九十九里の民泊運営は儲かる？収益シミュレーション・初期費用まで徹底解説

別荘民泊の収益化

#民泊・貸別荘運営代行

「九十九里の民泊運営では、年間でどれくらいの売上が見込めるのだろうか？」

「始めるための初期費用や、毎月の経費はいくらかかる？」

「赤字を出さずに、しっかりと利益を残す計画の立て方を知りたい」

九十九里は夏場や週末に客足が集中しやすいエリアです。

この需要の波を踏まえて事前に収支計算を徹底すれば、利益を出す道筋も十分見えてくるでしょう。

本記事では、九十九里の民泊における売上シミュレーションや、運営開始にかかる初期費用とランニングコスト、そして赤字を防ぐための収支計算の手順を解説します。

九十九里での民泊を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。

九十九里の民泊運営で狙える年間売上を3パターンで試算

九十九里エリアで民泊を始めるにあたり「実際にどれくらいの売上が期待できるのか」は多くの方が気になるポイントでしょう。

施設のコンセプトや立地によって稼働状況は大きく変動するため、事前に複数のパターンを想定して年間売上の目安を把握しておく必要があります。

こちらでは、季節ごとの需要の波や、稼働率・単価設定の違いを踏まえた、売上シミュレーションの基本を整理します。

低稼働・標準・高稼働の3パターンで年間売上を比較する

九十九里エリアにおける年間売上を、民泊業界で指標とされる「稼働率（年間365日のうち、宿泊予約が入った日数の割合）」を用いて、3パターンで試算します。 

なお、九十九里の民泊はグループやファミリー向けの「一棟貸し」が主流であり、1棟あたりの宿泊単価相場は3万円〜5万円程度です。

ここでは旅館業法に基づく簡易宿所として年間365日営業できるケースを想定し、年間売上を試算します。

なお、住宅宿泊事業法に基づいて運営する場合、年間の宿泊日数は180日以内に制限されるため、売上予測を立てる際には注意が必要です。

ここでは、稼働率30%を低稼働、50%を標準、70%を高稼働とする3つの仮定を設け、年間売上を試算します。

※これらはシミュレーション用の設定値であり、九十九里エリアの民泊における実際の平均稼働率を示すものではありません。

稼働率が20%変わるだけで、年間売上には約219万円の差が生じます。

単一の高い予測だけで計画を立てると、集客が落ち込んだ際に数百万円単位の資金不足に直面しかねません。

そのため事業計画では、必ず複数パターンの売上幅を前提に収支を組む必要があります。

宿泊単価を変えた場合の売上差をシミュレーションする

九十九里の民泊運営において、稼働率と同じくらい重要なのが「ダイナミックプライシング（変動料金制）」の導入です。

このエリアは夏の海水浴シーズンや週末に需要が集中するため、年間を通して一定の宿泊単価にするよりも、時期に合わせて柔軟に価格を変えるほうが大きな売上を狙いやすくなります。

稼働日数を同じと仮定し、単価設定の違いで売上がどう変わるかをシミュレーションしてみましょう。

ここでは年間120日稼働すると設定します。

稼働日数は同じ120日であるにもかかわらず、繁忙期の30日間だけ単価を2万円引き上げるだけで、年間の総売上には60万円もの差が生まれます。

しかも、宿泊日数が増えているわけではないため、清掃費やリネン代などの変動費が増えるわけではありません。

このように、稼働日数を増やさずに宿泊単価を引き上げることで、年間売上を60万円増やせます。

予約サイト手数料などの増加分を差し引く必要はありますが、利益の向上が期待できます。

効率よく収益を増やしていくためには、需要のピークを見極めて高めの宿泊料金を適用することが重要といえます。

売上予測は年間平均で計算する

前述のとおり、九十九里エリアは季節によって宿泊需要に大きな波があります。

そのため、民泊の売上予測を立てる際は、特定の単月ではなく必ず年間を通した平均値で計算するようにしてください。

例えば、夏場の高い売上だけを基準にしてシミュレーションしてしまうと、閑散期に入った際に想定収益と実際の数字に大きなズレが生じてしまいます。

需要が落ち着く時期の数字も計画に組み込み、12カ月を通した平均値を用いることで、より現実的で精度の高い事業計画を立てられます。

弊社が運営する貸別荘「COCO VILLA 九十九里一宮」の売上、稼働率、ADR、予約経路を以下の記事でご紹介しております。

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九十九里の民泊における宿泊単価の決め方

自身の物件でシミュレーション通りの売上を達成するためには、ターゲットとする客層と施設の最大収容人数から逆算して、適正な単価を設定する必要があります。

例えば九十九里エリアであれば、「通年訪れるサーファーを狙ってリピートを促す」「夏場の家族連れをターゲットに週末の高単価を狙う」など、客層によって提供すべき価値や価格帯が変わってきます。

