市街化調整区域とは？活用例やメリット・デメリットをわかりやすく解説

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市街化調整区域の物件を見つけて、「価格が安いから購入したい」と考えている方もいるのではないでしょうか。

市街化調整区域は、市街化を抑制するために指定された区域です。

物件を割安で購入しやすい傾向がある一方、建物の新築や建て替え、用途変更などには一定の制限があります。

こうした制限を確認せずに購入すると、「希望する建物を建てられない」「民泊として活用できない」「将来売却しにくい」といった問題につながる可能性があります。

一方で、市街化調整区域の特徴や利用条件を理解しておけば、広い土地や静かな環境を生かしながら、目的に合った活用方法を検討できます。

そこで今回は、市街化調整区域の基本的な仕組みや市街化区域との違い、主な活用例、メリット・デメリットについてわかりやすく解説します。

物件を購入する前に確認したいポイントや、市街化調整区域で民泊を運営する際の注意点も紹介するため、土地や建物の購入・活用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域にある土地や建物を購入・活用する場合は、区域の特徴を正しく理解しておくことが大切です。

ここでは、市街化調整区域の基本的な仕組みと、市街化区域との違いについてわかりやすく解説します。

市街化調整区域の基本｜都市計画法における位置付け

市街化調整区域がどのような区域なのかを理解するために、まずは「都市計画法」の概要を確認しておきましょう。

都市計画法とは、土地の利用方法や建物の建て方などを定め、秩序あるまちづくりを進めるための法律です。

都市計画区域は、一体的に整備・開発・保全する必要がある区域について、原則として都道府県が指定します。

都市計画区域では、主に次のような取り組みが行われます。

つまり、都市計画区域とは、土地利用を計画的にコントロールしながら、住みやすく秩序あるまちをつくるために指定される区域です。

市街化区域との違い｜開発や建築の制限を比較

都市計画区域は、必要に応じて「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されます。

市街化区域は市街化を進める区域であるのに対し、市街化調整区域は市街化を抑えるための区域です。

わかりやすく言うと、市街化区域は、住宅や店舗などを建てながら、街として発展させていく区域です。

一方、市街化調整区域とは、市街化を抑制し、無秩序な開発を防ぐための区域です。

結果として、農地や自然環境が残されている地域もあります。

そのため、建物を自由に建てたり、土地を開発したりすることはできません。

なお、開発行為とは、建物の建築などを目的として、土地の区画や形状、性質を変更することを指します。

ただし、農林漁業に必要な一定の施設や、通常の管理行為、軽易な行為などは、開発許可が不要となる場合があります。

また、周辺住民の日常生活に必要な店舗などは、一定の基準を満たすことで開発が認められることもあります。

許可が必要かどうかや具体的な基準は、施設の用途や規模によって異なります。

土地や建物の購入・活用を検討する際は、事前に自治体の窓口へ確認しましょう。

市街化調整区域の主な活用例

市街化調整区域は、市街化を抑制するために指定された区域です。

そのため、住宅や店舗の新築、土地の開発、用途変更などは、原則として制限されています。

一方で、法律や自治体が定める基準を満たせば、土地や建物を活用できる場合があります。

ここでは、市街化調整区域の主な活用例を紹介します。

既存住宅として活用する

市街化調整区域にある既存住宅でも、建築時の許可条件や自治体の基準を満たしていれば、活用できる場合があります。

民泊として利用できるケースもありますが、建築時の許可内容によっては、用途が制限されていることがあります。

活用を検討する際は、事前に許可内容や自治体の基準を確認しましょう。

民泊や飲食店として活用する

地域の観光振興につながる場合は、市街化調整区域内の古民家などを、民泊や飲食店として活用できることがあります。

ただし、認められる条件は自治体によって異なります。

民泊として活用する場合は、住宅宿泊事業法や旅館業法などの基準を満たすことも必要です。

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移住者向け賃貸住宅として活用する

市街化調整区域にある空き家を、移住者向けの賃貸住宅として活用できる場合があります。

対象となるのは、集落の維持や移住・定住の促進につながるケースです。

自治体によっては、空き家バンクや移住支援制度を利用できることもあります。

資材置場や駐車場として活用する

建物を建てずに、土地を資材置場や駐車場として活用する方法もあります。

