インバウンド狙いの民泊は儲かる？初期費用から失敗しない始め方まで徹底解説
「インバウンド需要の回復で民泊が儲かる」と聞いても、初期費用の目安が分からなかったり、法律や手続きが難しそうに感じたりして、なかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。
インバウンド民泊には、外国人旅行者の長期滞在やグループ利用を取り込みやすく、一般賃貸よりも売上を伸ばせる可能性があります。
一方で、安定した収益を得るためには、開業にかかる費用や運営コストを把握し、集客方法やトラブル対策、関連する法律についても理解しておくことが大切です。
そこで本記事では、インバウンド民泊の収益の仕組みや初期費用の目安、メリット・デメリット、失敗を防ぐための運営方法まで分かりやすく解説します。
- この記事の執筆者
-
ココザス株式会社｜＆ やど管理運営部別荘・民泊運営コンサルティング企業
- この記事の監修者
-
池田 高輝不動産アセットマネージャー
目次
インバウンド民泊が伸びる理由と収益を生み出す仕組み
訪日外国人向けの民泊は、拡大するインバウンド需要を取り込むことで、一般賃貸よりも高い収益性が期待できます。
円安の追い風や旅行スタイルの変化により、外国人旅行者の宿泊ニーズは、都市部だけでなく地方にも広がりつつあります。
ここでは、インバウンド民泊の今後の可能性と、一般的な賃貸経営とは異なる収益の仕組みについて詳しく解説します。
2. 一般賃貸より売上を伸ばしやすい料金設定と宿泊スタイル
訪日客の増加で広がる民泊市場のチャンス
インバウンド市場は、訪日外国人数と旅行消費額の両方で過去最高を更新しています。
観光庁の「インバウンド消費動向調査（2025年確報）」によると、訪日外国人旅行消費額は9兆4,110億円まで大きく伸び、訪日外国人数も4,113万人と高い水準を記録しています。
国籍別の平均宿泊数を見ると、ドイツは18.0泊、英国は14.4泊、オーストラリアは13.5泊となっており、欧米豪の旅行者には長期滞在の傾向が見られます。
滞在期間が長くなるほど、「暮らすように旅をしたい」と考える旅行者も増えやすくなります。
そのため、自宅のようにくつろげる広い空間やキッチンを備えた一棟貸し、別荘タイプの民泊とは相性がよいと言えるでしょう。
また、観光立国推進基本計画では、地方への誘客が重点施策のひとつに掲げられています。
2025年の地方部における旅行消費額は2兆1,338億円となり、前年の1兆7,361億円から大きく増加しました。
こうした背景を踏まえると、都市部だけでなく、地方の別荘や空き家を活用した民泊も、長期滞在を希望するインバウンド客を取り込みやすい有望な選択肢と言えるでしょう。
一般賃貸より売上を伸ばしやすい料金設定と宿泊スタイル
インバウンド向けの民泊は、毎月一定の家賃収入を得る一般賃貸とは異なり、宿泊日数に応じて、1泊単位で売上が発生します。
通常の居住用賃貸では毎月の家賃が固定されていますが、民泊では需要に合わせて宿泊料金を変動させる「ダイナミックプライシング」が可能です。
繁忙期には宿泊単価を引き上げられるため、一般的な賃貸経営を上回る収益を得られる可能性があります。
また、国内旅行者を主なターゲットとする民泊と比べると、インバウンド客は大人数でのグループ旅行や長期滞在の割合が高く、1件の予約あたりの売上も増えやすい傾向にあります。
加えて、円安によって日本の物価を割安に感じる外国人旅行者も多く、比較的高めの宿泊料金でも受け入れられやすい点は大きなメリットです。
こうした特徴を生かし、物件契約費などの初期投資を抑えやすい地方の空き家や中古物件を活用すれば、投資額に対する収益の割合が高まり、結果として高い利回りも期待できます。
インバウンド民泊の初期費用と収支シミュレーション
民泊を始める際、「どのくらいの初期費用が必要で、毎月いくら手元に残るのか」は、多くの方が気になるポイントではないでしょうか。
ここでは、民泊の開業までに用意しておきたい資金の全体像と、運営開始後の売上・利益のシミュレーションを解説します。
