箱根の民泊・貸別荘運営代行会社6選｜特徴や選び方を解説

別荘民泊の始め方

#民泊・貸別荘運営代行 #貸別荘運営代行

神奈川県足柄下郡箱根町にある箱根仙石原は、温泉や美術館、豊かな自然を求めて多くの旅行者が訪れる観光エリアです。

都心からアクセスしやすい一方で、箱根らしい自然に囲まれた環境を楽しめる
ため、家族旅行やグループ旅行、長期滞在に対応した一棟貸しの宿泊施設に適したエリアです。

ただし、仙石原の別荘を民泊・貸別荘として運営するには、予約サイトへの掲載や宿泊料金の調整だけでなく、清掃、温泉設備の管理、積雪・凍結対策、ゲスト対応など、幅広い業務が必要です。

所有者が遠方に住んでいる場合は、箱根周辺で清掃や設備トラブルに対応できる運営体制も欠かせません。

この記事では、箱根仙石原で民泊・貸別荘の運営を相談できる会社6社を紹介します。

箱根で所有する別荘の管理や収益化を検討している方は、参考にしてください。

箱根で別荘を民泊・貸別荘として活用する方法

箱根に所有している別荘は、自分や家族が利用しない期間に宿泊施設として貸し出すことで、収入を得られる可能性があります。

別荘は利用していない期間にも、固定資産税、光熱費、庭木の手入れ、温泉設備の維持、建物の修繕などの費用が発生します。

定期的に現地を訪れることが難しい場合、換気不足や湿気によるカビ、設備の故障などを発見するまでに時間がかかることもあります。

民泊や貸別荘として活用すれば、空いている期間の収益化を目指しながら、清掃や換気、設備点検を定期的に行える体制を整えられます。

箱根に所有している別荘の主な活用方法は、次のとおりです。

どの方法が適しているかは、物件の立地、建物の用途、所有者が利用したい日数、改修にかけられる予算によって異なります。

物件を購入した後や大規模な改装を行った後に、営業できないと判明することのないよう、計画段階で用途地域や条例、消防設備、管理規約などを確認することが重要です。

箱根の別荘を民泊や貸別荘として活用できるかどうかは、物件の立地や建物の状態、希望する営業日数によって異なります。

「どの活用方法が向いているか分からない」「必要な許可や改修費を確認したい」という方は、まずは現在の物件状況を整理することから始めましょう。

箱根エリアの民泊運営代行会社6社を比較

箱根で民泊や貸別荘を運営するには、オンライン上の予約管理だけでなく、清掃、リネン交換、温泉・給湯設備の点検、緊急時の駆けつけなど、現地で行う業務が必要です。

特に所有者が遠方に住んでいる場合は、現地対応できるスタッフや提携事業者を確保している会社を選ぶことが重要です。

ここでは、箱根エリアで民泊・貸別荘の運営や建物管理を相談できる6社を紹介します。

なお、会社によって対応エリアや業務範囲は異なります。公式サイトで箱根への対応が確認できない会社については、契約前に対応可否を問い合わせてください。

箱根エリアで相談できる民泊運営代行会社

各社の対応内容や料金、最新の対応エリアについては、必ず公式サイトや問い合わせ窓口で確認してください。

＆ やど管理

自社で貸別荘を運営して得た経験を、運営支援に反映

「＆ やど管理」は、バケーションレンタルの企画、集客、予約管理、ゲスト対応、清掃・施設管理などを一気通貫で支援する運営代行サービスです。

運営代行を受託するだけでなく、自社でも全国各地で貸別荘ブランド「COCO VILLA」を運営しており、実際の現場で蓄積したデータや改善ノウハウを受託物件にも活用しています。

