別荘を民泊で収益化する方法｜必要な費用から運営のコツまでわかりやすく解説

収益化 初期費用

「せっかく手に入れた別荘なのに、年に数回しか使わない」
「固定資産税や管理費だけで毎年多額の費用がかかる」
このような悩みを抱えていませんか?

使っていない期間を民泊として貸し出せば、別荘を利益を生む資産に変えられる可能性があります。
本記事では別荘を民泊として収益化する方法について、必要な費用から法的手続き、集客方法まで詳しく解説します。
別荘を有効活用したい方は、ぜひ参考にしてください。

別荘を民泊にしたら実際にいくら稼げるのか

別荘を民泊として運営した場合、エリアや稼働率によって異なりますが、一定の利益を見込むことができます。

こちらでは、民泊収入の計算方法や手元に残る利益の目安、税金の扱いを紹介します。

売上の計算式と稼働率・単価の目安

民泊の売上は、以下のシンプルな計算式で算出できます。

「1年間で何日くらい予約が入るものなのか？」 これについては、国の最新統計データを元にすると、年間100日〜110日というのが一つの目安になります。

この日数を基準に、ご自身のエリアの単価を掛け合わせることで、正確な収益予測が可能になります。

【 稼働率の目安（季節別トレンド）】

全国平均では、期間全体（暦日数）に対して25%〜30%（週2日程度：年間100日〜110日）が実際の稼働実績です。

ただし、エリアによって稼げる時期は異なります。

●夏（8-9月）に強いエリア

避暑地や海沿いの別荘地（長野、静岡、北海道など）は、この時期に稼働率が跳ね上がります。

特に北海道は30%を超えます。

実際に弊社が運用しているCOCO VILLA 八ヶ岳の繁忙期と閑散期の料金比較です。

6月などの閑散期が宿泊単価4万円程度なのに対し、8月は1泊12万円近くに値上がりしています。

このように、季節によって適切に宿泊単価を設定することが民泊で収益をあげるために重要です。

▼ COCO VILLA 八ヶ岳の宿泊単価比較

●冬（12-1月）に強いエリア

スキーリゾート周辺（北海道など）は冬も繁忙期となり、夏以上の稼働率（35%超）になることもあります。

弊社が運営するCOCO VILLA ニセコでは、冬季シーズンを中心に連泊予約が多く、1予約あたり20万円以上となるケースも見られます。
ニセコをはじめとした日本のスキーリゾートは、海外からの需要が非常に高く、繁忙期には1泊あたり10万円を超える水準で推移することも珍しくありません。

●春・秋（4-5月、10-11月）に強いエリア

紅葉や観光シーズンのため、都市部や京都などは35%〜37%近くまで伸びる傾向があります。

参考：観光庁「住宅宿泊事業の宿泊実績」令和6年8月〜9月分（夏）、令和6年10月〜11月分（秋）、令和6年12月〜令和7年1月分（冬）、 令和7年4月〜5月分（春）、令和7年6月〜7月分（初夏※最新データ）