2. 稼働率別に分かる月々の売上と手残り
民泊開業までにかかる初期費用と主な内訳
民泊の開業に必要な初期費用は、物件の規模や状態によって異なりますが、一般的には150万〜350万円ほどが目安です。
主な費用は、次の3つに分けられます。
| 費用項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件契約費 | 契約時に必要となる保証金、敷金、礼金、仲介手数料など |
| 家具・家電、インフラの導入費 | 多言語の案内表示、スマートロック、Wi-Fi環境など、ゲストを受け入れるために必要な設備の導入費 |
| 消防設備の設置費 | 民泊営業の許可・届出に必要な消防設備の設置工事費 |
なかでも消防設備は、物件の構造や面積によって、求められる基準が細かく異なります。
工事を始めてから追加の対応が必要になり、数十万円規模の費用が発生する可能性もあります。
そのため、事前に必要な設備を確認し、余裕を持った見積もりを取っておくことが大切です。
初期費用を抑える方法のひとつが、国や自治体による補助金・助成金制度の活用です。
地方の空き家対策や観光振興を目的としたリフォーム補助金、小規模事業者持続化補助金などを利用できれば、自己負担額を数十万円単位で減らせる場合があります。
費用を抑えられた分を家具のグレードアップや当面の運転資金に充てれば、資金繰りに余裕を持って民泊を始めやすくなるでしょう。
稼働率別に分かる月々の売上と手残り
民泊の月々の売上や手残りは、客室単価だけでなく稼働率によって大きく変わります。
ここでは、客室単価を1泊2万5,000円に設定した場合を例に、稼働率60％と80％の売上・利益をシミュレーションします。
| 営業時期 | 稼働率 | 月間稼働日数 | 月間売上 |
|---|---|---|---|
| 平常時 | 60％ | 18日 | 45万円 |
| 観光シーズン | 80％ | 24日 | 60万円 |
月間売上から、運営に必要なランニングコストを差し引いた金額が、手元に残る利益の目安です。
主な経費として、次のようなものが挙げられます。
| 費用項目 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| 運営代行手数料 | 予約管理や多言語対応などの委託費 | 売上の約20％ |
| 清掃費 | 室内清掃やリネン交換の費用 | 1回あたり数千円、月間で売上の約10〜15％ |
| 光熱費・通信費など | 水道光熱費、Wi-Fi通信料、消耗品費など | 売上の約5〜10％ |
これらの経費を合計すると、一般的には売上の40〜50％程度になると想定されます。
そのため、稼働率60％で月間売上が45万円の場合、毎月の手残りは22万〜27万円前後になる計算です。
日本人ゲストを中心に集客する場合は、宿泊需要が週末に集中しやすく、稼働率が30〜40％前後で伸び悩むことがあります。
一方、外国人ゲストは長期滞在やグループ利用が比較的多いため、平日の予約も取り込みやすく、週末だけに頼らない収支計画を立てやすい点が特徴です。
インバウンド民泊で得られるメリット
インバウンド民泊の大きなメリットは、外国人ゲストによる長期滞在が期待できる点です。
外国人ゲストは、日本人ゲストと比べて一つの地域に長く滞在する傾向があります。
長期滞在の予約が入れば、ゲストの入れ替わりによる空室期間を減らせるため、稼働率を安定させやすくなります。
さらに、チェックイン対応や清掃の回数も少なくなるため、運営の手間や清掃コストを抑えやすい点もメリットです。
また、家族や友人同士など、大人数のグループで利用されやすいことも、インバウンド民泊の特徴です。
物件全体の宿泊料金が高めでも、複数人で分担すれば、1人あたりの負担額は割安に感じられやすくなります。
インバウンド民泊で注意すべきデメリット
インバウンド民泊の大きなデメリットは、開業前の準備に手間と費用がかかることです。