そのため、代行会社としての視点だけでなく、宿泊施設を所有・運営するオーナー側の視点も持ち合わせています。

施設の立地や設備、季節性、想定するゲストに合わせて運営方法を設計するため、別荘を自己利用しながら、空いている期間を収益化したい所有者にも適しています。

開業前には、物件調査、収支計画、施設コンセプトの設計、設備・備品の選定、写真撮影、OTAページの作成などを相談できます。

開業後は、予約管理、宿泊料金の調整、ゲスト対応、清掃・リネン交換の手配、建物・設備管理、売上や運営状況の報告などに対応します。

ファミネクト

箱根支社を構え運営をワンストップで運営

ファミネクトの特徴は、箱根町湯本に支社を構え、仙石原を含む箱根町内の宿泊施設について、予約管理から清掃、現地駆けつけ、建物・周辺環境の管理まで相談できる点です。

一般的な民泊代行会社では、多言語対応を外部のコールセンターへ委託したり、夜間はメッセージ受付だけに限定したりすることがあります。

その点、ファミネクトは24時間365日、8か国語に対応する自社の多言語対応体制を持ち、深夜や早朝を含めてゲスト対応を任せられることが特徴です。

また、市場分析や運営状況の管理に自社開発システムを活用しています。

物件紹介や許認可、施設の企画・開発から相談できるため、箱根で民泊・貸別荘を新たに始めたい方にも向いています。

Booking.com、Airbnb、楽天トラベル、Expediaなど、複数のOTAへの掲載も相談可能です。

また、行政書士と連携し、旅館業や簡易宿所、住宅宿泊事業に関する相談にも対応しています。

士業不動産サポート

物件選びから許認可、運営まで幅広く相談

士業不動産サポートの特徴は、司法書士が代表を務める不動産会社として、物件選びや許認可、融資、リフォーム、民泊運営まで一つの窓口で相談できる点です。

一般的な民泊代行会社は、運営開始後の業務を中心に扱うことが多いため、不動産の権利関係や出口戦略まで相談できる強みがあります。

箱根町湯本には民泊・清掃事業の営業所があり、箱根の物件取得や現地管理も相談できます。

また、一定期間の運営代行後に自主管理へ移行する支援も行っているため、将来的に運営コストを抑えながら、自分で民泊を管理したい方にも向いています。

ただし、リネン交換、緊急駆けつけなどの具体的な現地対応範囲は、公式サイトだけでは判断できません。

依頼を検討する場合は、物件の住所を伝えたうえで、開業後に任せられる業務を確認しましょう。

民泊運営清掃代行株式会社

宿泊施設の立ち上げから運営・清掃まで対応

民泊運営清掃代行株式会社の特徴は、予約管理やゲスト対応だけでなく、清掃・リネンサプライまで一社で管理できる点です。

自社の清掃部門と連携した品質管理に加え、インフルエンサーを活用した集客、宿泊料金の調整、複数OTAへの掲載にも対応しています。

物件探しや許認可、設計・建築から相談できるため、これから民泊や貸別荘を始めたい方にも向いています。

運営全般を委託するだけでなく、清掃やゲスト対応など、一部の業務のみを依頼する方法も検討できます。

清掃品質がレビュー評価に直結しやすいため、清掃を付随業務ではなく、主要サービスとして提供している点は強みといえます。

ユーライフ｜箱根の別荘・建物管理に対応

民泊運営よりも建物の維持管理を重視したい場合の候補

株式会社ユーライフの特徴は、約30年にわたりリゾート物件の建物管理に携わってきた経験と、温泉付き物件の管理に強い点です。

関連会社で温泉源泉を所有しており、温泉設備の衛生管理や清掃についても相談できます。

予約管理や集客を中心とする一般的な民泊代行会社とは異なり、清掃、換気、通水、設備点検など、別荘を良好な状態に維持する現地管理を依頼したい方に適しています。

一方で、OTAの運用、宿泊料金の調整、予約管理、多言語でのゲスト対応など、民泊運営全体を代行するサービスについては、契約前に確認が必要です。

Minpaku Resort

温泉浴室や設備管理を含む箱根向けサービス

Minpaku Resortの特徴は、北海道から沖縄まで全国47都道府県への対応を掲げています。

特定エリアに限定した民泊代行会社と比べて、複数の地域に物件を所有するオーナーが、同じ窓口へまとめて相談しやすいことが特徴です。