そのため、まずは「自分の施設はどんな人に一番刺さるのか」を明確にすることが大切です。

そしてターゲット像が固まったら、周辺で規模やコンセプトが近い競合物件をリサーチして相場を把握しましょう。

そこから自物件の強みや弱みを加味し、以下のように単価を調整します。

こうして設定した宿泊単価を基に、年間の売上目標や事業計画を組み立てていきます。

ただし、宿泊単価は一度決めて終わりではなく、季節や曜日、予約状況に応じて見直すことも大切です。

「＆ やど管理」では、これまでの運営で培ったノウハウを活かし、施設の特徴や周辺相場、需要に応じた料金設定をサポートしています。

OTAの掲載・管理から清掃、ゲスト対応まで一括で任せられるため、日々の負担を抑えながら収益化を目指せます。

九十九里で民泊を検討している方や、現在の料金設定にお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

九十九里で民泊運営を始める際にかかる初期費用と内訳

民泊を始めるにあたって、まとまった額の初期資金が必要になります。

予算通りに準備を進めるには、表面的な金額だけでなく、見落としがちな諸経費を含めたコストの全体像を把握しておくことが重要です。

こちらでは、実際にどのような初期費用が発生するのか、その内訳と金額の目安を解説します。

物件取得・賃借費｜購入費や敷金・礼金などの物件コスト

民泊物件を確保するための費用は、購入と賃貸のどちらを選ぶかで大きく異なります。

九十九里エリアの中古戸建は、築古の平屋で数百万円台から、海近くの大型住宅では4,000万円前後まで幅広く流通しています。

これに加えて、仲介手数料や登記費用などの諸経費として、物件価格の6〜9％（約30万〜180万円）が上乗せされるのが一般的です。

一方で賃貸を選ぶ場合、家賃の相場は月額4万〜7万円程度が目安です。

ただし、事業用物件としての敷金や礼金、保証会社への加入費用などがまとまって発生するため、初期費用として家賃の約半年分（24万〜40万円程度）を見込んでおく必要があります。

リフォーム・内装費｜宿泊施設として整えるための改修コスト

高単価をしっかりと狙える施設に仕上げるためには、内装の改修が欠かせません。

築古の物件であっても、水回り設備を最新のものに刷新したり、壁のクロスをデザイン性の高いものに張り替えたりするだけで、室内の印象は大きく向上します。

リフォーム費用の目安として、水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面）のセット改修には100万〜200万円程度、壁紙（クロス）の張り替えには8万〜20万円程度がかかります。

物件の状態によって費用は大きく変動しますが、宿泊施設として整えるためのフルリフォームとして、全体で300万〜700万円程度の予算を見込んでおくといいでしょう。

家具・家電・宿泊設備費｜営業開始に必要な備品をそろえるコスト

ゲストが手ぶらで訪れても快適に過ごせるよう、滞在に必要な備品を漏れなく揃える必要があります。

具体的には、人数分のベッドやソファなどの大型家具をはじめ、家電類一式や清潔なリネン類を買い揃えるコストが発生します。

一般的な戸建物件（定員4〜6名程度）の場合、これらの調達費として100万〜200万円程度が目安です。

さらに、九十九里というエリアの特性上、庭やテラスにBBQ設備を導入するケースも多く、屋外用のテーブルセットやBBQコンロなどの購入費として、別途5万〜20万円程度を見込んでおきましょう。

