利用方法を考えておく必要があります。

管理が思ったより大変だった

別荘は、所有しているだけで良好な状態が保たれるわけではなく、建物や敷地を維持するためには、定期的な管理が必要です。

主な管理作業には、次のようなものがあります。

こうした作業をすべて自分で行うと、せっかく別荘を訪れても、滞在時間の多くを管理作業に使うことになりかねません。

管理会社への委託費用は、年間数万円から数十万円程度が一般的です。

物件の状態や資産価値を保つための必要経費として、購入前から予算に含めておくことが大切です。

＆ やど管理
北海道エリア支店長

弊社が運営する「COCO VILLA ニセコ」でも、冬は定期的に除雪しています。屋根の雪の影響でウッドデッキが湾曲してしまうなど、雪を放置すると思わぬ被害も発生します。

売りたくても売れない「負動産」になった

別荘は、立地や物件の条件によっては、売却が難しい資産になることがあります。

売却しにくくなる主な理由は、次のとおりです。

「必要になれば、いつでも売却できる」と考えて購入すると、思わぬ損失につながる可能性があります。

購入時には物件の利用方法だけでなく、将来的にどのように手放すのかという出口戦略も考えておくことが重要です。

管理組合のルールが厳しく、自由に使えなかった

別荘地では、管理組合への加入が義務付けられているケースが多くあります。

管理組合の規約によって、別荘の使い方が制限されることもあるため注意が必要です。

主な制限として、次のようなものが挙げられます。

なかでも注意したいのが、民泊や貸別荘による収益化を想定して購入したものの、管理規約によって禁止されていたというケースです。

購入前に重要事項説明書や管理組合規約を確認し、自分が希望する使い方と規約の内容が合っているかを確かめておく必要があります。

建物が老朽化して思うように使えなくなった

別荘は年月の経過とともに老朽化が進み、快適に利用できなくなることがあります。

特に利用頻度が低い物件では、不具合や劣化に気づくまでに時間がかかり、発見したときには状態が悪化しているケースも少なくありません。

例えば、次のような問題が考えられます。

このような問題が重なると、「所有しているのに気軽に利用できない」という状態になってしまいます。

その結果、別荘としての利用価値が下がり、さらに足が遠のく原因にもなります。

購入時には立地や価格だけを見るのではなく、現在の建物の状態や、将来的に必要となる修繕についても考慮することが大切です。

別荘購入で後悔しないために購入前に必ず確認したいポイント

別荘を購入して後悔した人の話を聞くと、事前に見落としていた点には多くの共通項があります。

一方、購入後に後悔しにくい人は、費用や利用方法、将来の手放し方まで、購入前に具体的に確認しています。

ここでは、別荘の購入を検討する際に押さえておきたい5つのポイントを紹介します。

年間維持費を購入前にシミュレーションする

購入価格だけを見て判断することは、別荘購入でよくある失敗の一つです。

後悔しにくい人は、購入前に維持費をシミュレーションし、「所有すると年間でいくらかかるのか」を把握したうえで購入を判断しています。

以下は、一戸建ての別荘を想定した、購入価格帯ごとの年間維持費の概算です。

例えば、年間維持費が60万円かかると見込まれる場合は、購入を決める前に「民泊収入で年間60万円以上を確保できるか」を検証しておくことが、現実的な判断につながります。