また、OTA運用や料金調整、ゲスト対応だけでなく、清掃や消耗品補充、現地トラブル対応まで一括で依頼できる点も魅力的です。

100項目の清掃チェックリストや写真付き報告によって清掃品質の標準化を図っているほか、AIと地域需要データを活用したダイナミックプライシングにも対応しています。

Minpaku Resortは、民泊のOTA運用、ゲスト対応、宿泊料金の調整、清掃、設備管理などを一括で提供する運営代行サービスです。

温泉付き物件では、一般的な客室清掃に加えて、浴室、配管、給湯設備などの管理が必要です。

そのため、箱根で温泉付きの別荘を宿泊施設として活用したい場合は、設備管理の範囲を確認しましょう。

箱根が民泊・貸別荘の運営に適している理由

箱根は、温泉、美術館など、地域内に複数の観光資源があるエリアです。

観光施設を巡る旅行だけでなく、温泉付きの別荘でゆっくり過ごす滞在にも対応しやすく、一棟貸しの民泊・貸別荘として差別化を図れる可能性があります。

一方で、箱根にはホテルや旅館も多くあります。

単に宿泊できる場所を提供するだけでなく、ホテルや旅館とは異なる滞在価値を設計することが重要です。

自然と温泉｜滞在そのものを目的にできる

箱根は、山や高原の自然を身近に感じられる地域です。

温泉付きの浴室、景色を楽しめるリビング、庭、テラスなどを整えることで、観光地を巡るだけでなく、施設内で過ごすこと自体を旅行の目的にできます。

特に家族やグループ旅行では、同じ建物内で食事や会話を楽しめる一棟貸しの利点を訴求できます。

ただし、温泉設備や露天風呂を宿泊者へ提供する場合は、温泉法や公衆浴場法などの確認が必要になることがあります。

既存設備があるからといって、そのまま宿泊営業で提供できるとは限りません。

観光資源｜美術館やすすき草原への需要

箱根には、美術館、博物館など、季節や天候に応じて楽しめる観光資源があります。

観光施設と宿泊施設を組み合わせた滞在プランを提案しやすいため、カップル、家族、シニア層など、幅広いターゲットを検討できます。

施設のコンセプトを決める際は、単に「箱根に泊まれる貸別荘」とするのではなく、想定する宿泊者と過ごし方を明確にすることが重要です。

例えば、子供連れを対象にする場合と、大人だけの静かな滞在を想定する場合では、必要な設備や内装、宿泊ルールが異なります。

首都圏からのアクセス｜短期旅行の候補になりやすい

箱根は東京都心や神奈川県内からアクセスしやすく、週末の1泊2日や連休の旅行先として検討されやすいエリアです。

宿泊施設の予約ページでは、最寄りのバス停、駐車可能台数、冬季の道路状況などを分かりやすく案内することが重要です。

車を利用しない旅行者も想定する場合は、バスの利用方法やタクシー会社の連絡先、周辺の飲食店や買い物場所も案内しましょう。

一棟貸し需要｜家族やグループで利用しやすい

一棟貸しの宿泊施設は、家族や友人同士が同じ空間で過ごせることが特徴です。

複数の寝室、広いリビング、キッチン、温泉浴室などを備えることで、一般的なホテルの客室とは異なる滞在を提案できます。

ただし、宿泊定員を多く設定すれば、必ず収益が伸びるわけではありません。

寝具の配置、水回りの数、駐車台数、近隣への騒音などを考慮し、快適に滞在できる推奨人数を設定することが大切です。

箱根で民泊を始める前に確認する許可とルール

箱根の別荘を宿泊施設として営業する場合は、住宅宿泊事業法または旅館業法などに基づく手続きが必要です。

箱根町では、地域の生活環境と調和した民泊運営を促すため、民泊を始める事業者向けの手引きを公開しています。

また、神奈川県は住宅宿泊事業の実施期間を制限する条例を設けており、箱根町内では物件が制限区域に該当するか、事前に箱根町へ確認するよう案内しています。

物件を購入した後や改装した後に営業できないことが分からないよう、計画段階で専門家へ相談しましょう。

住宅宿泊事業法｜年間180日以内で営業する方法

住宅宿泊事業法に基づく民泊では、年間の宿泊提供日数が180日以内に制限されます。

箱根で住宅宿泊事業を始める場合は、小田原保健福祉事務所が相談先です。

届出の対象となる建物は、台所、浴室、便所、洗面設備を備え、法律上の「住宅」に該当する必要があります。

