民泊が儲からない理由とは？利益が残らない落とし穴と失敗しない収支の考え方
民泊は、一般賃貸よりも高い売上を狙える可能性がある一方で、必ずしも簡単に儲かるビジネスではありません。
宿泊単価や稼働率だけを見ると収益性が高く見えても、実際には清掃費、管理費、修繕費、OTA手数料などのコストがかかります。
また、立地や物件タイプ、ターゲット設定、法規制によっても、収益の出やすさは大きく変わります。
そのため、十分な収支計画を立てずに始めると、「予約は入っているのに利益が残らない」という状況になることもあります。
そこで今回は、民泊が儲からない理由について、需要の見込み違い、コストの増加、運営負担、法規制や地域ルール、物件タイプごとの収益構造の違いから紹介します。
- この記事の執筆者
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ココザス株式会社｜＆ やど管理運営部別荘・民泊運営コンサルティング企業
- この記事の監修者
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加納まお不動産投資家 / 不動産ライター
元不動産デベロッパー勤務
目次
「民泊が儲からない」と言われる本当の理由とは
民泊は、一般賃貸よりも高い売上を狙える可能性がある一方で、実際に運営してみると「思ったほど儲からない」と感じるケースもあります。
その背景には、売上と利益の違いを見落としていたり、稼働率を楽観的に見積もっていたり、物件ごとの収益構造を十分に理解できていなかったりすることが関係しています。
ここでは、民泊が儲からないと言われる本当の理由について紹介します。
（2）稼働率だけでは収益性を判断できないため
（3）物件ごとに収益化の条件が大きく異なるため
売上は大きく見えても利益が残りにくいため
民泊が注目される理由は、一般賃貸よりも高い売上を期待しやすい点にあります。
例えば、月8万円の家賃収入しか見込めない物件でも、1泊2万円で一定日数稼働すれば、月に数十万円の売上になる可能性があります。
また、空き家や別荘を活用できる点も魅力です。
ただし、よく語られる金額の多くは「売上」であり、「利益」ではありません。
実際の運営では、清掃費、OTA手数料、リネン代、消耗品費、修繕費、管理費などが発生します。
そのため、売上が大きく見えても、手元に残る利益は思ったより少ないことがあります。
民泊の収益性を見るときは、売上だけでなく、費用を差し引いた利益まで確認することが大切です。
稼働率だけでは収益性を判断できないため
民泊では、稼働率が高くても必ず儲かるとは限りません。
予約が入っていても、家賃やローン、光熱費、管理費などの固定費は毎月発生します。
さらに、清掃費や消耗品費、修繕費などもかかるため、思ったほど利益が残らないことがあります。
また、閑散期には予約が減り、想定していた売上に届かないケースもあります。
競合物件が増えると価格競争が起こり、宿泊単価を下げざるを得ない場合もあります。
そのため、民泊の収益性は稼働率だけでなく、宿泊単価、固定費、変動費、閑散期の影響まで含めて判断することが大切です。
物件ごとに収益化の条件が大きく異なるため
民泊は、運営する物件によって収益の出し方や難易度が大きく変わります。
都市部のワンルーム型は稼働率を取りやすい一方で、競合が多く、価格競争に巻き込まれやすい傾向があります。
一方、地方の一棟貸しや別荘型民泊は、非日常感や貸切感を打ち出しやすく、ファミリーやグループ利用と相性が良いでしょう。
ただし、閑散期の影響を受けやすく、維持管理費も高くなりがちです。
また、ファミリー向けでは清潔感や設備の使いやすさ、インバウンド向けでは立地や価格に加えて、外国語対応や案内のわかりやすさも重要になります。
そのため、「民泊は儲かるらしい」という情報だけで判断せず、自分の物件がどの収益モデルに近いのかを見極めることが大切です。
▪︎ 物件タイプ別の特徴比較
| 物件タイプ | 強み | 弱み |
| 都市部ワンルーム型 | 稼働率を取りやすい | 価格競争が激しい |