【1泊単価の調べ方】

1泊いくらで貸せるかは、エリアや広さによって決まります。

相場を把握するには、まずはAirbnbなどの予約サイトで近隣の物件を検索してみましょう。 

地図上で自分の別荘の近くにある物件を探し、似たような広さの部屋がいくらで掲載されているかを確認します。

それが設定可能な単価の目安になります。

【収益シミュレーション例】

たとえば、近隣相場に合わせて「1泊3万円」で設定し、標準的な「稼働率30%（月9日稼働）」で計算した場合の売上は以下のようになります。

このように、ご自身のエリアの単価を当てはめることで、具体的な月間収益が見えてきます。

かかる費用の全体像（初期投資・運営経費・手数料）

民泊でいくら稼げるかを考える際には、売上だけでなく最初にかかる「初期投資」と、毎月発生し続ける「運営経費」の両方を見積もる必要があります。

ここでは、一般的な戸建て別荘（300㎡未満・家主不在型）を想定した、現実的な金額幅と内訳を紹介します。

【初期投資の内訳：50万円〜250万円】

● 消防設備の設置：20万円〜100万円

300㎡未満の戸建てで一般的となる「特定小規模施設用（無線式）」の自動火災報知設備を設置する場合の目安です。

感知器、消火器、誘導灯の本体および設置工事費が含まれます。

無線式で工事が不要な場合は20〜30万円で済みますが、建物の構造上、有線工事が必要な場合や誘導灯の増設が必要な場合は100万円近くかかることもあります。

● 行政への届出・申請費用：0円〜30万円

• 自分で申請する場合（約0円〜数千円）

住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出自体に手数料はかかりません。必要書類の取得実費のみです。

• 行政書士に依頼する場合（15万円〜30万円）

図面作成や消防署との事前協議を含めた代行相場は20万円前後です。

● 家具・家電・リフォーム：30万円〜100万円以上

• 安く済む場合（30万円〜）

既存の家具を流用し、Wi-Fi環境の整備と、清潔なリネン類（シーツ・タオル）の購入のみを行った場合です。

• こだわる場合（100万円〜）

家具家電を一式揃える場合は最低50〜60万円、さらに畳の張り替えやトイレの洋式化などの修繕が必要な場合は100万円以上を見込んでおく必要があります。

【運営経費（ランニングコスト）の内訳】

売上から毎月差し引かれる経費です。

特に「清掃費」と「光熱費」は、稼働率が上がるほど高くなる変動費である点に注意が必要です。

● 予約サイト（OTA）手数料：
売上の12%〜15% 集客に使用するサイトによって異なりますが、2026年現在は「売上の約15%」を手数料として見積もっておくのが現実的です。

● 清掃代行費：1回 6,000円〜1万2,000円

ゲストがチェックアウトするたびに発生する費用です。

都心部のマンションタイプなら6,000円前後ですが、地方の戸建て別荘（2LDK以上）の場合は、スタッフの交通費が含まれるため1回1万円〜1万2,000円が相場となります。

● 水道光熱費・通信費：月額 2万円〜5万円

通信費（Wi-Fi）： 月額4,000円〜5,000円。
水道光熱費： 通常月は1.5万〜2万円程度ですが、寒冷地（北海道・長野など）の冬場は暖房費がかさむため、月5万円を超える可能性もあります。

● 消耗品費・維持管理費：月額 5,000円〜1万円

トイレットペーパー、シャンプー、洗剤などの補充費用です。

意外とかかるのが「リネン（シーツ）のクリーニング代」や「交換費用」で、これらを含めて予算取りしておく必要があります。

利益にかかる税金の目安と計算例

民泊で出た利益（売上から経費を引いた金額）には、国に納める所得税と、住んでいる地域に納める住民税がかかります。

まずは、民泊の利益だけで生活している場合を例に、稼ぐ金額でどれくらい税金が変わるのか計算してみましょう。（※所得税率に、住民税10%を足したおおよその数字です）

● 年間利益が300万円の場合

税率は約20%です。

300万円 × 20% ＝ 約60万円 が税金になります。

● 年間利益が600万円の場合

税率は約30%に上がります。

600万円 × 30% ＝ 約180万円 が税金になります。

このように、利益が増えるほど税金の負担も重くなります。

● 会社員の方の場合

会社からの給与がある場合は、給与（経費などを引いたあとの金額）に民泊の利益を足した合計額で税率が決まります。

すでに給与がある分、民泊専業のケースよりも高い税率になりやすいため、多めに税金用のお金を残しておく必要があります。

※出典：国税庁「No.2260 所得税の税率」

別荘を民泊にするメリット：維持費の削減・劣化防止・節税効果

別荘を民泊として運営することで、経済的な負担を減らしながら、建物の資産価値を維持できる場合があります。

こちらでは、別荘の民泊化によって得られる3つのメリットを紹介します。

宿泊収入による“維持費の補填”