別荘についても、生活の本拠ではないものの、居住のために随時利用されている家屋であれば、対象になる可能性があります。

届出前には、少なくとも次の項目を確認しましょう。

家主が不在となる住宅宿泊事業では、原則として住宅宿泊管理業者への管理委託が必要です。

また、住宅宿泊事業に伴って発生するごみは事業系ごみとして扱われるため、家庭ごみの集積所へ出せるとは限りません。

旅館業法｜通年営業を目指す場合の選択肢

年間180日を超えて営業したい場合は、旅館業法に基づく簡易宿所営業などの許可を検討します。

旅館業の許可を取得するには、建築基準法、消防法、自治体の条例など、複数の基準を満たす必要があります。

既存の別荘を宿泊施設へ転用する場合は、接道、用途変更、避難経路、消防設備、水回りなどが課題になることがあります。

宿泊者に温泉を利用させる場合は、温泉法上の許可が必要です。

また、マンション内の大浴場などを宿泊者に利用させる場合は、公衆浴場法上の許可が必要になることがあります。

設備の形態によって手続きが異なるため、所管の保健福祉事務所へ確認してください。

通年営業は売上機会を増やせる一方、改修工事や申請に費用がかかることもあります。

想定売上だけでなく、開業費用、修繕費、温泉設備の管理費などを含めて収支を判断しましょう。

消防・設備の基準｜建物ごとの対策を確認する

民泊や貸別荘を営業するには、建物の構造や宿泊人数、営業方法に応じた消防設備が必要です。

求められる設備は物件ごとに異なりますが、一般的には次の項目を確認します。

山間部にある物件では、ゲストに土地勘を持っていないことも想定されます。

火災だけでなく、地震、大雪、道路の通行止めなどが発生した際の避難方法や連絡先も、複数の言語で案内できるようにしておきましょう。

温泉設備｜温泉法や公衆浴場法を確認する

箱根の物件では、温泉付きの別荘を宿泊施設として活用したい方もいるでしょう。

ただし、所有者や家族だけで利用していた温泉設備を、不特定の宿泊者へ提供する場合は、追加の許可や届出が必要になる可能性があります。

神奈川県は、宿泊者に温泉を利用させる場合には温泉法、マンション内の大浴場などを利用させる場合には公衆浴場法の許可が必要になる場合があると案内しています。

営業開始前に、小田原保健福祉事務所などの管轄窓口へ相談してください。

箱根の民泊運営代行会社に任せられる業務

民泊運営代行会社には、開業準備から宿泊者への対応、清掃、設備管理、売上管理まで幅広い業務を委託できます。

ただし、すべての会社が同じ範囲に対応しているわけではありません。

予約管理やゲスト対応のみを行う会社もあれば、箱根での清掃、温泉設備の点検、除雪、緊急駆けつけまで対応する会社もあります。

所有者が遠方に住んでいる場合、オンライン上の予約管理だけでは運営を完結できません。

特に箱根では、冬季の凍結や積雪、湿気、温泉設備など、地域や建物に応じた現地管理が必要です。

委託先を選ぶ際は、日常的な清掃だけでなく、故障や災害が発生した場合に誰が現地へ行くのかまで確認しましょう。

箱根の民泊運営代行会社を選ぶポイント

民泊運営代行会社は、手数料の安さだけでなく、安定した運営を継続できる体制があるかを基準に選ぶことが重要です。

手数料が安くても、清掃品質が安定しなかったり、温泉設備のトラブルに対応できなかったりすれば、レビュー評価の低下や施設の劣化につながる可能性があります。

複数社から見積もりを取り、業務範囲と費用を同じ条件で比較しましょう。

対応範囲｜開業から現地管理まで任せられるか

最初に確認したいのは、運営代行会社が対応する業務範囲です。

「完全運営代行」と案内されていても、会社によって含まれる業務は異なります。

例えば、予約管理やゲストとのメッセージ対応は料金に含まれていても、清掃、リネン、現地駆けつけ、設備修理の手配は別料金となる場合があります。

契約前には、次の項目を確認しましょう。

すべての業務を一社へ委託する必要はありません。

OTA運用は運営代行会社、建物管理は地域の別荘管理会社へ依頼するなど、業務を分ける方法もあります。

手数料と追加費用｜売上ではなく手残りで比較する

民泊運営代行の料金は、宿泊売上に対する成果報酬型と、毎月一定額を支払う固定費型に分けられます。