セカンドハウス認定で税負担を軽減できるか確認する

別荘がセカンドハウスとして認定されると、固定資産税における住宅用地の特例が適用される可能性があります。

小規模住宅用地に該当する場合は、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されることがあります。

ただし、セカンドハウスとして認められるための要件は、市区町村によって異なります。

一般的には、「毎月1回以上の居住実態があること」などが求められます。

申請の際には、電気や水道などの公共料金の利用履歴をはじめ、実際に居住していることを示す資料が必要になる場合もあります。

年に数回しか利用しない一般的な別荘の場合、セカンドハウスとして認定されないケースも少なくありません。

適用条件や必要書類は自治体によって異なるため、購入前に物件所在地の市区町村の税務担当窓口へ確認しておくことが大切です。

民泊・貸別荘として運営できるエリアか確認する

民泊や貸別荘による収益化を前提として購入する場合は、少なくとも次の3点を事前に確認する必要があります。

軽井沢やニセコ、京都市内などの人気観光地では、条例や管理規約による制限が厳しく設けられている傾向があります。

一方、規制が比較的緩やかな地域であっても、観光需要が弱く、想定したほど稼働率が上がらない場合があります。

規制の厳しさと観光需要の高さは、必ずしも都合よく両立するとは限りません。

物件を選ぶ際は、営業の可否だけでなく、実際に宿泊需要が見込めるかどうかも含めて検討する必要があります。

管理代行サービスを前提にした収支計画を立てる

民泊や貸別荘の運営をすべて自分で行う場合、予約管理やゲスト対応、清掃、チェックイン、クレーム対応など、さまざまな業務が発生します。

その結果、「副業として始めたものの、本業以上の負担になってしまった」という状況に陥ることもあります。

住宅宿泊管理業者などの管理代行サービスへ委託する場合、費用の目安は次のとおりです。

例えば、年間売上が120万円で、管理代行費として売上の25％を支払う場合、管理代行費を差し引いた金額は90万円です。

そこから年間維持費として60万円がかかるとすると、年間で30万円のプラスが見込める計算になります。

ただし、実際に収支が成り立つかどうかは、稼働率や宿泊単価をどの程度現実的に設定できるかによって変わります。

管理代行費を後から追加するのではなく、購入前から必要経費として計上したうえで、収支を確認しておくことが重要です。

出口戦略を購入前に設計する

別荘の購入で後悔しにくい人は、購入する時点で、将来手放す場面まで想定しています。

購入前には、主に次の3つの出口について検討しておくことが大切です。

特に相続については、「負動産の相続」として問題化するケースが増えています。

相続人が売却も賃貸もできず、固定資産税や管理費だけを払い続けることになるリスクもあります。

そのため、事前に家族で話し合っておくことが重要です。

別荘購入の後悔を収益に変える方法

別荘を購入した後に後悔しやすい理由の1つが、利用していない期間にも固定資産税や管理費、修繕費などの維持費がかかり続けることです。

使用頻度が低いほど、こうした「使わないコスト」が大きな負担になりやすくなります。

一方で、利用していない期間に宿泊者を受け入れ、収益を得られる仕組みを整えれば、維持費の一部を補いながら別荘を有効活用できる可能性があります。

ここでは、別荘購入後の負担を軽減する方法として、民泊や貸別荘として活用するメリットと注意点を紹介します。

使わない時間を「収益を生む時間」に変える仕組み

観光庁の「宿泊旅行統計調査」（2024年・年間値）によると、国内の延べ宿泊者数は回復傾向にあり、インバウンドによる宿泊需要も2024年以降、大きく伸びています。

こうした宿泊需要を取り込める立地であれば、オーナーが利用しない期間に別荘を貸し出し、収益につなげられる可能性があります。

稼働率や宿泊単価によっては、民泊収入で別荘の維持費を補える可能性があるものの、実際の収益性は、物件の立地や周辺の競合、季節ごとの宿泊需要などに大きく左右されます。