| 地方の一棟貸し | 高単価を狙いやすい | 閑散期の差が大きい |
| 別荘型民泊 | 非日常感で差別化しやすい | 維持管理費が高い |
| ファミリー向け | 長期滞在につながりやすい | 清掃品質が重要 |
| インバウンド向け | 回転率を上げやすい | 外国語対応が必要 |
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予約が入っても民泊が儲からない落とし穴
民泊では、予約が入っているからといって、必ずしも十分な利益が出ているとは限りません。
宿泊単価が高く見えても、稼働率や宿泊日数、清掃費、管理費、OTA手数料などを差し引くと、手元に残る金額が少なくなることがあります。
ここでは、予約が入っても民泊が儲からない落とし穴について紹介します。
（2）ターゲットが曖昧だと宿泊者に選ばれにくい
（3）繁忙期だけを基準にすると収支がズレやすい
観光地なら自然に埋まると思い込みやすい
民泊を始める際、「観光地なら予約が入りやすい」と考える人は少なくありません。
しかし、実際には観光地だからといって、安定して集客できるとは限りません。
繁忙期は予約が埋まりやすくても、閑散期になると稼働率が大きく下がることがあります。
特に地方エリアでは、週末や連休は満室でも、平日は空室が続くケースも少なくありません。
また、周辺に競合物件が増えると価格競争が起こり、新規物件はレビュー不足から集客に苦戦することもあります。
そのため、「観光地だから大丈夫」と安易に考えるのではなく、年間を通じた需要や競合状況まで確認したうえで収支を見積もることが大切です。
ターゲットが曖昧だと宿泊者に選ばれにくい
民泊で安定した予約を得るには、「誰に泊まってほしい物件なのか」を明確にすることが大切です。
ファミリー向け、インバウンド向け、ワーケーション向けなど、ターゲットによって必要な設備や写真の見せ方、価格設定は変わります。
ターゲットが曖昧なままだと、物件の魅力が伝わりにくく、予約につながりにくくなります。
一方で、子ども連れに使いやすい設備や、長期滞在しやすい環境、海外ゲスト向けの案内など、宿泊者の目的に合った特徴があれば、多少立地が劣っていても選ばれることがあります。
民泊では、誰に向けた宿泊体験なのかを明確にすることが、収益性に大きく影響します。
繁忙期だけを基準にすると収支がズレやすい
民泊では、繁忙期の数字だけを見て収支計画を立てると、実際の収益とズレが出やすくなります。
夏や冬など一部の時期は高単価で予約が入りやすくても、閑散期に稼働が落ちると、年間の収益は大きく変わります。
一方で、家賃、管理費、光熱費、通信費などの固定費は、予約が少ない月でも毎月発生します。
そのため、繁忙期の売上だけで「儲かる」と判断すると、閑散期に利益が残りにくくなる可能性があります。
民泊の収益性は、繁忙期だけでなく、平日や閑散期、連休以外の予約状況まで含めて考えることが大切です。
運営コストが大きいと民泊が儲からない仕組み
民泊は、一般賃貸と比べて高い売上を狙える一方で、運営コストがかかりやすいビジネスです。
家賃やローンだけでなく、清掃費、リネン費、OTA手数料、消耗品費、修繕費など、さまざまな費用が発生します。
ここでは、運営コストが大きいと民泊が儲からない仕組みについて紹介します。
（2）OTA手数料と価格競争で利益が削られる
（3）修繕費と備品交換の負担は年々増えやすい
清掃費とリネン費は想像以上にかかる
民泊運営では、清掃費やリネン費を軽く見積もると、利益が残りにくくなります。
清掃を外注する場合、1回あたり数千円から1万円以上かかることもあり、宿泊者が入れ替わるたびに費用が発生します。
また、シーツやタオルの交換、洗濯、補充にも継続的なコストがかかります。
宿泊人数が多い物件ほど、リネン費も増えやすくなります。
予約が増えれば売上も伸びますが、その分、清掃費やリネン費も増えるため、想定より1泊あたりの利益が少なくなることがあります。
OTA手数料と価格競争で利益が削られる