成果報酬の割合だけを比較すると、実際の負担を把握できないことがあります。

清掃費、リネン代、消耗品費、OTA手数料、現地駆けつけ費、交通費、修繕費などが、別途発生する可能性があるためです。

見積もりを比較する際は、次の費用を確認してください。

重要なのは、売上に対する手数料の低さではなく、すべての費用を差し引いた後にどの程度の利益が残るかです。

想定稼働率や宿泊単価も含めて、年間収支を比較しましょう。

現地対応｜箱根まで駆けつけられるか

箱根の民泊運営では、現地対応体制が重要です。

全国対応を掲げている会社でも、箱根に常駐スタッフがいるとは限りません。

清掃は提携会社へ委託し、設備トラブルには別の業者が対応するケースもあります。

契約前には、次の内容を具体的に確認しましょう。

「24時間対応」と書かれていても、24時間メッセージを受け付けることと、24時間現地へ駆けつけることは異なります。

どこまでが遠隔対応で、どこからが現地対応になるのかを確認してください。

報告内容｜売上と施設状況を把握できるか

所有者が運営状況を確認できる仕組みも重要です。

売上だけでなく、稼働率、平均宿泊単価、予約経路、宿泊者の評価、発生したトラブルなどを定期的に確認できれば、改善点を判断しやすくなります。

また、箱根の別荘では、建物や設備の状態に関する報告も欠かせません。

清掃後の写真、設備故障、消耗品の不足、庭や外構の状態などを共有してもらえるか確認しましょう。

少なくとも、次の内容が分かる報告を受けられると安心です。

箱根の民泊・貸別荘で収益を伸ばすポイント

民泊・貸別荘の収益は、物件を予約サイトへ掲載するだけで安定するものではありません。

箱根の旅行需要に合わせたコンセプトを設計し、写真、宿泊料金、レビュー、施設管理などを継続的に改善することが大切です。

また、売上だけを追うのではなく、清掃費や温泉設備の維持費を含めた利益で判断する必要があります。

コンセプト設計｜宿泊する理由を明確にする

箱根には、ホテル、旅館、ペンション、一棟貸しなど、多くの宿泊施設があります。

競合施設の多いエリアでは、「箱根にある貸別荘」というだけでは、宿泊者に選ばれる理由が弱くなる可能性があります。

例えば、次のようなコンセプトが考えられます。

設備を増やすだけでは、コンセプトは成立しません。

想定する宿泊者、利用人数、旅行目的、滞在中の過ごし方を整理し、内装、備品、写真、宿泊料金へ一貫して反映させることが重要です。

写真とOTAページ｜施設での過ごし方を伝える

予約サイトでは、写真が宿泊者の第一印象を大きく左右します。

箱根の施設では、建物の外観や寝室だけでなく、温泉浴室、リビング、窓からの景色、庭など、滞在中の過ごし方が伝わる写真を掲載しましょう。

施設の魅力を伝えるために、次の写真を用意するのがおすすめです。

写真だけでなく、設備や注意点も正確に記載する必要があります。

特に冬季は、積雪、凍結、スタッドレスタイヤの必要性などを事前に案内し、到着後のトラブルを防ぎましょう。

宿泊料金の調整｜季節と曜日を分けて考える

宿泊料金を年間で固定すると、需要が高い時期に販売機会を逃したり、需要が低い時期に予約が入らなかったりする可能性があります。

箱根では、紅葉、すすき、連休、年末年始など、季節や日程によって需要が変動します。

次の要素を考慮して、料金を調整しましょう。

宿泊単価を下げれば、必ず稼働率が上がるわけではありません。

清掃費や設備維持費が高い施設では、短期間の値下げによって売上が増えても、利益が残らないことがあります。

レビュー管理｜清掃と案内の品質を安定させる

民泊・貸別荘では、過去の宿泊者によるレビューが予約判断に影響します。

設備が充実していても、清掃不足、連絡の遅れ、チェックイン方法の分かりにくさがあれば、低評価につながる可能性があります。

レビュー評価を安定させるためには、次の項目を整えましょう。

低評価を避けることだけを目的にするのではなく、レビューから宿泊者が困った点を把握し、継続的に改善することが大切です。

この記事とあわせて読みたい

別荘民泊の収益シミュレーション｜エリア別の稼げる金額と儲けを増やすコツを解説

›

箱根の別荘を民泊として活用する際の注意点