ただし、盛土や切土を行う場合や、農地を転用する場合は、許可や届出が必要になることがあります。

都市計画法だけでなく、関連する法律や自治体の条例も確認しましょう。

太陽光発電用地として活用する

市街化調整区域の土地に、太陽光発電設備を設置できる場合もあります。

ただし、土地の造成を行う場合や、農地・森林に設備を設置する場合は注意が必要です。

活用を検討する際は、関連する法律や自治体の条例、必要な許可や届出を確認しましょう。

市街化調整区域のメリット

市街化調整区域は、市街化を抑えるために指定された区域です。

建築や土地利用に制限がある一方で、物件を割安で購入しやすい、広い土地を取得しやすいといったメリットがあります。

ただし、価格だけで購入を決めるのではなく、市街化調整区域の特徴を理解したうえで、建築や土地利用に関する条件を確認することが大切です。

ここでは、市街化調整区域の主なメリットを紹介します。

物件を割安で購入しやすい

市街化調整区域は、建築や土地利用に制限があるため、市街化区域に比べて物件価格が安い傾向にあります。

希望する用途や条件に合う物件であれば、購入費用を抑えられる可能性があります。

広い土地を取得しやすい

同じ予算でも、市街化区域より広い土地を見つけやすい傾向があります。

家庭菜園や広い庭など、土地の広さを生かした活用を検討できます。

静かな住環境を確保しやすい

市街化調整区域では、大規模な住宅開発や商業開発が行われにくいため、落ち着いた住環境が保たれている地域もあります。

人や車の往来が比較的少ない地域では、静かな環境で暮らせる可能性があります。

農業や田舎暮らしと相性がよい

市街化調整区域には、農地や自然が多く残されている地域があります。

そのため、農業や田舎暮らしを希望する方にとって、条件に合う土地を見つけやすい場合があります。

一定の条件を満たせば、農業体験を提供する農家民泊などに活用できることもあります。

ただし、活用にあたっては、都市計画法や住宅宿泊事業法、旅館業法などの確認が必要です。

※農地の購入や転用には、別途許可が必要な場合があります。

市街化調整区域のデメリット

市街化調整区域では、建物の新築や土地利用などに一定の制限があります。

そのため、物件価格が安くても、購入後の活用や売却、融資、インフラ整備の面で負担が生じる場合があります。

ここでは、市街化調整区域の主なデメリットを紹介します。

建物の新築や建て替えが制限される

市街化調整区域では、原則として住宅や店舗を自由に新築することはできません。

既存建物の建て替えや用途変更についても、許可が必要になる場合があります。

建築を検討している方は、希望する建物を建てられるか、購入前に自治体の窓口で確認しましょう。

売却しにくいことがある

市街化調整区域は、建築や土地利用に制限があるため、購入を検討する人が限られる場合があります。

その影響で、市街化区域に比べて売却しにくい物件もあります。

購入する際は、将来の売却も見据え、周辺の取引状況や買い手の需要を確認しておくことが大切です。

住宅ローンの審査が厳しくなりやすい

金融機関は、土地や建物の担保価値などをもとに、融資の可否を判断します。

市街化調整区域の物件は、再建築の可否や担保価値によって、住宅ローンの審査や融資条件が厳しくなる場合があります。

購入前に金融機関へ相談し、希望する融資を受けられるか確認しておきましょう。

生活インフラが未整備の場合がある

市街化調整区域には、上下水道や都市ガスなどの生活インフラが整備されていない地域もあります。

購入を検討する際は、物件資料だけで判断せず、現地でもインフラの整備状況を確認しましょう。

上下水道の引き込みや浄化槽の設置、道路の整備などが必要になる場合は、追加費用がかかります。

物件価格が安くても、整備費用を含めると総額が高くなる可能性があるため、購入前に必要な工事と費用を把握しておくことが大切です。

市街化調整区域の物件を購入する前に確認したいポイント

市街化調整区域は、建築や土地利用に一定の制限がある区域です。

物件価格の安さだけで判断すると、購入後に希望する使い方ができない可能性があります。

そのため、市街化調整区域の物件を購入する際は、事前に次の5つのポイントを確認しましょう。

新築・建て替えが可能か確認する

市街化調整区域では、原則として建物の新築が制限されています。

すでに建物がある場合でも、自由に建て替えられるとは限りません。

増改築や用途変更を検討している場合も含め、希望する工事が可能か自治体の窓口で確認しましょう。

希望する用途で利用できるか確認する

建物が建っていても、希望する用途で利用できるとは限りません。

住宅や店舗、民泊など、用途によって必要な許可や手続きが異なります。

利用目的を明確にしたうえで、購入前に希望する活用方法が認められるか確認しましょう。

道路や上下水道の状況を確認する

市街化調整区域には、上下水道や都市ガスが整備されていない物件もあります。