そのため、購入前にはAirbnbなどの予約サイトを確認し、周辺の民泊や貸別荘の宿泊料金、予約状況、競合物件の数などを調査しておくことが重要です。

管理代行サービスを利用すれば、オーナー不在でも運営しやすい

民泊や貸別荘を運営するうえで大きな課題となるのが、遠方に住むオーナーが現地の管理をどのように行うかという点です。

この課題に対応する方法として、住宅宿泊管理業者などが提供する管理代行サービスがあります。

観光庁の登録データによると、2026年3月時点における住宅宿泊管理業の登録業者数は4,095社です。

全国各地に登録業者が存在するため、物件の所在地によっては複数の委託先を比較できます。

管理代行業者へ委託できる主な業務は、次のとおりです。

委託できる範囲は業者によって異なりますが、予約受付から清掃、ゲスト対応までをまとめて任せられるサービスもあります。

委託費用は、売上の20％前後が一般的な目安です。

管理代行サービスを利用する場合は、この費用をあらかじめ収支計画に含めたうえで、利益が残るかどうかを購入前に試算する必要があります。

引用｜観光庁「住宅宿泊事業法の施行状況」（2026年3月時点）

民泊新法の180日制限と旅館業許可を使い分ける

別荘を宿泊施設として運営する方法には、主に民泊新法に基づく住宅宿泊事業と、旅館業法に基づく簡易宿所があります。

年間を通じて高い稼働率が見込まれる物件では、営業日数が年間180日までに制限される民泊新法だけでなく、通年営業が可能な簡易宿所の許可取得も選択肢となります。

旅館業法に基づく許可の取得には、設備基準への対応や行政手続きなど、一定の手間がかかります。

一方、通年での宿泊需要が見込める物件であれば、年間180日の営業制限を受けないため、民泊新法よりも大きな売上を目指せる可能性があります。

ただし、旅館業の許可を取得すれば必ず収益性が高まるわけではありません。

どちらの制度が適しているかは、物件の立地や宿泊需要、自己利用の頻度、運営にかけられる費用などによって異なります。

購入や運営を決める前に、自治体の窓口をはじめ、行政書士や民泊管理業者などへ相談し、物件の条件に合った方法を選ぶことが大切です。

引用｜国土交通省観光庁「住宅宿泊事業法」

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別荘を購入して後悔しにくい人の3つの共通点

別荘を購入して後悔するかどうかは、物件そのものだけでなく、購入前の準備や運用の考え方にも左右されます。

実際に、購入後も別荘を無理なく活用できている人は、費用や使い方、管理方法まであらかじめ具体的に検討しています。

ここでは、別荘を購入しても後悔しにくい人に共通する3つのポイントを紹介します。

購入価格だけでなく、年間維持費まで計算している

別荘を購入して後悔しにくい人は、物件価格だけを見て購入を判断していません。

固定資産税や管理費、電気・ガス・水道の基本料金、火災保険料、修繕費などを含め、「所有すると年間でいくらかかるのか」を購入前に計算しています。

別荘は利用していない期間も、税金や管理費などの支払いが続きます。

購入価格が安い物件でも、年間維持費が高ければ、長期的には大きな負担になる可能性があります。

そのため、購入後に発生する費用を具体的に洗い出し、毎年無理なく支払い続けられるかを確認したうえで判断することが大切です。

使わない期間の活用方法を購入前から考えている

別荘を所有している間は、自分が利用していない期間にも維持費が発生します。

後悔しにくい人は、この期間を単なるコストとして捉えるのではなく、民泊や貸別荘として活用し、収益につなげられないかを購入前から検討しています。

例えば、夏休みや年末年始など、自分が利用する時期をあらかじめ決め、それ以外の期間を宿泊者へ貸し出す方法があります。

自己利用と貸し出しの時期を分けることで、別荘を楽しみながら、維持費の一部を補える可能性があります。

ただし、民泊や貸別荘として運営できるかどうかは、用途地域や自治体の条例、管理組合の規約などによって異なります。

収益化を想定している場合は、購入後に確認するのではなく、物件を選ぶ段階で営業の可否や周辺の宿泊需要まで調べておくことが重要です。

管理代行サービスの利用を前提に計画している

民泊や貸別荘を運営する場合、予約管理やゲスト対応、清掃、チェックイン、トラブル対応など、さまざまな業務が発生します。

これらの業務をすべて自分で行おうとすると、想像以上に時間と手間がかかり、別荘を所有すること自体が負担になりかねません。

後悔しにくい人は、最初から管理代行サービスを利用することも視野に入れ、無理なく運営できる体制を考えています。

また、管理代行費を購入後に発生する想定外の出費ではなく、運営に必要な経費として、あらかじめ収支計画へ組み込んでいます。