箱根の別荘を民泊・貸別荘として活用する場合は、一般的な予約管理や清掃だけでなく、山間部や温泉地特有の管理が必要です。

運営開始前に、季節ごとのリスクや近隣環境を確認し、対応方法を決めておきましょう。

寒さと凍結｜冬季の設備トラブルに備える

箱根では、冬季に気温が下がり、水道管や給湯設備が凍結する可能性があります。

配管が破損すると、宿泊者が水や温泉を利用できなくなるだけでなく、漏水や建物への損害につながることもあります。

冬季には、次の対策を検討しましょう。

施設の設備や立地によって必要な対策は異なります。

地元の設備業者や管理会社に相談し、物件ごとの管理方法を決めてください。

積雪と道路｜ゲストが安全に到着できる案内

冬季は、積雪や路面凍結によって、施設までの移動が難しくなることがあります。

予約ページやチェックイン案内には、スタッドレスタイヤやタイヤチェーンが必要になる可能性を記載しましょう。

また、敷地内の駐車場や階段、玄関までの通路についても、除雪や凍結防止が必要です。

運営前に、次の内容を決めておくと安心です。

大雪の際にスタッフが現地へ到着できない可能性も考慮し、遠隔で案内できる内容と現地対応が必要な内容を分けておきましょう。

湿気とカビ｜定期的な換気と点検

山間部にある別荘では、湿気によるカビや結露にも注意が必要です。

利用者がいない期間に窓を閉め切ったままにすると、壁、押し入れ、寝具、家具などにカビが発生する可能性があります。

民泊として稼働している場合でも、換気や除湿が十分でなければ、施設の劣化や低評価につながります。

次のような対策を検討しましょう。

清掃会社へ依頼する場合は、客室の見た目だけでなく、カビや結露の有無まで報告してもらえるか確認してください。

騒音対策｜近隣住民と別荘地への配慮

一棟貸しは複数人で利用されることが多く、夜間の会話、音楽、車の出入りなどが近隣トラブルにつながる可能性があります。

別荘地や住宅地では、観光客にとっては楽しい滞在でも、周辺住民にとっては日常生活への影響となることがあります。

運営開始前に、次の対策を整えましょう。

ルールを記載するだけでなく、予約前、チェックイン前、施設内の複数箇所で案内することが重要です。

野生動物とごみ｜屋外へ放置しない

箱根のように自然が多い地域では、野生動物が敷地内やごみ置き場へ近づく可能性があります。

宿泊者が生ごみや食材を屋外へ放置すると、動物を呼び寄せる原因になります。

ごみは蓋付きの容器や屋内の指定場所で保管し、宿泊者が地域のごみ集積所へ直接出さない運用を検討しましょう。

住宅宿泊事業に伴うごみは事業系ごみとして扱われるため、自治体や収集業者へ処理方法を確認する必要があります。

運営するCOCO VILLA 箱根仙石原

「＆ やど管理」を展開するココザス株式会社は、神奈川県足柄下郡箱根町仙石原で「COCO VILLA 箱根仙石原」を運営しています。

当物件は豊かな自然に囲まれた仙石原エリアにある一棟貸しの宿泊施設です。
最大12名まで宿泊でき、サウナやBBQ、焚き火など、家族やグループで楽しめる設備を備えています。
箱根観光の拠点としてはもちろん、施設内でゆっくり過ごしたい方にも適したヴィラです。

COCO VILLA 箱根仙石原

神奈川県足柄下郡箱根町

神奈川県・世界初の卵形サウナ

施設ページを見る →

COCO VILLA 箱根仙石原の運営実績

ここでは、実際に運営している「COCO VILLA 箱根仙石原」を例に、開業後に実施した運営戦略と、その成果をを紹介します。

民泊・貸別荘の収益は、物件の立地や設備、開業時期、宿泊料金などによって異なります。

以下は収益を保証するものではなく、仙石原における一つの運営事例として参考にしてください。

OTAを活用して開業初期の予約とレビューを獲得

開業直後の宿泊施設は、認知度やレビューが少ないため、公式サイトだけで安定した予約を獲得するのは簡単ではありません。

そこで、2026年2月の開業後は、AirbnbやBooking.comなど、すでに多くの利用者を抱えるOTAを活用し、施設を知ってもらう機会を増やしました。

2026年2月から6月までに獲得した47件の予約のうち、OTA経由は33件です。全体の70.2％を占めており、開業初期の集客をOTAが支えていたことが分かります。