民泊では、予約獲得のためにOTAなどの予約サイトを使うケースが多くあります。
ただし、OTAを利用すると手数料が発生し、売上から差し引かれるため、利益率に直接影響します。
さらに、周辺に競合物件が増えると価格競争が起こり、宿泊単価を下げざるを得ないこともあります。
その結果、予約は入っていても、手数料や値下げによって利益が残りにくくなります。
特に新規物件はレビューを集めるために料金を低めに設定することもあり、運営初期は資金に余裕を持っておくことが大切です。
修繕費と備品交換の負担は年々増えやすい
民泊では、家電や家具、内装などが少しずつ消耗していきます。
宿泊者が頻繁に入れ替わるため、一般的な住居よりも劣化が早く、使い方によっては破損や汚れが発生することもあります。
家電の故障、家具の傷、壁や床の汚れ、備品の紛失などは、運営を続けるうえで避けにくい費用です。
これらは突発的に発生しやすいため、収支計画に入れていないと利益を圧迫します。
民泊の収益性を見るときは、毎月の固定費だけでなく、将来的な修繕費や備品交換費も含めて考えることが大切です。
運営負担が大きいと民泊が儲からないパターン
民泊の運営は、宿泊者への対応や清掃管理、トラブル対応、レビュー管理などが必要になるため、サービス業に近い側面があります。
この点を理解しないまま始めると、想像以上の手間に悩まされることがあります。
ここでは、運営負担が大きいと民泊が儲からないパターンについて紹介します。
（2）レビュー管理が追いつかないと予約数が下がる
（3）外注費が増えると手元に利益が残りにくい
ゲスト対応に時間を取られると運営品質が落ちる
民泊では、予約が入る前から宿泊後まで、さまざまなゲスト対応が発生します。
予約前の問い合わせ、チェックイン案内、滞在中のトラブル対応、チェックアウト後のフォローなど、対応すべきことは日常的に発生します。
また、ゲストからの連絡は必ずしも日中に来るとは限りません。
深夜に問い合わせやトラブル連絡が入ることもあり、海外ゲストを受け入れる場合は、外国語での案内や問い合わせ対応が必要になるケースもあります。
こうした対応を一人で回そうとすると、想像以上に手間がかかります。
その結果、返信が遅れたり、案内が不十分になったりすると、ゲストの満足度が下がる可能性があります。
対応品質の低下はレビューにも影響し、予約が入りにくくなる悪循環につながります。
レビュー管理が追いつかないと予約数が下がる
民泊では、レビュー評価が予約数に大きく影響します。
清掃の不備、説明不足、設備トラブル、返信の遅れなど、小さな不満でも低評価につながることがあります。
一度評価が下がると、物件の印象が悪くなり、予約サイト上で選ばれにくくなる可能性があります。
また、レビュー評価は検索順位やクリック率に影響することもあるため、日々の運営品質が売上に反映されやすいといえます。
清掃、案内、設備管理、返信対応を丁寧に続け、良いレビューを積み重ねることが大切です。
外注費が増えると手元に利益が残りにくい
運営の負担を減らすために、民泊運営代行を利用する方法もあります。
運営代行を使えば、ゲスト対応や清掃手配、予約管理などを任せられるため、オーナーの手間は大きく減ります。
ただし、運営代行を利用する場合、売上の20〜30％を取られるケースもあります。
一方で、すべてを自分で対応すれば費用は抑えられますが、時間と労力の負担は大きくなります。
そのため、民泊では「自分で対応する範囲」と「外注する範囲」を事前に整理しておくことが大切です。
運営体制が曖昧なまま始めると、手間も費用も膨らみ、収益が残りにくくなる可能性があります。
法規制や地域ルールで民泊が儲からない要因
民泊で見落とされやすいのが、法律や地域ルールによる制約です。
条件を十分に理解しないまま始めると、思うように営業できず、収益が伸びない原因になります。
ここでは、法規制や地域ルールで民泊が儲からないケースについて紹介します。
（2）自治体ごとの条例で運営条件が限られる
（3）近隣トラブルが営業継続のリスクになる
営業日数の制限で売上に上限が生まれる
民泊では、営業日数の制限によってフル稼働できないケースがあります。