利用頻度が低い別荘の空き期間を旅行者に貸し出せば、宿泊収入が得られます。

得られた収入を固定資産税や管理費、修繕積立金などの支払いに充てることで、別荘の所有コストの負担を軽減できる可能性があります。

稼働率や料金設定次第では、維持費の大部分をカバーし、実質的な負担をゼロに近づけることも期待できます。

換気や通水による“建物の劣化防止”

民泊として定期的にゲストが滞在すれば、室内の換気や水回りの使用が自然と行われ、建物のコンディションを維持しやすくなります。

放置された別荘は湿気がこもりやすく、カビの発生や壁紙の劣化といった問題が生じやすいものです。

また、水回りを長期間使わないと、水道管の詰まりや蛇口・トイレの動作不良が起こる可能性もあります。

さらに、チェックアウト後には清掃業者が入ることで、雨漏りや設備の故障といった建物の異常を早期に発見でき、大規模な修繕を未然に防ぎやすくなります。

運営経費の計上による“節税効果”

民泊を事業として運営すれば、これまで全額自己負担だった費用を「必要経費」として計上し、税務面でのメリットを得られるようになります。

具体的には、別荘の管理費や修繕費、水道光熱費などのうち、民泊運営に使用した割合分が経費の対象となります。

これらを売上から差し引くことで課税所得が抑えられ、結果として節税効果が期待できます。

別荘を民泊にするデメリット：初期費用・運営の手間・破損や騒音

民泊には収益化という大きなメリットが期待できる反面、事業として運営するためには金銭的な負担や実務上の課題もいくつか存在します。

こちらでは、別荘民泊における主なデメリットとその対策を紹介します。

設備投資や行政手続きなどの“初期費用”

民泊運用の大きなハードルとなるのが、収益が発生する前にまとまった資金が出ていく「先行投資」の重さです。

特に消防設備の設置や許認可の取得にかかる費用は、一般的な賃貸運用では発生しないケースも多く、想定外の出費となりがちです。

また、ゲストの満足度を担保するためには、一定水準以上の家具や家電を揃える必要があり、これらの支払いが民泊開始前の資金繰りを圧迫する要因となりえます。

清掃やゲスト対応にともなう「運営の手間」

単に場所を貸すだけでなく、ホテル業に近い細やかなサービスと管理業務が継続的に発生します。

予約サイトでの集客対応、ゲストからの問い合わせへの返信、チェックアウト後の清掃やリネン交換など、やるべきことは多岐にわたります。

これらをすべて自分で行うには膨大な時間と労力を要し、逆にすべてを代行業者に任せると委託費が利益を圧迫するというジレンマがあります。

物品の破損や騒音などの「トラブル」

不特定多数の旅行者が利用するため、家具の破損や室内の著しい汚損といったトラブルは避けられないリスクです。

また、開放的な気分になったゲストが夜遅くまで騒ぎ、近隣住民からクレームが入るケースも珍しくありません。

これらは金銭的な損失だけでなく、近隣との関係悪化や営業停止のリスクにもつながります。

別荘で民泊を始める前に確認すべき4つの”法律的な問題”

別荘で民泊を始めるには、法律で定められた運営ルールや設備基準をクリアしなければなりません。

これらの要件を満たさないまま始めようとしても、許可が下りなかったり、違法民泊として処罰の対象になったりします。

こちらでは、民泊運営に関して特に注意すべき4つの法的問題を解説します。

運用スタイルの選択（民泊新法・旅館業法）

別荘で民泊を行うには、主に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」か「旅館業法」のいずれかを選ぶ必要があります。