OTA予約の内訳では、Airbnbが27件、Booking.comが6件でした。特にAirbnbは全予約の57.4％を占めており、初期の予約獲得に大きく寄与しています。

一方で、特定のOTAに依存すると、掲載順位や手数料、運用ルールの変更による影響を受けやすくなります。

そのため、開業初期はOTAで認知度やレビューを高めつつ、長期的には公式サイトからの直接予約を増やす方針です。

需要に応じて宿泊料金を調整

COCO VILLA 箱根仙石原では、空室を埋めるために一律で値下げするのではなく、曜日や連休、季節、予約までの残日数などを踏まえて宿泊料金を調整しました。

一棟貸し施設では、稼働率が高くても宿泊料金を下げすぎると、十分な売上を確保できません。

そのため、予約数だけでなく、1室1泊あたりの平均販売単価を示すADRも確認しながら料金を設定しています。

この運用によって、2026年3月から5月の一般予約の平均稼働率は45.7％、期間ADRは62,586円となりました。

なかでも2026年5月は、一般予約の稼働率48.4％、ADR73,705円となり、月間売上は1,105,577円に達しました。

単に稼働率を高めるのではなく、需要が見込める日には宿泊単価を確保したことが、売上の伸びにつながったと考えられます。

開業後のデータをもとに運営を改善

民泊・貸別荘は、開業時に設定した料金や集客方法をそのまま続けるのではなく、実際の予約状況を見ながら改善する必要があります。

COCO VILLA 箱根仙石原でも、月ごとの稼働率やADR、予約経路を確認し、宿泊料金やOTAの運用方法を調整しました。

その結果、開業初月の2026年2月は売上126,000円でしたが、開業3カ月後の5月には1,105,577円、開業半年後の8月には1,684,635円となりました。

特に2026年8月は、一般予約の稼働率が5月を下回る一方、ADRは120,331円まで上昇しています。

この結果から、売上を伸ばすためには、稼働率だけを追うのではなく、需要が高い時期に適切な宿泊料金を設定することが重要だと分かります。

運営実績から分かること

COCO VILLA 箱根仙石原では、開業初期にOTAを活用して予約とレビューを獲得し、その後は予約状況や需要に応じて宿泊料金を調整しました。

その結果、開業初月の売上126,000円から、開業半年後には1,684,635円まで伸びています。

この事例から分かるのは、民泊・貸別荘の収益を高めるには、単に施設をOTAへ掲載するだけではなく、次のような継続的な運営が必要だということです。

集客、料金設定、予約経路を継続的に見直したことが、開業後の売上拡大につながった運営事例といえます。

箱根の民泊・貸別荘運営を支援する「＆ やど管理」

箱根で民泊や貸別荘を運営するには、予約サイトへの掲載やゲスト対応だけでなく、地域の需要に合った施設づくり、適切な料金調整、清掃、建物・設備管理など、幅広い業務が必要です。

特に温泉設備、冬季の凍結、積雪、湿気などに対応するには、開業時だけでなく、運営開始後も施設の状態を継続的に確認しなければなりません。

「＆ やど管理」では、バケーションレンタルの企画、集客、予約管理、ゲスト対応、清掃・施設管理まで、一連の運営を支援しています。

自社でも貸別荘ブランド「COCO VILLA」を運営しており、実際の施設運営で得た経験をもとに、物件ごとの課題や収益性を踏まえた運営方法をご提案します。

「所有している箱根の別荘を活用できるか知りたい」

「民泊と旅館業のどちらが適しているか分からない」

「開業準備から日々の運営までまとめて相談したい」

このような段階でもご相談いただけます。

物件の立地や状態、所有者の利用希望、想定する運営方法を確認したうえで、活用方法を一緒に検討します。

箱根で別荘の管理や民泊・貸別荘運営を検討している方は、ぜひ「＆ やど管理」へご相談ください。