多言語マニュアルの作成や各種システムの導入など、外国人ゲストを受け入れるためには、さまざまな準備が必要になります。
設備や運営体制を整えるにはまとまった初期費用もかかるため、投資額を回収して事業が安定するまでは、資金にある程度の余裕を持たせておくことが大切です。
また、外部環境の変化によって収益が左右されやすい点にも注意が必要です。
インバウンド需要は、航空券の値上がりや国際情勢の変化などをきっかけに、急激に落ち込む可能性があります。
さらに、観光地によっては旅行者が少なくなるオフシーズンがあり、年間を通して一定の売上を維持することが難しい場合もあります。
インバウンド民泊で起こりやすいトラブルと対策
外国人向けの民泊で起こるトラブルの多くは、文化や生活ルールの違いから生じます。
ただし、あらかじめルールを分かりやすく伝え、必要な対策を講じておけば、防げるケースも少なくありません。
ここでは、インバウンド民泊で起こりやすいトラブルの事例と、事前にできる対策を紹介します。
2. 民泊トラブルを防ぐハウスルールと事前対策
騒音やゴミ出しなど現場で多いトラブル事例
インバウンド民泊で起こりやすい代表的なトラブルには、次のようなものがあります。
| トラブル項目 | 内容・原因 |
|---|---|
| 騒音問題 | 夜でもにぎやかに過ごす習慣のある国から来たゲストが、大きな声で話したり、音楽を流したりすることがあります。 |
| ゴミ出しルールの違反 | 日本のゴミの分別方法や収集日に慣れていないゲストが、誤った方法やタイミングでゴミを出してしまうことがあります。 |
| 土足での入室 | 室内で靴を脱ぐ習慣がないゲストが、気づかないまま土足で部屋に入ってしまうことがあります。 |
| 喫煙ルールの違反 | 屋内やベランダでの喫煙を問題ないと考え、禁止されている場所で喫煙してしまうことがあります。 |
こうしたトラブルをそのままにしておくと、近隣住民からのクレームや清掃・修繕費の増加につながる恐れがあります。
問題が大きくなる前に、早めに対応することが大切です。
民泊トラブルを防ぐハウスルールと事前対策
民泊でのトラブルを防ぐには、次のような対策が効果的です。
・騒音センサーなどの機器を活用する
・開業前に近隣住民へ挨拶する
ハウスルールは英語だけでなく、必要に応じて複数の言語で用意しましょう。
文字だけでは伝わりにくい内容については、ひと目で意味を理解できるピクトグラムを取り入れ、室内の目立つ場所に掲示する方法が有効です。
特に、ゴミの分別方法や靴を脱ぐ場所には案内ステッカーを貼っておくと、外国人ゲストにもルールを直感的に理解してもらいやすくなります。
また、近隣への騒音対策として、騒音センサーを導入するのもひとつの方法です。
室内の音量が一定の基準を超えた際に管理者へ通知が届く仕組みを整えておけば、近隣からクレームが入る前にゲストへ注意を促せます。
さらに、民泊を始める前に近隣住民へ挨拶し、運営内容や緊急時の連絡先を伝えておくことも大切です。
すぐに連絡が取れる体制を整えておけば、近隣住民の不安を和らげやすくなり、小さな不満が大きなトラブルへ発展するのを防ぎやすくなります。
インバウンド民泊の集客力を高める3つのポイント
競合となる民泊物件が増えるなかで、高い稼働率を維持するには、外国人ゲストの視点に立った集客が欠かせません。
インバウンド向けの民泊では、設備を整えるだけでなく、物件の魅力を分かりやすく伝え、予約につながる入り口を増やすことが大切です。
ここでは、集客力を高めるために押さえておきたい3つのポイントを紹介します。
2. 写真と多言語の紹介文で物件の魅力を伝える
3. 複数の海外向けOTAを活用して予約機会を増やす
外国人ゲストに選ばれるアメニティや設備を整える
インバウンド集客において、高速Wi-Fiは欠かせない設備のひとつです。
宿泊予約サイトでは、Wi-Fiの有無を条件に物件を探すゲストも多いため、通信環境が整っていないだけで予約の候補から外れてしまう可能性があります。