それぞれ規則や営業ルールが異なるため、自身の予算や目的に合った法律を選ぶことが重要です。

● 住宅宿泊事業法（民泊新法）

住宅を宿泊施設として活用するための法律です。

キッチンや風呂などの住宅設備があれば申請できるため、旅館業法に比べて初期のハードルが低い利点があります。

ただし、年間180日以内の営業制限があり、オーナー自身も定期的に別荘として利用していることが制度適用の条件になります。

● 旅館業法

ホテルや旅館を営業するための法律です。

許可を取得すれば一年365日稼働できますが、一般住宅よりも厳しい消防設備や安全基準が求められます。

許可を取るために改修工事が必要になるケースが多く、費用をかけてでも本格的な事業として収益を増やしたい人に適しています。

なお、地域によっては「特区民泊」を活用できる場合もあります。

大阪府や東京都の一部など、国が定めた特定のエリアであれば、旅館業法の許可がなくても365日営業が認められます。

ご自身の別荘が対象エリアにある場合は、180日の制限を受けずに収益化できるため、こちらの制度の活用も検討すると良いでしょう。

年間180日の営業制限とエリア規制

民泊新法で運用する場合、年間180日という営業日数の上限を前提に収益計画を立てなければなりません。

日数の計算は、単純な泊数ではなく、「正午から翌日の正午まで」を1日として数えます。

【カウント方法の事例】

● 1日分として計算されるケース

土曜の15時にチェックインし、日曜の10時にチェックアウトする場合。

滞在時間が「土曜正午から日曜正午」の範囲内に収まるため、1日分の消化となります。

● 2日分として計算されるケース

土曜の15時にチェックインし、日曜の13時にチェックアウトする場合。

「日曜の正午」をまたいで滞在しているため、「土曜正午〜日曜正午」と「日曜正午〜月曜正午」の2期間にかかり、1泊でも2日分のカウントになります。

なお、180日はあくまで国が定めた上限であり、自治体によっては条例でさらに厳しい制限を設けている場合があります。

● 自治体条例による制限

静穏な環境を守るため、営業できる期間を「週末のみ」や「繁忙期以外」に限定したり、特定のエリアを「全面禁止」としていたりする自治体もあります。

● 別荘管理規約による禁止

自治体が許可していても、管理組合が「民泊禁止」を掲げていれば営業はできません。

トラブル防止のため、規約で禁止条項を設けている別荘地もあります。

契約後に「ここでは営業できなかった」と判明すれば、初期投資はすべて無駄になります。

必ず物件購入前に、自治体の担当窓口と別荘の管理会社へ問い合わせ、「自分の物件で何日営業できるのか」を確定させておく必要があります。

消防法による設備基準

民泊を行う場合、一般住宅よりも厳しい消防設備の設置が義務付けられています。

単に消火器を置くだけではなく、自動火災報知設備や誘導灯など、建物の規模に応じた適切な機器を導入しなければなりません。

特に注意が必要なのは、既存の住宅用火災警報器では基準を満たさないケースがある点です。

民泊用途では「特定小規模施設用」と呼ばれる無線連動型の警報器など、より高度な安全性能が求められる場合があります。