上下水道の引き込み工事や浄化槽の設置が必要な場合は、追加費用がかかります。

あわせて、敷地が建築基準法上の道路に接しているかも確認しておきましょう。

融資を受けられるか事前に確認する

市街化調整区域の物件を購入する場合は、融資条件にも注意が必要です。

再建築の可否や土地・建物の担保価値によっては、金融機関の審査が厳しくなることがあります。

売買契約を結ぶ前に金融機関へ相談し、事前審査を受けておきましょう。

将来の売却しやすさを見極める

市街化調整区域の物件は、建築や用途に制限があるため、購入を検討する人が限られる場合があります。

購入前に、周辺の取引事例や再建築の可否を確認しておきましょう。

市街化調整区域では、購入後の活用方法だけでなく、将来の売却まで見据えることが大切です。

物件価格だけでなく、売却のしやすさも含めて判断しましょう。

市街化調整区域で民泊を運営する際の注意点

市街化調整区域でも、既存住宅を活用して民泊を運営できる場合があります。

ただし、建物が住宅として適法に建てられていることが前提です。

まずは建築時の許可内容を確認し、民泊として利用できる建物かを確かめましょう。

特に、農家住宅や分家住宅は、居住する人や建築の目的を限定して許可されている場合があります。

そのため、所有者以外の利用や民泊への転用が認められないこともあります。

一方で、地域の観光振興を目的として、古民家などを民泊に活用できるケースもあります。

認められる条件や必要な手続きは自治体によって異なるため、事前の確認が欠かせません。

あわせて、民泊を始めるには、次のいずれかの手続きも必要です。

例えば、住宅宿泊事業法に基づく民泊では、年間の宿泊提供日数の上限は180日です。

自治体の条例により、実施できる期間がさらに制限されることもあります。

あわせて、建築基準法や消防法などの基準を満たすことも必要です。

市街化調整区域で民泊を検討している場合は、物件を購入したり改修したりする前に、自治体の開発許可担当窓口と民泊担当窓口へ相談しましょう。

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市街化調整区域に関するよくある質問（Q&A）

市街化調整区域の物件については、「住宅を建てられるのか」「既存の建物を建て替えられるのか」「購入後に売却できるのか」など、さまざまな疑問が生じます。

ここでは、市街化調整区域に関するよくある質問と回答を紹介します。

Q1. 市街化調整区域で工場は建てられますか？

例えば、農林水産物の加工に必要な工場や、既存の工場と密接な関係がある工場などです。

また、地区計画や自治体が定める許可基準に適合する場合も、工場の建築が認められることがあります。

ただし、市街化調整区域に一般的な工場を自由に建てられるわけではありません。

工場用地として土地を購入する前に、計画している施設を建築できるか、自治体の開発許可担当窓口へ確認しましょう。

Q2. 市街化調整区域かどうかはどこで確認できますか？

より正確な情報を確認したい場合は、市区町村の都市計画課や開発許可担当窓口へ問い合わせましょう。

問い合わせる際は、住所だけでなく土地の地番も伝えると、確認がスムーズです。

また、購入予定の物件については、物件概要書や重要事項説明書でも区域区分を確認できます。

Q3. 市街化調整区域では用途地域を定められますか？

用途地域とは、土地を住宅地や商業地、工業地などに区分し、建築できる建物の種類や規模を制限する制度です。

市街化調整区域は市街化を抑制するための区域であるため、通常は用途地域を指定する必要がありません。

ただし、用途地域の指定が法律上完全に禁止されているわけではなく、ごく例外的に定められる場合があります。

まとめ

今回は、市街化調整区域の特徴や活用例、メリット・デメリット、物件購入前の確認ポイントについて紹介しました。

市街化調整区域は、無秩序な市街化を防ぐため、建築や土地利用に一定の制限が設けられている区域です。

物件を割安で購入しやすく、広い土地や静かな環境を確保しやすい一方で、新築や建て替え、用途変更が制限される場合があります。

融資や売却にも影響する可能性があるため、物件を購入する前に、希望する用途で活用できるか、道路や上下水道が整備されているか、必要な融資を受けられるかなどを確認しておきましょう。

市街化調整区域でも、建築時の許可条件や自治体の基準などを満たせば、既存住宅や古民家を民泊として活用できる場合があります。

ただし、開発許可や用途に関する制限に加え、住宅宿泊事業法や旅館業法、消防法なども確認しなければなりません。

「＆ やど管理」では、民泊の開業準備から予約管理、ゲスト対応、清掃手配、集客支援まで、運営に必要な業務を幅広くサポートしています。

市街化調整区域にある物件を民泊として活用できるか分からない方や、開業後の運営に不安がある方は、ぜひ「＆ やど管理」へご相談ください。