また、温水洗浄便座など、日本ならではの高機能な家電を用意する場合は、イラスト付きの利用案内を添えておくと、外国人ゲストにも使い方が伝わりやすくなります。
基本的な設備を整えたうえで、その物件ならではの体験を楽しめる設備を用意すると、さらに魅力を高められます。
例えば、地方の別荘民泊であれば、自然を満喫できるBBQセットや庭のハンモックなどが喜ばれやすいでしょう。
自国では味わいにくい特別な過ごし方を提案することで、競合する物件との差別化につながります。
設備を通じて、自国では味わえない特別な体験を提案することで、競合物件との差別化を図れます。
写真と多言語の紹介文で物件の魅力を伝える
どれほど魅力のある物件でも、その良さがWeb上で十分に伝わらなければ、予約にはつながりにくくなります。
そのため、物件ページに掲載する写真には、しっかりとこだわることが大切です。
可能であれば、広角レンズを使用できるプロのカメラマンに撮影を依頼することも、有効な選択肢のひとつです。
特に、検索結果で最初に表示される3〜5枚の写真には、広々としたリビングや清潔感のある水回りなど、物件の強みがひと目で伝わる写真を選びましょう。
また、写真と同じくらい重要なのが、海外ゲスト向けの紹介文です。
部屋の広さや設備を並べるだけでなく、周辺の観光地までの所要時間や、近隣で楽しめるローカルスポットなどを具体的に記載すると、滞在中のイメージを持ってもらいやすくなります。
翻訳ツールを活用しながら英語などで分かりやすく伝えることで、予約につながる可能性を高められるでしょう。
複数の海外向けOTAを活用して予約機会を増やす
予約の窓口となるOTAは、1つのサイトだけに絞らず、複数のサービスを活用するのがおすすめです。
世界的に知名度の高いAirbnbに加え、欧米圏で利用されているBooking.comや、アジア圏で利用者の多いAgodaなどに掲載すれば、より多くの旅行者に物件を見てもらえる機会が増えます。
ただし、やみくもに掲載先を増やすのではなく、物件が狙うターゲット層に合わせて選ぶことが大切です。
例えば、欧米からのゲストを増やしたい場合はBooking.comを活用するなど、まずは相性のよい2〜3つのOTAを選び、並行して運用すると良いでしょう。
インバウンド民泊の運営負担を減らす3つの方法
インバウンド民泊では、チェックイン対応や多言語での案内、清掃・トラブル対応など、日々さまざまな業務が発生します。
ただし、IoT機器や自動化ツール、運営代行サービスを活用すれば、オーナーの負担を大きく減らすことが可能です。
ここでは、インバウンド民泊の運営を効率化する3つの方法を紹介します。
2. 多言語の自動メッセージでゲスト対応を効率化する
3. 民泊運営代行を活用して清掃や緊急対応を任せる
スマートロックやIoT機器でチェックインを無人化する
玄関のスマートロック（電子錠）や室内のタブレット端末を宿泊管理ソフトと連動させることで、対面でのチェックイン業務を減らせます。
自動で発行される暗証番号を使って入室できる仕組みを整えれば、外国人ゲストを直接出迎え、外国語で案内する必要も少なくなります。
なお、宿泊管理ソフトを導入する際は、対面または画面越しでの本人確認に対応できるものを選ぶことが大切です。
多言語案内に対応したタブレット端末とスマートロックを組み合わせれば、語学力に自信がない方でも、外国人ゲストをスムーズに受け入れやすくなります。
多言語の自動メッセージでゲスト対応を効率化する
外国人ゲストへのメッセージ対応には、あらかじめ用意した案内文を自動で送信できる仕組みを活用しましょう。
自動送信機能を備えた民泊管理ツールを使い、予約完了時やチェックイン前日など、必要なタイミングに合わせて多言語の定型文を登録しておきます。
道案内やスマートロックの解錠方法など、ゲストが必要とする情報を先回りして伝えておけば、外国語での問い合わせを大きく減らせます。
民泊運営代行を活用して清掃や緊急対応を任せる
日常的な管理業務だけでなく、外国人ゲストへの対応やトラブル対応まで任せたい場合は、民泊運営代行会社の利用を検討するとよいでしょう。