これらの基準をクリアし、消防署から「消防法令適合通知書」の交付を受けなければ、民泊の届出自体を行うことができません。

自己判断で購入して無駄な出費を出さないよう、管轄の消防署へ図面を持参し、設置すべき設備の詳細を事前に協議することが大切です。

別荘の民泊で収益化｜申請手続きと準備の進め方

別荘で民泊を始めるには、自治体への申請手続きが必要です。

こちらでは、必要な書類と申請の流れ、営業開始までのスケジュールを紹介します。

申請に必要な書類

民泊の申請には、以下の書類をすべて揃えて提出する必要があります。

なお「消防法令適合通知書」は、パソコン上で作成できる他の書類とは異なり、現地の消防検査に合格しないと発行されません。

これらの書類に加え、登記事項証明書（登記簿謄本）などの添付も求められます。

自治体によってローカルルール（追加書類）が設定されていることが多いため、必ず事前に自治体の「民泊手引き」を入手し、固有の必要書類をリストアップしておきましょう。

申請から運営開始までの主な手順

運営開始までは、以下の4ステップで進めます。

● 消防検査のクリアと適合通知書の取得

民泊の申請を行うための必須条件として、まずは消防署の検査に合格しなければなりません。

自動火災報知設備や誘導灯などを設置して立入検査を受け、STEP2で提出する「消防法令適合通知書」を手に入れます。

● 窓口での申請手続き

書類と通知書が揃ったら、管轄の自治体窓口へ提出します。

民泊新法の場合はオンラインシステムも利用できますが、旅館業法（簡易宿所）の場合は保健所窓口での手続きが基本です。

● 自治体による審査・立入検査

提出書類の審査が行われます。

ここで注意が必要なのは、旅館業法の許可申請を行う場合、書類審査に加えて保健所職員による「施設の立入検査」が必須となる点です。（※民泊新法は原則書類審査のみですが、自治体によっては現地確認が入るケースもあります）

● 許可・届出番号の取得と運営開始

審査に合格すると、旅館業法なら「営業許可書」、民泊新法なら「届出番号」が発行されます。

これを予約サイト（Airbnbなど）に登録することで、初めて宿泊客の募集が可能になります。

準備から営業開始までのスケジュール

別荘で民泊を始めるには、全体で最短でも2ヶ月、余裕を持つなら3ヶ月程度は見ておくべきでしょう。

特に「消防設備の設置」と「自治体の審査」は、相手（業者や役所）の都合でスケジュールが決まるため、オーナー側で短縮することはできません。

【標準的なタイムライン】

繁忙期に合わせてスタートしたい場合は、この期間を考慮し、半年前から動き出す必要があります。

別荘をつかった民泊で収益を増やす｜簡単にできる集客法4選

民泊運営で安定した収益を得るには、予約サイトでゲストの目に留まり、実際に宿泊してもらう必要があります。

こちらでは、民泊の予約数を増やすための4つの集客方法を紹介します。

複数の予約サイトを併用する

どのサイトに登録するか悩むよりも、利用者が多い大手サイトをいくつか選び、宿泊客の目に触れる機会を増やすことが大切です。

サイトごとに利用者の層が違うため、Airbnb（海外客メイン）や楽天トラベル（国内客メイン）といった具合に複数組み合わせることで、国内外の旅行者にアプローチできます。