消防・浄化槽などの設備費｜営業条件を満たすために必要なコスト

宿泊施設として営業するには、消防法や衛生基準などの法令要件を満たす設備が必要です。

消防法をクリアするための自動火災報知設備や誘導灯の設置には、戸建民泊の場合で約30万〜80万円程度の工事費用がかかります。

また、九十九里エリアは下水道が未整備の地域が多く、実際に浄化槽の新規設置やサイズアップ改修が求められるケースが少なくありません。

浄化槽の工事には、規模や工事内容により約80万〜150万円程度のまとまったコストが発生します。

写真撮影・OTA登録費｜予約受付を始めるための準備コスト

施設の特徴や世界観を正確に伝え、予約を順調に獲得するためには、事前のプロモーションにかかる費用も見込んでおく必要があります。

Airbnbなどの予約サイト（OTA）に掲載する写真は、プロのカメラマンに依頼して高品質なものを準備するのが一般的であり、出張撮影の相場として2万〜5万円程度の費用がかかります。

さらに、各種サイトへのアカウント作成や、施設の強みを引き出す物件ページの構築を専門業者へ外注する場合、1サイトあたり3万〜5万円程度の初期費用が発生します。

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九十九里の民泊運営で利益を圧迫する追加費用

民泊運営を軌道に乗せるには、表面上の利回りにとらわれず、継続的に発生するランニングコストを正確に把握しておく必要があります。

想定外の出費で利益を削られないよう、あらかじめ事業計画に組み込んでおくべき主な項目を見ていきましょう。

固定費｜電気・水道・通信費など毎月発生するコスト

予約がゼロの月であっても、インフラやシステムの基本料金・契約料は毎月発生します。

九十九里で一般的なグループ・ファミリー向けの戸建てを想定した場合、目安となる固定費は以下のとおりです。

これらに加え、年単位で請求される固定資産税や火災保険料なども月割りで計算し、毎月最低限確保すべき売上ライン（損益分岐点）をあらかじめ把握しておくことが大切です。

変動費｜清掃・リネン・消耗品など予約に応じて増えるコスト

毎月決まった額がかかる固定費とは異なり、変動費はゲストが宿泊することで発生するコストです。

稼働率が上がるほど売上も伸びますが、同時に以下の出費も比例して増えていきます。

このような変動費が宿泊料金に対してどのくらいの割合を占めるのか、事前にしっかりとシミュレーションしておきましょう。

「＆ やど管理」では、清掃・リネン交換・消耗品費を委託費用の中に含めて運営を代行しております。

詳しい費用の内訳について知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

修繕・設備交換費｜突発的な出費に備えて年間予算を確保する

突発的な設備の故障や定期的なメンテナンスに備えておくためのお金です。

弊社が運営している貸別荘では、Wi-Fiルーターの故障や断線で費用が発生したケースもありました。

とくに九十九里エリアは海風による塩害を受けやすく、室外機や給湯器などが通常よりも早く劣化するケースが少なくありません。

ゲストの利用にともなう備品の破損なども含め、想定される出費の目安は以下のとおりです。

こうした出費は発生時期の予測が難しいため、いざという時に慌てないよう、毎月の売上から修繕用の資金を計画的に積み立てておくのがおすすめです。

運営委託費｜代行手数料まで含めた総コストを把握する

日々の業務をプロに任せる際に発生する費用です。

ゲストとのメッセージ対応やトラブル時の緊急駆けつけなど、どこまでを代行会社に委託するかによって、以下のようにおおよその相場が変わってきます。

九十九里の物件を遠隔で運営する場合は、管理業務を外部に委託することも選択肢となります。

なお、住宅宿泊事業法に基づく家主不在型の民泊などでは、原則として登録された住宅宿泊管理業者への委託が必要です。

運営形態に応じて、必要な委託内容や費用を確認しましょう。

業者によっては売上にかかわらず最低月額報酬（毎月必ず発生する固定の委託料）が設定されている場合もあるため、表面的なパーセンテージだけで判断せず、契約条件の細部は必ず確認するようにしましょう。