特に、観光シーズンや連休など、宿泊需要が高まるタイミングで十分に営業できない場合、売上の機会を逃してしまう可能性があります。
民泊は稼働日数が収益に直結しやすいビジネスです。
そのため、営業日数の上限を考慮せずに収支計画を立てると、想定していた売上に届かないことがあります。
「需要はあるのに営業できない」という状況が起こる点は、民泊運営で事前に確認しておきたいポイントです。
自治体ごとの条例で運営条件が限られる
民泊は、自治体によって、営業できるエリアや曜日、時間帯、用途地域などの条件が異なる場合があります。
地域ごとのルールを確認しないまま物件を選んでしまうと、あとから「想定していた形では運営できない」と気づくことがあります。
特に都市部では、住環境への配慮から規制が厳しくなる傾向があります。
一方で、地方は比較的運営しやすい場合もありますが、宿泊需要が十分にあるかを別途確認する必要があります。
つまり、規制が緩いから儲かる、規制が厳しいから儲からない、と単純に判断できるものではありません。
エリアごとの需要とルールの両方を見たうえで、運営できるかを判断することが大切です。
近隣トラブルが営業継続のリスクになる
民泊運営では、近隣トラブルにも注意が必要です。
特に、騒音、ゴミ出し、駐車マナーなどは、クレームにつながりやすいポイントです。
宿泊者にとっては一時的な滞在でも、近隣住民にとっては日常生活の場であるため、運営側には地域への配慮が求められます。
クレームが増えると、運営を続けることが難しくなり、場合によっては運営方法の見直しが必要になる場合があります。
そのため、事前のルール説明、ゴミ出し方法の案内、騒音対策、駐車場所の明確化など、トラブルを防ぐための運営体制を整えておくことが大切です。
高単価でも儲からない別荘民泊の注意点
民泊が儲からないと言われる背景には、物件タイプごとの収益構造の違いがあります。
同じ民泊でも、都市部のワンルーム民泊と、地方や郊外の別荘民泊では、利益の出し方が大きく異なります。
ここでは、高単価でも儲からない別荘民泊の注意点について紹介します。
（2）高単価を狙えても支出が増えやすい
（3）固定費と維持費が利益を圧迫しやすい
（4）地方や別荘地はエリアによって需要差が大きい
都市型民泊とは収益構造が大きく違う
都市型民泊と別荘民泊では、収益の作り方が大きく異なります。
都市型民泊は、駅近や観光エリア周辺にあるマンションタイプが中心です。
宿泊単価を大きく上げるというより、予約数を積み重ねながら、回転率で利益を確保していくモデルと言えます。
平日需要も取りやすく、年間を通して稼働率が安定しやすい点は強みです。
ただし、競合物件が多く、似たような部屋が並びやすいため、価格競争に巻き込まれやすい傾向があります。
また、レビュー数や写真のクオリティ、内装の雰囲気なども細かく比較されます。
そのため、都市型民泊では、運営力や見せ方の差がそのまま収益差につながりやすくなります。
一方、別荘民泊では、回転率よりも体験価値が重視されます。
景色、サウナ、BBQ、露天風呂など、日常では味わえない魅力が予約の決め手になりやすいとされています。
例えば、COCO VILLAのように、プライベートサウナやBBQ、自然を感じられるロケーションなどを打ち出した一棟貸しヴィラでは、こうした「非日常の体験」が宿泊単価を高める要素になっています。
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COCO VILLA 公式サイト ↗高単価を狙えても支出が増えやすい
別荘民泊の魅力は、宿泊単価を高く設定しやすい点にあります。
特に一棟貸しの場合、1泊5万円から10万円規模になるケースもあります。
グループ利用やファミリー利用との相性が良く、繁忙期には大きな売上を見込めることもあります。
また、ホテルとは違う貸切感を求める層がいることも、別荘民泊にとっては追い風です。
子ども連れやペット同伴の需要など、一定のニーズもあります。
さらに、築古物件でも世界観のつくり方によって価値を出せる点は、別荘民泊ならではの特徴です。