管理代行費や清掃費、予約サイトの手数料などを差し引いても収支が成り立つかを確認することで、現実に近い収益計画を立てやすくなります。

別荘購入で後悔しないためのよくある質問（FAQ）

別荘の購入を検討していると、費用や管理、売却、活用方法など、さまざまな疑問が出てきます。

とくに、購入後に後悔しないためには、事前に確認しておきたいポイントを整理しておくことが大切です。

ここでは、別荘購入に関するよくある質問とその回答を紹介します。

Q1. なぜ「別荘は買うな」と言われるのでしょうか？

「別荘は買うな」という意見が広まった背景には、購入後の資産価値の低下や、維持費の負担があります。

バブル崩壊後の1990年代以降、多くの別荘やリゾートマンションが、「将来的に値上がりする資産」として購入されました。

しかし、実際には価格が下落し、売りたくても買い手が見つからない物件も増えています。

さらに、利用していない期間も固定資産税や管理費、修繕費などがかかるため、別荘が資産ではなく「負動産」になってしまうケースもあります。

こうした背景から、「別荘は買わない方がよい」というイメージが定着したと考えられます。

Q2. 別荘を購入すると後悔しやすいのは、どのような人ですか？

次のような買い方をすると、購入後に後悔する可能性が高くなります。

購入価格だけを見て判断すると、所有後にかかる費用や管理の負担が想定を上回ることがあります。

別荘を購入する際は、「買えるか」だけでなく、「無理なく持ち続けられるか」という視点も必要です。

Q3. 今の時代に別荘を買っても後悔しにくいのは、どのような人ですか？

別荘を購入して後悔しにくいのは、購入後の維持や活用まで具体的に考えられている人です。

特に、次のような条件を満たしているかどうかが重要です。

別荘を買うこと自体を目的にするのではなく、「購入後にどのように使い、管理するか」を設計できている人ほど、後悔を避けやすくなります。

Q4. 別荘の年間維持費は、購入前にどこまで確認すべきですか？

購入前には、物件価格とは別に、毎年発生する費用をできる限り具体的に確認しておく必要があります。

主な費用には、次のようなものがあります。

別荘は利用していない期間も、税金や管理費などの支払いが続きます。

そのため、年間維持費を算出したうえで、毎年無理なく負担できるかを確認することが大切です。

Q5. 使わない別荘を民泊や貸別荘として活用できますか？

物件や地域の条件を満たしていれば、使わない期間を民泊や貸別荘として活用できる可能性があります。

自分で利用しない期間を宿泊者に貸し出すことで、固定資産税や管理費など、維持費の一部を収益で補える場合があります。

ただし、すべての別荘で民泊運営ができるわけではありません。

購入前に、次の点を確認する必要があります。

収益化を前提に購入する場合は、物件を買った後ではなく、購入前に営業の可否を確認することが重要です。

Q6. 遠方に住んでいても、別荘を民泊として運営できますか？

管理代行サービスを利用すれば、オーナーが遠方に住んでいる場合でも運営しやすくなります。

管理代行業者には、次のような業務を委託できます。

ただし、管理代行費や清掃費などの運営コストも発生します。

そのため、売上だけで判断せず、管理代行費や維持費を差し引いた後も収支が成り立つかを事前に確認しておく必要があります。

Q7. 別荘購入で後悔しないために、最も大切なことは何ですか？

別荘購入で後悔を減らすために大切なのは、購入前に「維持・活用・管理」まで考えておくことです。

特に、次の3点を確認しておきましょう。

さらに、将来使わなくなった場合の売却や賃貸、相続など、出口戦略も考えておく必要があります。

別荘を長く活用できるかどうかは、物件の価格や立地だけではなく、購入後の運用をどこまで現実的に設計できているかによって変わります。

まとめ

今回は、別荘を購入して後悔しやすい理由や、購入前に確認すべきポイント、使わない期間を民泊・貸別荘として活用する方法について紹介しました。

別荘購入で後悔しないためには、物件の価格や立地だけでなく、年間維持費や利用頻度、管理方法、将来の活用方法まで事前に考えておくことが大切です。

特に民泊・貸別荘としての収益化を検討する場合は、エリアの規制や周辺の宿泊需要、運営コストを踏まえ、管理代行費を差し引いても収支が成り立つかを確認する必要があります。

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＆ やど管理では、物件の条件やエリアに合わせて、民泊・貸別荘としての活用方法や管理代行の内容をご案内しています。

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