九十九里の民泊運営で赤字になりやすい3つの収支計画

民泊で利益を出すには、見切り発車をせずに緻密な資金計画を立てておく必要があります。

九十九里エリアにおいて、とくに赤字に陥りやすい計画のパターンは以下の3つです。

資金ショートを防ぐためにも、それぞれの詳細を確認していきましょう。

売上を楽観的に見積もりすぎている

収支シミュレーションの段階で、都合のよい高い稼働率や宿泊単価を前提に計算してしまうケースです。

九十九里のような観光エリアでは、時期や天候などの要因によって年間を通じて需要に波が出やすくなっています。

常に一定の高い水準が続くと仮定して計画を立ててしまうと、実際の売上と大きなギャップが生まれかねません。

また、周辺に競合物件が増加した際の値崩れなど、外部の環境変化も考慮する必要があります。

追加工事費を予算に含めていない

物件取得後の改修費用を甘く見積もっていると、運営を開始する時点で資金計画に狂いが生じる可能性があります。

とくに古い物件を活用する場合など、許可申請を進める段階になってから設備の追加工事を求められることがあります。

そのため、ギリギリの予算で計画を組んでしまっていると、急な出費がかさんだ際に資金繰りが悪化してしまいかねません。

許可取得までの無収入期間を計算に入れていない

物件を契約してから民泊の営業許可が下りるまでには、一般的に1〜数カ月程度の準備期間が必要です。

この間は宿泊による売上が発生しませんが、建物の賃料やローンの支払いは毎月続きます。

もし行政との協議や申請手続きに手間取ると、その分だけ無収入で支払いを行う期間が延び、営業開始前に手元の資金がどんどん削られていきます。

予定より準備が長引いても対応できるよう、オープンまでのスケジュールをしっかり把握してください。

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九十九里の民泊で利益を出せるか計算する6ステップ

民泊運営でしっかりと利益を出すには、直感ではなく数字に基づいた事前のシミュレーションが不可欠です。

候補となる物件を見つけてから、実際に契約して運営準備へ進むかどうかを判断するまで、以下の6つのステップに沿って計画を組み立てていきましょう。

STEP1｜想定単価と稼働率から年間売上を試算する

事業計画を立てるための最初の作業が年間売上の試算です。

売上を計算するには、設定した宿泊単価に稼働日数を掛け合わせる必要があります。

Airbnbなどの予約サイトを開き、ターゲットや規模が近い競合物件のカレンダーを確認してみてください。

実際に月に何日ほど予約で埋まっているかを数え、その日数と想定単価を掛け合わせて年間の売上見込みを出しましょう。

STEP2｜初期投資額を算出する

売上の目星がついたら、営業開始までに必要な総コストを洗い出します。

物件の取得費や賃貸の契約費用に加えて、以下の費用を漏れなくリストアップしてください。

各項目について業者から見積もりを取り、すべて合算した金額が事業をスタートさせるための準備資金の目安となります。

STEP3｜運営にかかる経費を洗い出す

利益を計算する前に、毎月・毎年かかる経費（ランニングコスト）を調べます。

洗い出す主な経費は以下のとおりです。

これらの数字は、複数の運営代行会社から相見積もりを取ったり、各社の料金表を確認したりして目安を把握してください。

STEP4｜年間利益を計算する

STEP1で出した年間売上見込みから、STEP3で調べた運営経費を差し引きます。

すべての経費を漏れなく差し引くことで、民泊運営で手元にいくら残るのか、年間の純利益が明確になります。

STEP5｜損益分岐点と回収年数を確認する

民泊運営を安定して続けるために、毎月の「損益分岐点」と初期費用の「回収年数」を確認します。

それぞれ以下の式で計算して、数字を出してください。

この2つを計算することで、毎月最低何日の予約を埋めればいいのか、投じた資金を何年で回収できるのかが明確になります。

STEP6｜採算が合う物件だけ運営準備へ進む

ここまで算出した数字を見て、十分に利益がでると判断できた物件だけで運営準備へ進んでください。

赤字になる可能性が高い、または初期費用の回収に時間がかかりすぎると感じた場合は、焦らずその物件を見送ることも大切な判断です。

収益のめどがしっかりと立ってから、物件の契約や保健所への届出・許可申請といった次の手順へ移りましょう。

まとめ

ここまで、九十九里における民泊運営の売上予測や、堅実な収支計画の立て方について紹介しました。

本記事の要点をまとめると、以下のようになります。

物件の取得やリフォームへ踏み切る前に、競合の相場や毎月のランニングコストを細かく計算してみましょう。

事前のシミュレーションで「これなら利益を残せる」という道筋をしっかりと固めてから、九十九里での民泊運営に踏み出してみてください。