【注意点：ダブルブッキングへの対策】

複数のサイトで募集すると、同じ日に別のサイトから予約が入る「重複予約」のリスクがあります。

そういったトラブルを避けるには、サイトコントローラー（複数のサイトをまとめて管理するツール）の導入が有効です。

たとえばAirbnbで予約が入った瞬間に、楽天トラベルなどの空室状況も自動で「満室」に変えてくれるため、ひとつずつ手動で変更する手間がなくなります。

写真は明るい時間帯に広角で撮影する

写真の第一印象で、ゲストが「泊まりたい」と感じるかどうかが決まります。

室内を魅力的に見せるには、部屋の四隅から広角モードを使って空間を広く写しましょう。

また、自然光が入る昼間に撮影すれば、清潔感のある仕上がりになります。

もし自分で撮影するのが難しい場合は、プロのカメラマンに依頼するのも有効です。

質の高い写真は一度撮影すれば長く使えるため、初期投資としてプロに依頼する価値は十分にあるでしょう。

説明文は形容詞ではなく「数字」や「事実」で書く

説明文は、形容詞で飾るよりも設備や条件を具体的に書くようにしましょう。

「広々とした」と書くよりも「15畳のリビング」、「便利」と書くよりも「駐車場2台・駅から徒歩5分」といったように記載します。

また、ゲストが滞在中に必要とする設備についても、具体的に明記しておくことが重要です。

Wi-Fiの有無やキッチンの設備など、生活に必要な情報を網羅しておくと、問い合わせの手間も省けます。

高評価のレビューを集める

レビューの点数は、ゲストが予約するかどうかを決める際の大きな判断材料になります。

高評価を狙うなら、まずは清掃の品質を上げることが基本です。

特に水回りの水垢や、床に落ちた髪の毛は不潔な印象を強く与えるため、徹底的に取り除きましょう。

建物の清潔さを確保したうえで、さらに満足度を高めるのが「おもてなし」です。

手書きのメッセージや地元の銘菓を置くといった小さな気遣いがあれば、ゲストの印象はぐっと良くなるはずです。

万が一、低い評価がついたとしても、感情的にならず誠実に返信コメントを書くことが大切です。

真摯な対応姿勢を見せれば、その返信を見た他のユーザーに「このオーナーは信頼できる」と思ってもらえます。

レビューは蓄積されるほど信頼性が高まります。

運営開始時から丁寧な対応を習慣化し、良い評価を積み重ねていきましょう。

特に最初の数件は、その後の集客に大きく影響するため、慎重に対応することが重要です。

別荘の民泊運営を楽にする｜手間を減らすポイント3選

民泊運営を続けるには、清掃やゲスト対応などの実務負担が大きくなりがちです。

すべてを自分で行おうとすると、毎回の清掃や連絡業務に時間を奪われ、日常生活に支障をきたしかねません。

こちらでは、業務を効率化して手間を減らす3つのポイントを紹介します。

スマートロックを導入する

鍵の受け渡しの手間をなくすために、玄関には暗証番号式の「スマートロック」を取り付けましょう。

物理的な鍵のままでは、ゲストが来るたびに別荘まで足を運び、対面で手渡さなければなりません。

スマートロックに変えれば、事前に暗証番号をメールで送るだけでチェックインが完了するようになります。

往復の移動時間がなくなるのはもちろん、鍵を紛失されるリスクも未然に防げます。

運営マニュアルを作る

ゲストからの問い合わせ対応を減らすために「ゲスト用」と「自分用」の2種類のマニュアルを作成しましょう。

何も用意していない状態では、「お湯が出ない」「Wi-Fiが繋がらない」といった些細な質問が来るたびに、即座に対応しなければなりません。

そこで、写真付きで家電の使い方やゴミ出しルールを解説した「ハウスマニュアル」を室内に置いておくだけで、ゲスト自身で解決できるようになり、連絡の頻度が減少しやすくなります。

弊社が運営する「COCO VILLA 八ヶ岳」では、写真に丸をつけたり文字を入れるなどの工夫を行ない、全57ページのハウスマニュアルを設置しています。

参考：COCO VILLA 八ヶ岳マニュアル

また、トラブル対応手順などをまとめた「運営手順書（自分用）」も作っておけば、いざというときに家族や業者へスムーズに業務を引き継げるようになります。

運営代行サービスを利用する

すべての業務を自分で行うのが難しい場合は、専門の代行業者への委託を検討してみましょう。

依頼できる範囲には、集客からトラブル対応まですべて任せる「完全代行」と、掃除などの重労働だけを頼む「一部代行」の2つの選択肢があります。

完全代行なら手間はなくなりますが、売上の20%〜30%ほどの手数料がかかるのが一般的です。

一方、一部代行なら1回数千円〜の支払いで済み、費用を抑えつつ民泊運営の負担を減らせます。

「時間を買う」か「できるだけ利益を残す」か、自身の方針に合わせて依頼する範囲を検討してみてください。

まとめ｜しっかりとした”準備”と”運営”で別荘を民泊として収益化しよう

別荘を民泊にして収益化するには、お金の計算、法律の手続き、そして運営体制づくりの3つが必要です。

いきなり始めるのではなく、以下の手順で一つずつ準備を進めましょう。

最初は準備に手間がかかるかもしれませんが、一度仕組みを作れば、別荘を有効活用しながら収益を得られるようになるでしょう。

まずは、自分の別荘で「利益が出るのか」を計算することから始めてみてください。