代行会社を利用すれば、時差のある海外ゲストに対する24時間365日体制の外国語対応 や、チェックアウト後の清掃手配などをまとめて任せられます。
特に、地方の物件や遠方のリゾート地にある別荘を運営する場合、現地での業務を委託できることは大きなメリットです。
実務の多くを外部に任せることで、自宅にいながらインバウンド向けの民泊を運営しやすくなります。
本業が忙しく、日々の管理に十分な時間を確保しにくい方にも適した運営方法と言えるでしょう。
インバウンド民泊を始めるために知っておきたい法律と手順
インバウンド向けの民泊を適切に運営するには、関連する法規制を正しく理解し、必要な手続きを順番に進めることが大切です。
ここでは、民泊を始める前に知っておきたい3つの制度と、物件選びから営業開始までの具体的な流れを紹介します。
2. 物件選びから許可申請を経て営業を開始する
民泊新法・旅館業法・特区民泊の違いを理解する
日本で民泊を運営する場合は、「民泊新法（住宅宿泊事業法）」「旅館業法（簡易宿所）」「特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）」のいずれかを選択します。
それぞれの特徴は、以下のとおりです。
比較的始めやすい制度ですが、年間の営業日数は180日以内に制限されています。
分譲マンションで運営する場合は、管理規約で民泊が禁止されていないことも確認しなければなりません。
年間の営業日数に制限がなく、通年で運営できる制度です。
一方で、建築基準法上の用途変更や、自動火災報知設備の設置など、建築・消防に関する基準を満たす必要があります。
2泊3日以上の滞在を対象に、営業日数の上限がなく運営できる制度です。
ただし、利用できるのは、東京都大田区や大阪府など、国が指定した特区内の物件に限られます。
このように、制度ごとに営業日数や建物に求められる要件が異なります。
物件の立地や想定する宿泊日数、運営方針に合わせて、適した制度を選ぶことが大切です。
例えば、通年での営業を目指す場合は旅館業法を検討し、特区内で長期滞在のゲストを受け入れる場合は特区民泊を活用する方法が考えられます。
それぞれの特徴を比較し、物件や収益計画に合った制度を見極めましょう。
各々の特徴を踏まえ、収益につなげやすい制度を見極めることが重要です。
物件選びから許可申請を経て営業を開始する
民泊の営業を開始するまでの主な流れは、以下のとおりです。
運営したい物件の候補が決まったら、まずは地域を管轄する保健所や消防署へ相談します。
希望する制度の要件を満たせるか、建築基準法や消防法上の問題がないかを、契約や工事の前に確認しましょう。
行政機関からの案内をもとに、必要な設備や内装を整えます。
自動火災報知設備などの消防設備を導入するほか、多言語のハウスルールを掲示するなど、外国人ゲストを受け入れるための準備も進めます。
必要書類をそろえ、自治体へ住宅宿泊事業の届出、または旅館業などの許可申請を行います。
近隣住民への説明や挨拶が必要な場合は、この段階までに済ませておくとよいでしょう。
届出番号が通知されるか、許可証が交付されたら、AirbnbなどのOTAに物件情報を登録します。
写真や紹介文、宿泊料金などを設定してリスティングを公開すれば、予約の受け付けを開始できます。
まとめ
今回は、インバウンド民泊の収益性や初期費用、集客方法、運営上の注意点について解説しました。
インバウンド民泊では、予約管理や多言語でのゲスト対応、清掃手配、トラブル対応など、運営開始後にもさまざまな業務が発生します。
なかでも、別荘や貸別荘を活用した一棟貸し民泊では、物件の特性に合わせた運営体制を整えることが重要です。
「＆ やど管理」では、バケーションレンタル（一棟貸しの別荘）に特化し、物件の企画設計から集客、価格調整、ゲスト対応、清掃や設備管理まで一貫してサポートしています。
「別荘を活用して民泊を始めたいものの、何から準備すれば良いか分からない」「遠方の物件を安心して任せたい」とお考えの方は、ぜひ「＆ やど管理」へお気軽にお問い合わせください。