ただし、高単価だからといって、そのまま高利益になるわけではありません。
売上が大きい分、維持管理や設備管理にかかる支出も増えやすくなります。
特に別荘地では、インフラ維持コストが高くなりやすく、管理の難易度も上がります。
そのため、見た目の売上だけで判断すると、あとから「思ったほど手元に残らない」と感じることがあるので、注意が必要です。
固定費と維持費が利益を圧迫しやすい
別荘民泊で特に注意したいのが、固定費と維持費の重さです。
予約が入っていない月でも、管理費や光熱費、設備点検、建物まわりの管理などが必要になることがあります。
例えば、山間部では冬場の水道凍結対策が必要になるケースがあります。
庭木管理、害虫対策、外壁メンテナンスなども、都市部のマンション民泊では発生しにくいコストです。
さらに、エアコン、給湯器、浴室設備、BBQ機材など、設備点数が増えるほど故障や交換のリスクも高くなります。
特に遠方から運営する場合は、緊急対応の負担も大きくなります。
現地にすぐ行けない場合、管理会社や外部業者への依頼が必要になり、その分の費用も発生します。
また、別荘地では、除雪、巡回、鍵対応などを管理会社に委託するケースもあります。
こうした現地管理を外注すると、固定費はさらに増えやすくなります。
この点を理解しておかないと、「繁忙期は黒字でも、年間で見ると利益が残らない」という状態になりやすくなります。
地方や別荘地はエリアによって需要差が大きい
地方や別荘地の民泊は、エリアによって需要差が大きくなります。
同じ県内でも、予約が集まりやすい地域と、なかなか予約が動かない地域があります。
民泊は「地方だから」「自然があるから」という理由だけで安定して予約が入るわけではありません。
例えば、有名観光地や温泉地に近いエリアは比較的需要を取りやすい傾向があります。
一方で、自然があるだけの場所では、宿泊する明確な目的が伝わりにくく、苦戦しやすいことがあります。
さらに、地方や別荘地では季節による需要差も大きくなります。
梅雨、真冬、平日など、需要が落ち込みやすい時期をどう乗り越えるかで、年間収支は変わります。
「夏は満室だったから大丈夫」と繁忙期だけを基準に判断すると、閑散期に売上が落ち込み、想定していた利益が残らないことがあります。
地方や別荘地で民泊を運営する場合は、繁忙期の数字だけでなく、年間を通した需要やアクセス、維持管理費まで含めて収益性を考えることが大切です。
都市型の民泊では価格競争が激しく、「思ったより利益が残らない」というケースも少なくありません。
一方で近年は、
一棟貸し・サウナ付き・自然体験型など、
“別荘民泊”と呼ばれる高単価型の民泊が注目されています。
実際に、弊社運営物件では年間1,000万円以上の売上が発生しているケースもあり、
那須・軽井沢・伊豆・白馬などでは「宿そのものを目的に泊まる」需要も増えています。
また、エリアによっては比較的安価に別荘を取得できるケースもあり、
「普通の民泊より別荘民泊の方が収益化しやすい」という流れも強まっています。
まとめ
今回は、民泊が儲からない理由について、需要の見込み違い、コストの増加、運営負担、法規制や地域ルール、物件タイプごとの収益構造の違いから紹介しました。
民泊で収益化を目指すなら、「なんとなく儲かりそう」という感覚だけで始めるのではなく、立地、ターゲット、コスト、運営体制を事前に整理しておくことが大切です。
＆ やど管理では、別荘や一棟貸し物件の民泊運営に関する無料問い合わせを受け付けています。
「自分の物件は民泊に向いているのか知りたい」
「運営代行を利用した場合の流れを相談したい」
「別荘や一棟貸しを活用したいが、何から始めれば良いかわからない」
このような方は、まずはお気軽にお問い合わせください。
別荘民泊の運営を始めたい方や、管理の負担を減らしたい方に向けて、管理代行の仕組みや対応範囲を無料でご案内しています。
「自分で運営するのと何が違う？」「収益化まで任せられる？」「今の物件でも相談できる？」といった段階でも、お気軽にご相談ください。
